小产权房网针对这次深中长圳分校的学区划分事件，我翻阅了广东省住房与城乡建设局、深圳住建局、深圳规土委、深圳ZF、深圳教育局、光明区ZF、光明区教育局等多个官网，查阅好几天的资料，让大家清楚到底这次事件是怎么回事？
1
家旁边的学校无法入读，是否违反了教育局的“就近入学”政策？
1、就近入学的原则出处
从深圳市教育局官网搜索到如下资料：“深圳市教育局关于做好2022年普通中小学招生入学工作的通知”的文件中，有这么一条：
内容大概是：
“合理确定招生范围。各区教育行政部门要严格按照“学校划片招生、生源就近入学”的目标要求，综合考虑适龄学生人数、学校分布、学校规模、交通状况等因素，为每所公办义务教育学校划定服务片区范围，确保各片区之间教育资源大致均衡。在对学校原招生范围进行较大调整时，要充分听取群众意见，审慎论证，提前公告。片区确定后，应在一段时期内保持相对稳定。民办义务教育学校不得超出教育行政部门核定的招生计划和招生范围招生，在满足本区符合条件的适龄儿童、少年入学需求后，仍有剩余招生计划的，经学校申请，区教育行政部门审核，报市教育局同意，可跨区招生。”
原则一直都没变。但是说得很含糊，从交通上、生源上合理分配，保证各片区教育资源大致均衡。
2、如何定义“就近入学”？多近才算就近入学？谁来定义？
深圳市教育局官网已经给过明确的答复和解读：
官方答复如下：
“就近入学是指适龄儿童、少年就读现住址所在片区的学校，并不是指就读离自己住址直线距离最近的学校。
目前，我市通过划定义务教育阶段学校的招生范围，按片区招生的方式落实就近入学政策。学校的招生片区由所在区教育行政部门根据辖区人口分布情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。
由于全市人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生片区也可能出现大小不同的情况。各区教育行政部门可根据辖区学位供需情况，对学校的招生片区进行必要的调整。”
3、到底何为“就近入学”，有多近？
而根据2022年11月住建部、民政部联合发布《关于开展完整社区建设试点工作的通知》文中的标准：
完整社区建议满足以下条件：“十五分钟生活圈规模及建设要求为建立社区步行和骑行网络，推进社区绿道建设，串联若干个居住社区，构建十五分钟生活圈，统筹中小学、养老院、社区医院、运动场馆和公园等设施配套。“
所以说，何况在家门口的学校都上不了，放到谁身上都无法接受。
这也是本次事件，让深铁瑞城的业主们无法容忍的理由之一。
4、那么深圳有没有这样类似的其他案例呢？
案例一：2019年，龙华红山片区的业主们反馈不能在家附近的小学上学。
某业主在龙华实验学校（小学部）附近的小区买了房子，为的是让孩子就近上学，但现在不仅不能就近上学，还被分流到几公里外的学校。
因为龙华执行的是“大学区”政策：
A类：深圳户籍，学区内有商品房，满1月加0.1分，3分封顶。
B类：深圳户籍，学区内租房或公共租赁房或其他类住房，租满1月加0.1分，3分封顶。
C类：非深户，学区内有商品房，满1月加0.1分，3分封顶。
D类：非深户，学区内租房或公共租赁房或其他类住房，租满1月加0.1分，3分封顶。
有很多业主因为积分不够，所以上不了家门口的学校。而当时龙华教育局给的回复是：已尽力扩班，但仍无法满足学位需求。
对于家长提出“可公开录取名单学生的积分、类别、所住小区”的诉求，其表示龙华区教育局将主动联系家长代表到教育局核查录取学生的积分情况。而后来也确实扩班了。
同样的问题，不止出现在龙华实验一小。
案例二：经南方都市报的报道，龙华的龙岸花园小区里面的幼儿园小区内部孩子不能上，却有很多外面小区的孩子入读。
这件事情后来龙华区教育局给出的答复是：已责令园方公平公正招生正评估扩班。
以上两个例子，能扩招都是好的结果了。
案例三：龙岗平湖的融悦山居公租房住户的适龄子女面临无法上小区内部的幼儿园问题。
