商业房和小产权？有钱人在买别墅，没钱人在看老破小

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，坐标苏州，刚刚毕业，父母的意思是先买房，可以支持首付，想要就近买房，不知道平江新城发展前景如何

苏叔：你好，产业方面，平江新城将打造一片产业转型、数字经济集聚发展的样板区，计划布局“3+2”产业体系和“一核两轴三区”的产业空间布局框架，交通方面，公共交通和自驾出行十分便捷，但火车站和汽车站却在无形中阻碍着与姑苏老城的交融；教育方面，区域内小学有苏州教科院附小，善耕实验小学、平江新城实验小学、勤惜实验小学、金星小学；初中有草桥中学；幼儿园有平江新城实验幼儿园等。总体上平江新城的人气，政策，学区，规划，商业等资源都不错，没有十全十美的板块，最重要的还是要看个人更侧重于什么需求。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问：苏叔，你好，苏州买房，哪个区房子升值潜力最大？普通人怎么判断板块的潜力大不大？预算目前还比较充足，应该买哪里的房子更好？买房小白有什么简单易懂的购房逻辑可以遵循的吗？有哪些点值得注意？

苏叔：你好，板块与核心的距离可以一定程度上说明板块的潜力，目前苏州的核心区是在发展变动的，以前是姑苏区，园区的湖西，新区的狮山，相城区的元和，吴中的城南，现在出现了个新的核心区，他们就是新区科技城(太湖科学城)，相城高铁新城，园区商务城，南边太湖新城，预算够的就买核心区范围啦。购房者要买房，必须得知道的是板块真实的价值，区域的优点与短板以及楼盘的优缺点，再来听售楼处说了啥。其他非核心板块有新房集中的，一个太湖度假区，居住体验感很舒适，价格也不算高，但是交通、商业医疗是硬伤，就业选择也不广；北新区(浒墅关)是高新区价格洼地，在狮山板块和科技城板块上班的群体可以考虑，要注意的就是某些盘的噪音影响可能比较大。

提问：苏叔，你好，手里存款80万左右，想在苏州投资，预算200万左右，能买哪里投资比较好？在越溪板块买房投资合适吗？未来升值潜力大吗？

苏叔：你好，首先板块升值潜力与能否受到园区辐射息息相关，在苏州园区产业持续升级过程中，园区的头部效应也就越来越明显，吸引着越来越多的人才、资金流入。板块与园区的联系越紧密，其升值潜力越大，而这种联系依靠交通来维持。随着交通路网的建设成熟，越溪板块与园区的联系加强，加上其舒适便利的生活体验，升值潜力将会增大。其次是产业，越溪板块靠近吴中太湖新城与吴江太湖新城，而太湖新城的产业发展潜力巨大，各项资源丰富，后期引入新城发展产业之后，越溪板块也会享受到太湖新城发展红利。

第三是价值洼地补涨效应，园区是苏州房价的天花板，苏州热门板块价格也都接近三万甚至突破三万，越溪与这些热门板块相比毫不逊色，而房价还处于两万出头的洼地，长期以后还是会回归价值高地，具有相当的升值潜力。第四点是房产周边地块的拆迁与开发，周边房产的旧改与开发会给板块带来不错的升值空间，而越溪板块不乏可供拆迁的旧房与可供开发的空地，所以这一点也是其升值潜力所在，目前如果看中越溪板块房子，可以入手投资。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好！今年想在苏州买一套房子自住，目前的楼市怎么样呢？这个时机适不适合入场？无房刚需，没有买房经验，对买房小白有什么比较好的买房建议吗？有哪些要注意的问题？

苏叔：你好，今年可是比较好的买房时机。以下买房建议值得关注：

买房千万不要乱买，避开公寓和小产权房，避开不带学区的老破小，避开偏远地区交通不便的老破大。第二，值得买的房子升值潜力也大，离地铁越近越好，房顶越近越好，物业越贵越好，学习配套越完善越好。第三，再有钱也不要全款买房，你不要计算要多付多少利息，你更应该考虑的是通货膨胀对钱的购买力稀释到底有多严重。第四，无论你是买新房还是卖二手房，千万不要敌视中介，你要把他们争取过来变成自己的朋友，成为自己的资源和人脉。要想办法让中介小哥小妹成为你的利益共同体，这样他们就会站在你这边，用他们的专业为你争取更多的利益。

提问：苏叔，你好，吴江太湖新城和相城元和，一个是充满未来感的新城，一个是配套全面爆发的老城，两个是政府举全力打造的板块，且两个板块的价值都得到了有效兑现。那为何两个楼盘买入五年后，存在较大的涨幅差距呢？

苏叔：你好，近十年以来，随着苏州整体城市的发展，苏州地区城市房价逐渐提升。即使政府采取了一系列的调控措施，但是近年来苏州的房价仍有小幅上涨，整体房价呈现出稳中有升的状态。从苏州房价整体走势来看，近年来房价的上涨出现分化的现象。不同地段的楼盘上涨幅度也大不相同，这与楼盘本身所处的地段位置，产品属性以及周边基础配套设施有着密切的关系。此外，板块整体的规划以及兑换能力，也是影响板块价值上涨的重要的因素。但是影响这两处楼盘最主要的因素就是地段，占据地段优势的楼盘未来的升值空间会更大，发展潜力更大。所以虽然这两处楼盘的基础设施以及交通和居住舒适度都比较接近，但是，目前房价仍然存在着较大的差距。

提问：苏叔，你好，想问一下，花港片区的新房是否值得入手，最近在看花港片区的新房和新湖明珠城的二手房，两个不知道怎么选择？

苏叔：你好，具体情况也是根据你的需求来定的，首先就板块而言，2万出头考虑花港这边确实不划算，4号线东面的大量回迁安置房短周期之内是拆不了，影响后续的升值发展空间。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

本文地址:http://www.xcqxcq.com/fangchanchangshi/119612.html