光福太湖小产权房？科技城的大时代以及你不了解的御璟峯

选择中心，依附中心，优先承接中心辐射，不敢说一定能赢，但至少多一些躺赢的机会。特别是当地段+品质两大杀器结合在一起的时候。

03

绝版的御璟峯位置

前段时间朴哥从多维度分析了御璟峯的位置，虽然洋洋洒洒，但总觉得缺了提纲挈领的东西，直到我想到宋玉的文章：“东家之子，增之一分则太长，减之一分则太短；著粉则太白，施朱则太赤；眉如翠羽，肌如白雪；腰如束素，齿如含贝。。。。”

从位置来看，御璟峯不就是科技城的东家之子嘛！位置上的不可增不可减，几乎一切都是刚刚好！

朴哥把上篇文章中分析御璟峯位置的话搬过来，如果你曾经看过这段话，可以直接拖到后面去了。

位置上的部分优势

学校（学）：科技城锦峰实验幼儿园、科技城实验小学科业路校区、新区实验初中锦峰路校区，出了东门、南门走几步就都到了，不用操心雨雪天接送孩子的问题。

商业（衣食逛）：出了西门，往北走几步就是科技城短期内最大的商业恒泰星悦里（4.7万方）。出了南门，穿过诺贝尔湖木栈道，很快就到10多万方的绿地商业（据说有点动静）。

地铁（行）：规划的地铁11号线经过御璟峯南面，站点大概位于转盘那里（也就是大悦澜庭和御璟峯中间位置，图上小火车头那里）。

公园（逛）：600亩的诺贝尔湖公园，出小区南门即到。也许诺贝尔湖会象狮山广场一样做提升。目前诺贝尔湖的提升已经提上政府工作日程，估计会多些公共建筑。

诺贝尔湖风景

颇具雄心的狮山广场

狮山广场的规模比诺贝尔湖略大一些，对比以前的苏州乐园和现在的狮山广场效果图，是否可以期待下诺贝尔湖的未来呢？

避了哪些坑？

科技城北面的坑，主要是两个：1、高速噪音；2、离学校近导致的早晚拥堵。

上图中红色箭头为拥堵区域，绿色箭头为拥堵逃生路线。

随着新小区的陆续交付，以后太湖大道北的交通压力会比较大。御璟峯虽然能一定程度上避开了学校导致的拥堵压力，但避不开北面越来越堵的整体交通状况。

目前，普陀山路跨绕城高速高架桥已通车，这座桥对舒缓太湖大道以北的交通状况具有重大意义。如果锦峰路堵住，往北走普陀山路是一个替代方案。太湖大道以北的第二个坑就是绕城高速所造成的噪音问题。御璟峯东边和绕城高速之间有一排小区，会极大的削弱到达御璟峯的噪音。针对噪音，御璟峯有个大杀器，是朴哥刚刚才发现的，我后面会写到。

是不是觉得位置上的便宜都被御璟峯占了？

04

从小细节看御璟峯品质

总结以前文章中的一些观点

关于御璟峯的全面评测朴哥前面做过，这里就不再赘述了，简单把结论概括下：

A、户型设计完全舍弃了小户型，做纯改善的定位。

面积从132-242平米，正式开启了科技城的纯改善时代。在中小户型为主的科技城，纯改善的定位注定了御璟峯会成为标杆项目。咨询朴哥或者通过朴哥买御璟峯的粉丝有二十几个。我观察了下，基本上都是二套及以上，我知道最多的一个有12套。毕竟，400~600万的主力户型总价还是需要相当硬的经济实力的。

B、公建化外立面。

采用现代简约建筑风格，南立面以大面积落地窗+铝板为主，配合仿石涂料，横向紫铜色铝板点缀。从效果图和沙盘现场的颜值来看（一般实景会优于沙盘弱于效果图），落成后，95%的概率是个高颜值产品。