融悦山居有2064户公租房，安居房2281户。而小区周边仅有一个融悦山居幼儿园，属于小区配套幼儿园。
据南都记者报道，但是该幼儿园在招生时却公然将“社区原住居民”（不住在融悦山居）列为一类，优先于小区内部的适龄儿童录取。
深圳市教育局明确要求“小区配套幼儿园应优先录取本小区适龄儿童”。
官方答复说，“这是历史遗留问题，原住民牺牲了自己的田地才建的小区，有限教育资源优先保障原住民和安居房业主。小区内的生源可以分流到其他公立幼儿园，破例配校车接送。”
租户们表示，“被分流之后，孩子们要去5公里之外的幼儿园上学，坐车要大概半个多钟，而周边大部分在施工，安全问题成了家长们的心头之痛。”
官方答复，“目前深圳公立幼儿园都是不配校车的。但是破例给融悦山居分流的儿童配了校车，所以家长们不用担心接送难的问题。”
租户们认为，“既然能破例配校车，为什么不能破例扩园？”
官方答复是“土地面积优先，不具备扩园条件，所以可以组织分流到其他幼儿园。”
这个事情也算告一段落，最后小区住户们也只能让孩子去5公里外读幼儿园。
所以说，无论是买房人还是租房人，其实都存在“就近入学”的困扰。
2
为什么长圳保障性片区学校要把深铁瑞城踢出去？
我们从名字发现了一点端倪，一开始长圳学校叫“长圳保障住房片区学校”：
而最近的学区划分意见稿中的名字已经改成了“长圳保障住房配套学校”。
问题1：为什么要改名？长圳保障房学校的创建和长圳保障住房项目到底有没有直接关系呢？
似乎是ZF怕大家误会，区ZF特意改成了“配套学校“，似乎在说，这个学校本来就是为了这个保障房而存在的。
官方介绍这个学校的时候，前面铺垫了一堆内容，意思就是光明新区为了布局人才战略，建立完善人才服务体系，解决人才住房问题，所以建了长圳保障房项目，然后还给这个大型保障房项目配套了学校，以保障这几万人才的适龄儿童上学问题。
问题2：深中的加入跟长圳保障房项目有没有什么直接联系？
打开深圳规土委官网的法定图则修改内容，不难发现。
2019年的时候，深铁的那块地属于学校、绿地和商业用地。
2020年8月的时候，那块就已经给了深铁，变成了轨道交通和二类居住用地。
2021年4月22日，长圳保障房地块指标确认修改。
而在2020年8月31日公示的法定图则中，长圳保障房片区学校地块只标注是规划教育用地。
而深圳中学和光明区政府签约时间是2022年1月20日：
在2022年的9月30日的时候，法定图则中长圳保障房学校地块的数据发生了改变，变成了“84班九年制学校。”
深中公布落子在长圳地块的时间大概是2022年10月份。
所以从时间节点推测，深中为何选址在长圳，跟这个超级大规模的保障房似乎有直接关系。
问题3：为什么ZF要把深铁瑞城划出去？为什么又是84班，不是36、54、48班？
我们参考下市规划国土委发布的《深圳市城市规划标准与准则》，在学校的指标上，到底多少规模的小区需要配建84班的九年制学校？
标准指出，人口数量在1.8-2.1万的社区需要配建54班九年一贯制学校，至少也是36班，而且最好服务范围在500m-1km之间。
长圳保障房项目分为一期和二期，一期是凤凰英荟城，二期是安居鹿鸣苑。
而一期凤凰英荟城占地15.8万㎡,商业面积约6.5万㎡,容积率5.72,总建筑面积114.7万㎡。总户数9672户，至少都是3人家庭起步，人口数量远超1.8万。
（△凤凰英荟城技术指标）
二期安居鹿鸣苑总户数7012户，以上两个保障房合计就有16684户，总共超过5万人。
再看看长圳学校的指标：
学校占地面积4.8万平方米，总建筑面积10.3万平方米，办学规模为84班，可提供3960个学位，定位为九年一贯制学校，其中，小学设置48班，可提供2160个学位，初中设置36班，可提供1800个学位。
就算是72班学校服务人口也是2.5万以内，对于这两个保障房也还是远远不够。可以说从指标来看，长圳片区学校必须作为凤凰英荟城和安居鹿鸣苑的配套学校。
