小产权房网请注意，是无所谓户籍国籍、无所谓所有限制！而且入手拆迁资源，操作得好的话，往往等同于支付首付后，无须每月还款、还能每月收取拆迁安置费，在几年之后就获得了完整产权、且可立即卖出，因为回迁房不受限售影响。
在如今商品房限售3年、买入新房后等待交房往往也都接近4~5年了，这给旧改拆迁资源提供了侧面保护，具有很强的吸引力。
但拆迁资源的交易过程，尤其需格外注意，同时坑多骗子多，有的可能前一个环节没问题，但后面的确权环节出问题。
拆迁资源的买卖，涉及的原居民、测绘、房企签约、后续确权等的问题较多，远比购买新房复杂、不透明，因此机会大、风险也大！
也是很多人跃跃欲试、但又总是下不了手的原因。
有6点内容，是我们关注深圳拆迁房必须注意到的，涉及时间判断、确权、风险控制、项目选择、买价把握等。
旧改回迁房基础学习
1：什么是旧改回迁房？
答：开发商旧改过程中，征收土地时，赔给回迁户的房子。
2：回迁是不是红本商品房，产权多少年？
答：回迁的是红本商品房，在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年，拥有学位，可以抵押贷款。
3：回迁房有什么保障，安全性高不高？
答：回迁房在深圳是非常成熟的市场，内部有成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。
第一要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。
合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性高，国家信用背书。
4：确定能过户到我的名下吗？
答：可过户到买家的名下，不占名额。
具体过户的流程是：村委向开发商报备，开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
5：为什么有人出售？
答：Z府主导城市更新，开发商需配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售。只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时，会拿出小部分变现。其次还有些投资客早期收购的农民房，等启动签约时售出。
6：为什么有些项目买不到？
答：有人卖才能买到，有买卖才有市场。有些项目房源很少，属稀缺资源。没人卖或价格太高，也是有价无市。
7：村民为什么不卖给开发商？
答：开发商资金成本高，货币补偿较低！
8：开发商为什么会配合？
答：因为要卖指标的村民基本是还没签约的，卖出去的指标新买家一般会立刻跟开发商签约。
9：旧改回迁房的优势及购房条件？
答：交易风险小，直接跟开发商确权和签补偿协议，把风险控制到零。回报高，价格是项目在售价格和周边商品房价格的6-8折，一般年化20%收益率的可见差额利润，是稳定增值的固定资产投资项目。
另，不受深圳限购政策影响，不用购房名额、不用社保、无需深户，可买多套。是没房票一族的投资方向之一。
10：旧改回迁房有何劣势及风险？
答：需有一定的资金能力，需一次性付款，不能立即再变现，购买后暂无法在公开市场买卖，需等交房后办房产证下来方可交易。
部分项目回迁存在周期较长的风险。
11：怎么购买，整个流程下来是怎样的？
A:确定购买的项目及面积。
B:约业主签房屋转让协议。
C:约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同。
D:村委—街道办—开发商—住建部—国土局等存档备案。
E:领取开发商拆迁补偿合同。
F:每月领取开发商过渡费（季度）每月。
G:等待选房—交房。
H:办理红本不动产权证（可马上交易，抵押贷款，无需等待）请看政策。
注：部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，与开发商签约时支付全款。
12：投资成本大概有多少？
答：看位置、项目、面积，一般110万起，区域不同价格也不同。
13：开发商有哪些补偿给回迁户？
答：与开发商签约并收楼后，开发商会支付拆迁安置费（过渡期租金）15～70元每平每月，按季度打款，直至交楼为止，另外大部分项目还有搬家费、装修补偿等。
14：回迁房户型怎么选？
答：户型根据自己需要的面积匹配，想买大三房选100平左右，届时等户型公开后再来挑选，如没100平的可选，就选择近100平左右的，如105、95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
15：一般多久能分房交房？
答：拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。项目签约率达到80%以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-7年。有些项目1-2年可交房。
16；有钉子户怎么办？
答：不需全体业主签完才动工，项目可以分期建设。村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。
17：如烂尾怎么办？
答：城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。因此回迁房尽量选择一是品牌大开发商，二是村委共同协助拆迁的。另，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁前，需向当地政府打10%以上的保证金。
实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房的烂尾概率小。
18：深圳已经交房的回迁房项目有哪些？
答：深圳华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等；未来深圳土地基本由旧改供给，后续开盘的项目大多配有回迁房。
19：如何选房，回迁房品质是否差些？
答：回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房，具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。
现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质，拆赔合同有约定，不用担心房子质量问题。
20：回迁房办理房产证应交哪些费用？
答：参考拆迁补偿协议相关约定，由开发商负责含契税等所有税费，买方只需配合提供资料即可。深圳2009年城市更新法已有规定。
21：回迁房红本和商品房的红本有什么区别？
答：回迁房的房产证上备注写的是“拆迁赔偿所得”。商品房是购买所得，法律效益跟其他商品房一样，可抵押贷款、有学位，可交易
如果你要投资深圳回迁房，就必须了解以上城市更新的主要流程。
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