潭面无风镜已磨

紫铜色铝板点缀

C、在所有没加装修包的项目中，御璟峯的装修标准是比较高的。

虽然它的某些选材色彩并不是我所喜欢的，装修标准也比不上吴太的豪装盘（要另加10万/20万的装修包），但不能否认它在选材上的居家性。比如东芝中央空调、美国百朗新风系统、德国威能的地暖；比如松下门锁、西门子烟灶具、TOTO卫生间洁具、高仪花洒；比如隐藏式水箱坐便器、夹丝烛刻玻璃滑门等等。当然，你非得想要ASKO、嘉格纳、劳芬、GESSI这些大牌，那是没有的。装修这玩意，喜欢什么自己加好了。我认识一个老哥，买了六百多万的房子，装修花了五百万。

D、虽然御璟峯北面的几幢密度看起来有点大，但御璟峯大部分的楼栋采光都非常棒。

大寒日这天，除了很低的楼层，御璟峯绝大多数楼层，上午的采光都非常好。这一点，你可以去小鸡找房这样的小程序上去看具体的日照分析数据（或会有差异，仅供参考）。

这里，朴哥在御璟峯所有楼栋中选了一个采光在平均水平以下的楼幢大寒日的数据（规范要求房屋需满足大寒日3小时满窗日照。）

绝大多数采光都在良好及以上

御璟峯有着非常不错的采光，为什么有的朋友会觉得御璟峯密？

在研究过华润悦景水湾沙盘和实景后朴哥得出一个结论：你看御璟峯沙盘的视角，是上帝视角，而上帝视角会把建筑看密。实际生活中，我们只是个两米不到的人。建好后，当你走在楼间，生活在房子里，就没有你看沙盘的这种感觉了。

一些被忽略的细节

一个项目好不好，除了看整体，还可以从一些细节来分析。随着朴哥对御璟峯项目的深入了解，发现了几个过去忽略了却很重要的细节。这里我简单写几个。

a.成本高昂的四扇移门

朴哥听到一个关于御璟峯四扇移门成本的说法，价格吓了我一跳。不过我对移门这个价格仍然有点不敢相信，所以就不写出来了。目前能确定的是，移门是三玻两腔的，这是没有几个项目能做到的。

b.三玻两腔的窗户

如果说价格昂贵的四扇移门让朴哥吃惊的话，那御璟峯的窗户则让我更实在的感受细节上的用心。过去，朴哥对御璟峯的关心更多的是立面如何？户型设计怎么样？采光如何？得房率如何？装修风格咋样？对窗户真没关注。这次一了解，御璟峯的形象在我心中更高大了。

御璟峯的窗户是三玻两腔（中空）的（还有单层LOW-E膜）。除了科技住宅的三玻两腔，真的很少听到非科技住宅用三玻两腔，这个成本有多高，懂得都懂。

何为三玻两腔（这里特指中空）？

我们常用的门窗是双层中空，两层玻璃+中间的中空，而三玻两腔则是三层玻璃+两层中空。这样房屋的隔音和保温效果，将在双层中空玻璃基础上实现较大的飞跃。

封阳台的户型，下面采用了双层夹胶（防掉落、侧推抗力更高），上面采用了双层中空。

哪怕是湖东和狮山的那些倒挂盘，也没听说过几个全屋窗户是三玻两腔的。从这一点上来说，御璟峯赢了绝大部分明星项目。

如果说铝板立面是苏州视觉系的巅峰之作的话，那御璟峯的三玻两腔窗户则是保温&静觉系的巅峰之作了。相对于颜值即正义，显然保温、安静与业主的居住体验关联更大。不同于内装你不喜欢可以自己改，窗户你没办法改，所以这些基础的东西一旦定型，某种程度上决定了这个小区的居住体验和档次。