我猜，可能也是考虑学位不够用，才把深铁瑞城从该学区的名单中划出去。
深铁瑞城总户数为2854户，就算按照每户4口人计算，总共也不到1万人口。但是深铁瑞城里面也有1736套保障房，包括1395套保障房和341套人才房。
根据之前网友在住建局官网咨询的结果可知，凤凰英荟城的学区还包括凤凰城实验学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校，以及一所在建学校（长圳保障房学校）。
凤凰城实验学校也覆盖了深铁瑞城。
但是目前从地图上看北师大勤诚达学校并没有覆盖到凤凰英荟城和深铁瑞城，但是旁边安居鹿鸣苑在里面。
所以目前来看，从住户体量上看，其实把深铁瑞城纳入进去倒也无妨，毕竟就在家门口。
但是区教育局把这个商品房剔除在外，难道是怕有人借此来炒房？
问题4：如果是因为学位不够，那么划出去的为什么不是长圳保障房？
我们必须要清楚长圳保障房项目对于光明区ZF甚至深圳市ZF的意义是什么？
“凤凰英荟城是目前全国规模最大的装配式公共住房项目和全国最大的装配式装修和装配式景观社区，该项目与17个国家重点研发课题开展合作，采用了不同装配率的剪力墙结构建筑、双面叠合剪力墙结构建筑及装配式钢混组合主次结构建筑等45项技术，打造国家三大示范、行业八大标杆。此外，该项目还是中国首个全面应用装配式建筑智慧建造平台项目、深圳首个全面应用干式工法的装配式装修公共住房项目。”
而安居鸣鹿苑“作为住建部首批政策性租赁住房试点项目，同时也是十三五期间重点民生工程”。
长圳保障房项目就是光明区落实人才安居工作全力构建的展现人才特区的重大民生工程。
由此可见，长圳保障房项目并不是一个普通保障房这么简单，它要打造成全国保障房的“样板房”和标杆，是符合深圳特区的定位，所以给到英荟城的各方面资源会比较好。
长圳保障房项目承载的标杆意义，确实就是深铁瑞城无法取代的，即使深铁瑞城里面也有保障房。
问题5：附近三个小区的孩子还能去哪里上学？
我从深圳规土委官网的光明高新科技园西区法定图则（局部修改案）中发现，在长圳学校北侧不远处大概1km内还有一块地将用来建54班九年制学校，用地面积为22540㎡。
也就是说，除了旁边的凤凰城实验学校、深中长圳学校，附近还有三个新增学校，都在1km范围内：
其中，荣胜小学和长圳片区预制式学校作为光明区首批模块化学校类建筑，是光明区城市更新项目重要的教育配套设施。两所学校建成后将提供学位3330个，极大满足优质教育资源供给。
其中，荣胜小学计划2023年交付教学楼，2024年整体建成交付；长圳片区预制式学校计划2023年建成交付。
1、荣胜小学项目作为区重要民生工程，位于玉塘街道长圳社区，总用地面积约8700平方米，总建筑面积约2.5万平方米，拟建成一所24班的完全小学，提供1080个学位。
2、长圳片区预制式学校项目位于玉塘街道长圳社区，东长路与同仁路交会处西南侧，占地面积22804.73平方米，总建筑面积25363.62平方米，拟建成一所42班小学、12班幼儿园的预制式学校，提供1890个小学学位、360个幼儿园学位。
除了待规划的学校，加凤凰城实验学校54个班，2520个学位，三个学校加起来一共有5850个学位。
3
租售同权的核心是什么？
关于这一点也是很多争议的核心，很多人认为针对长圳学校的问题违反了“租售同权”的原则。
再次查到官方文件，在《深圳市住房和建设局关于公开征求《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》中，详细提出了一点：
“针对目前租房、购房在入户、入学政策中的差异化积分现状，一方面结合我市户籍迁入的相关政策，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇；另一方面在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。”
