华龙苑小产权房 再次提醒，2022远离这种“四无房产”

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好。最近了解下新房想向您请教。1.太阳宫待开盘的新房属于新共产房，zf持有10%产权，这个在日后交易会有什么影响吗？对这个板块这个价位能买到也算稀缺了，对于新房您有什么推荐板块吗？2.如果标的1500以上-2000，三四居精装，次新好地段。最近还关注了福熙大道，带朝外校区，社区环境也很好，感觉北苑位置是否算有点远，投资发展您怎么看？

3、同时也看了您推荐的双井附近的楼盘，合生国际、首城国际、风度柏林，小区比较成熟适宜居住。170/180平米左右的在售户型不多，小户型偏多。户型选择有点受限。4、另外看下下望京附近首开国风尚越、华鼎世家、湖光壹号、较新的楼盘但整体社区不大，湖光还有两栋回迁房，房型和配套齐全，位置很好。

5、保利中央公园单价涨速太快了是因为社区配套服务很好价位明显高于周边社区;以上大致看了几个盘，想听听您的专业意见，从改善自住兼投资属性，哪个盘更适宜居住和投资？谢谢

A:回答:您好,1、太阳宫这个地块的新房如果能抢到,还是值得买的,关于共有产权房;我认为最大的弊端是ZF持有的10%产权,和ZC关联的一切事物都存在不确定性,你不能完全控制;如果ZC后期发生变化,等于您没有100%的权利处理这套房产,其次这种性质的房子金融属性自然弱了一些;持有的期间流通性和变现比着纯商品房差些;

2、新北苑最大的价值是比较新,纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价的;

所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;福熙大道品质不错,从投资的角度兑现周期可能会久一些;目前的价格已经很高了;

3、1500-2000之间的预算应该关注区域内的霸盘,如望京的融科橄榄城;这种盘无论是从地段还是楼盘自身的稀缺性都是比较适合置换的优质盘,首开国风尚越、华鼎世家、湖光壹号和第一梯队还是有差距的,

很多盘并不是品质高就一定值得买,要注意同一区域楼盘的差异化和稀缺性,有购买力的优质商圈如果大多楼盘太拉垮,地段内的住宅产品大多质量比较差居住体验一般的情况下，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;保利中央公园品质在商圈内处于天花板级别的,未来的价格会一直往上走;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。

看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？

A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,

2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘

涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:请问亚运村180平米市值一千万左右98年老房想置换到北三环北影小区，该小区有二三幢2000年左右130平房，估计1500万，北影小区近几年或未来房价保值增值如何？因为在附近上班不知附近还有未来保增比较好的楼盘？另外从保增考虑奥森板块和北影小区哪个更优？1500到1600万奥森板块有哪些小区三居可考虑？或者北边离三环近些还有其它板块可考虑？

A:回答:您好，感谢信任！北影小区这个地方不是住宅商圈，都是一些老社区，这些老社区最大的特点就是缺乏统一规划，没有商圈配套，这也是发展过早的区域留下的城市病，一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，

同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，从板块价值上北影小区不如奥森，奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺，整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块1500左右无论是纯投资还是居住都是比较合适的，涨幅很稳健！可以关注下世贸奥林花园、倚林佳园、京师园、澳林春天四期;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

Q:提问：京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？

A:回答：你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱

一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人

虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。1700万我觉得买在这个地方属于资源错配.建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！

Q:提问:京总，你好。前几年捡漏入手了一套双井富力十号的下跃大平层，房本面积410平左右(另有不含面积约两个院子）。扣掉房贷支出，目前大概有20%左右的溢价。最近物业换成碧桂园后，我感觉小区的状况比以前差了很多

目前小区单价15万左右（下跃户型比较稀缺，目前没有报价，但应该比平层要低一些），我感觉它将来的价格涨幅不会太高，甚至有可能跑不赢富力城D区，所以想把它卖掉换成两套投资性比较强的。但我先生跟我持相反意见，他觉得富力十号的居住舒适度特别好，将来价格还有空间。我想听听您的分析，谢谢！

A:回答:您好,您的思路是正确的,见好就收没有坏处,富力十号属于顶豪,顶豪产品讲究的是区域圈层,双井的顶豪产品比较孤立;独木难成林,而双井的顶豪产品能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群来推动区域房价;像北四环的霄云路八号定位顶豪,但一直卖的很烂,就是这个盘比较孤立的原因,从效率方面考虑,换为2套平层产品更有优势;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问：京总！请问通州的房子值得投资吗？

A:回答：您好,感谢信任!通州最好的投资窗口期已过,副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平

从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期,通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.

买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少。短期如果没有大行情，会面临站岗的风险。只能说通州属于利好长期;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！

Q:提问:京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年下半年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。

最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？

A:回答:您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。

但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。

可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。

建议您在交房之前就计划脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后;二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答

重要内容只在知识星球发布

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

本文地址:http://www.xcqxcq.com/fangchanchangshi/111504.html