C、按三星绿建设计

御璟峯按照三星绿建设计。朴哥查了查当初的转让文件，并没有规定御璟峯必须做三星绿建，这说明中建对产品有自己的追求。

规划条件没有三星绿建的要求

很多不是地产行业的朋友对三星绿建没啥概念。绿?建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利?、节?与?资源利?、节材与材料资源利?、室内环境质量和运营管理（住宅建筑）或全?命周期综合性能（公共建筑）六类指标组成。大兴国际机场、冬奥会新建场馆、中国尊等都是绿建三星建筑地标。具体的内容大家不用搞清楚，因为朴哥也不清楚，总之知道很牛逼就行了。

三星绿建是绿建里的最高级别，项目按照三星绿建设计（购房合同为了保守，写了二星绿建）。后期交付后，如果能够把三星绿建最终申请下来，申请建筑界的最高奖——鲁班奖（据说全国住宅类一年的获奖数量大概是十六七个，这个数量我不是太确定）的机会将增加不少！两年前做项目的时候，咨询过三星绿建的事情，当时绿建公司的回复是要比常规建筑高160-200元/平米。

D、比一般项目更大的车位

在保证车位比高达1.8:1的同时，御璟峯的车位做到了2.5*5.3米的大小，比目前市场上常规的2.4*5.3米车位好停车多了。

之所以大多数开发商做2.4*5.3米，是因为地库常规柱距为7.8米（超过这个尺寸，往往要多加钢筋，意味着成本的上升），柱宽常规为50公分（加上腻子粉刷差不多接近60公分），扣掉60公分后宽度为7.2米，划三个车位，那每个就是2.4米宽。

御璟峯把车位做到2.5米宽，一方面会导致少划了车位（也就是少卖了车位钱），另外一方面意味着建筑成本的上升。但即使如此，御璟峯还是这么干了，可见开发商多想把项目做好！

据朴哥所知，加装充电设施这个指标御璟峯是30%，是规划条件的3倍。

05

户型分析

242平王者户型

这么好的户型不用分析了吧（3.15米高）

184平户型

虽然是23-25层的大高层，公摊看起来也不小，但户型做的很不错。如果朴哥买了这个户型，我会对样板房餐厅区域做一定的改造，会比样板房效果好很多。

159平户型

这个户型只有四幢楼有，第一批的15号楼，绝对是楼王位置，当时抢的人也最多，大部分人都铩羽而归。

第三批开了26号楼（红框位置），很多人嫌弃它在大高层的后面，但朴哥觉得这幢楼要区别对待，01确实前面是22楼，但02~04室，特别是03和04室，与南面的20号楼，楼间距高达79.5米，视野好的一毛；10楼以上的采光基本都在6个小时以上（大寒日没任何遮挡的房子最高也才8小时）。

很多朋友不愿意选择26号楼，其实是被上帝视角欺骗了，26号楼性价比还是不错的。

御璟峯楼王15幢1301室（楼间距86.75米），大寒日全天日照8小时，总价5161454元；26号楼1303室（楼间距79.5米），大寒日全天日照8小时，总价4750492元。室内一样的舒服，正面楼间距相差不大，视野15号楼更佳（15号楼属于想抢抢不到的那种），但总价差了41万元。

少有的双阳台户型，有个超大的方厅（横厅+餐厅），4.1米的主卧开间太无敌了。除了主卫略小外，每个空间的尺度都很不错了（北书房也不算小了）。

157平户型

157平户型

157平和159平户型结构有点象，差异主要是尺寸以及159平有个更为独立的餐厅。相对于159平，157平的客厅开间更大更舒服了。这个户型只有25号楼，当时性价比非常高，朴哥有位邻居本来想买140平的，后来买了这个157平。据我所知，中建国际开发商的几个年轻员工也买的这个157平。