租赁用户在入学积分上一直都比买房人差很多。所以深圳一直以来“租售都不同权”。随便搜索深圳任意一个片区的入学积分政策，同片区的买房入学积分都是高于租房积分的。
意见稿中也只是说在入学积分的供给上只是优化而已。我认为花了很多重金买房，尤其是冲着学位去买的上千万的学位房，优先给这部分买房群体上学也是合情合理的。
以光明区为例，目前的积分政策如下图所示：同一个学区内的买房比租房就要高出10分。
以往都是这样，买房的入学积分一直都是比租房高。难道就从来没有人怀疑过这个积分政策？
凭什么一定要买房才能上学？凭什么买了房才能受教育？教育不应该是人人都应该平等接受吗？难道受好的教育只是“有钱人”的特权？
租房人的小孩上学有多难，很多人都亲身经历过，为了跟房东去办一个《租赁凭证》都要花很多精力和钱。
所以在入学问题上，售一直都是高于租的。
当“租权＞售权”时，大家就爆发了。换位思考，我认为也是情有可原，毕竟买房群体花的成本更高。
难道在深圳买房还不如租房的学位好吗？如果是这样，谁还来深圳买房？
这个锅谁来背？当然是全国先行者深圳。
但是，教育本来就不应该跟买房挂钩，更准确地说，“学区”不应该成为“房子的附属品”，而“房子”可能应该是“学区”的附属品。
所以这个争议的根本问题不在于“租售同权”，因为在上学问题上，大家早已经默认了“售权＞租权”，一个普通学校也就罢了，但是现在面对的是深圳最好的“名校学位”。
但，深圳现在想要“革命”。革命就会产生了一部分“受害者”。
如果用以往的积分政策，大概率还是租房人上不起周边的学校，或者被分流到其他学校。
那么这种保障房在没有“学位”的保障之下，自然就不受年轻人欢迎，深圳就无法吸引更多“新鲜血液”来深就业生活了。
ZF这个动作的意思就是告诉，想来深圳又害怕买不起房子的年轻人，“不要怕深圳的居住成本高，也不要老是想离开深圳，只要落深户，给你房子住，也给你家孩子上好学校，你还不赶紧来？”
深圳作为特区一直都走在全国前面，是全国新政策的试验田，为了响应国家“房住不炒”和“大力建设保障房”的大前提下，执行力度上自然也是走在最前面的。
深圳已经很明确表示了，保障房的比例在未来要增加。目前，在全部住房体系中，商品住房占40%，保障性住房占60%，而这60%的保障性住房体系中，安居型商品房占20%，人才房占20%，公租房占20%。
但现在已经砍掉了安居房和人才房，未来共有产权房和保租房、公租房都是重点供应。虽然目前没有公布具体比例，但是未来保租房和公租房的供应比例肯定是不小的群体。
从另外一个层面讲，政策有利有弊，没谁又高人一等。毕竟深圳房价都那么高了，家里没点积蓄的，谁能完全靠自己打工买得起房？有钱的也还是想买一套属于自己的房子。
至于有些说，“既然ZF这样搞，那以后不买房了，都排公租房吧”这样气话的人，可能也正中ZF的心意。对比起租房的艰辛，排队等待的焦虑，有钱肯定还是买房香啦。因为全深圳目前也只有一个这样的特殊英荟城，其他公租房的学位也不怎么样，大部分都是就学难。开了这样的先河，以后会不会这样推行，真的就很难说了。
而能排到凤凰英荟城的大部分都是在深圳排队起码5-7年的3人家庭起步，除了一些4-5人的特殊多孩家庭（又是吃新政策的获利群体）。
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最后反思几个问题：
1、深铁瑞城旁边假如没有长圳这个全国最大的保障房标杆项目，深中会选址在长圳吗？
2、深铁瑞城的业主前后落差这么大，是不是KFS在销售的时候存在虚假宣传？让大家以为自己铁定可以上门口的学校了？开盘的时候深中不是还没来吗？
3、所谓的“教育公平规则”到底怎样才是最公平的？既然是义务教育，为何搞学区房，现在演变成“给钱才能上”“买房才能上”呢？
4、所谓的“就近入学”到底有没有准确的标准和定义呢？
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