143&151平户型

这个户型是最好卖的户型之一，第一次开盘的时候相对好买一些，但第二次、第三次因为供需失衡，导致不少人没买到心仪的楼层。

这个户型，不封阳台是143平，封阳台是151平。户型把更多的空间给了三联阳台+方厅（横厅+独立餐厅），从而把公共空间的尺度拉到高分。

这个面积段，把那么多空间给了公共空间，主卧、厨房、南次卧这些空间尺度又不错，那势必会压缩别的空间，而被压缩的就是北面的房间，特别是北面那个小书房。

朴哥觉得，跟184平一样，143平餐厅的吊顶处理的不好。应该象客厅一样，尽量保持原有层高，做出层次，这样，能够有效增强餐厅的竖向视觉效果。

吊顶可以类似于这种（图片来自网络）

143平的这个U型厨房，尺度空间绝对ok，吊柜也全做满了（市面上很多项目吊柜只做了一点点）。而且御璟峯很老实的把厨房移门（夹丝烛刻玻璃滑门）都给你装上去了（很多开发商不装是为了增大空间感），让你看到的是实际的效果。

如果你仔细看，会发现，143平户型的窗子做的非常大。其实不仅仅143平，御璟峯的任何一个户型，窗子都很大，而且比较夸张的是，绝大多数户型，南北卧室各有一个转角窗。

主卧的窗子是转角窗（又大又爽）

北面的儿童房也是转角窗

另外，这个143平的户型，不仅仅是4房；因为方厅的存在，还有机会拓展成4+1房，满足二胎甚至三胎家庭的居住需要。

6米的客厅可以挤出一个小房间出来

南次卧可以和阳台连起来

如果觉得南次卧小，可以考虑象我图中框的这样改。不过要注意的是，那个灰色的墙体是承重，不能敲的。

134&141平小高户型

这个户型，不封阳台是134平，封阳台是141平，是南向极度舒适，北向有点憋屈的设计。这也是御璟峯唯一一个北向没转角窗的户型。

虽然这个户型不算大，但9.8米的三联大阳台，仍为户型增色不少，3.8米开间的主卧在这个面积段也是不常见的。

140平小高竖厅户型

这个户型是朴哥觉得中小面积段最均衡的户型，虽然它并不是卖的最好的户型。之所以卖的不是最好，是因为目前大家对横厅更偏爱一些。

除了次卧和书房（除了洋房，这个面积段的户型都不大）不够大以外，这个户型的布局做的真的很棒。LDK的设计，使得竖向的视野、采光和通风做的更棒，4.1米的客厅也略优于市场主流。主卫的尺度足以改造成双台盆。

9.9米的豪横三联阳台，不仅可以让你小跑，还给了你把两个南向次卧（有个40公分的承重墙垛，但影响不大）做大的机会。

厨房开间虽然可以，但进深不大，所以这个厨房确实算不上大。

在朴哥心理，这个户型的评分不会低于143那个方厅户型。

141平大高户型

这是一个非常舒适的3房产品，针对的是家庭人口不多，但又需要舒适空间的客户。朴哥身边就有个这样的例子，11月份朴哥的一个老员工就买了130多平的三房户型，用她的话说，就只需要三房。

主卧的4米开间，次卧的3.3米开间，6米的横厅，9.3米的阳台，厨房南面的吧台设计，都表明这是追求舒适性大于追求功能性的产品。

当前，人们对户型的要求是一味求大，仿佛大平层就一定会赢。其实这只不过是当前的短缺主义造成的错觉而已。朴哥认为：未来一定是个多元化的时代。

这个户型的最大缺点是得房率。但是，相对其他户型，它单价低啊！

06

结尾

如何看待御璟峯？朴哥在这篇文章中从大时代和小细节两个方面分析了一下。

从大时代来看，我们把御璟峯称之为地王，是因为御璟峯是科技城大扩容时代的标志性项目。虽然科技城未来可能会有比御璟峯品质高的项目，但难再有御璟峯这样的全属性地段优势。

从小细节来看，御璟峯的很多小细节还是非常值得肯定的。在朴哥看来，御璟峯的产品优点并不仅仅在那些表面的东西，更存在于那些容易被忽略的细节之中。

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