深圳泰宏小产权房(（下篇）)

这两年金水北非常热，随着城中村的拆迁安置、贾鲁河的整治，城市界面越来越好，商业、公园、河景、地铁、学校等相当齐全。

1、康桥天悦九章

高皇寨的城改项目，一期分为西苑和东苑，西苑为精装，东苑为毛坯，一共规划了15栋住宅，西苑10栋，东苑5栋，目前东苑在售。产品规划较好，外立面为大面积玻璃幕墙+铝板，算是金水北的颜值担当。北侧紧邻魏河，但是水景资源不如贾鲁河等大型水系。

劣势是周边配套较弱，距离地铁稍远。目前康桥品牌力透支，购房者信任度不足。

2、保利大都汇

保利北区三村改造的重点项目。刘庄项目改造中，安置房几乎占完了核心位置，但是保利大都汇一期地块算是为数不多相对规整的地块，共规划22栋小高层住宅，1栋公寓楼。自身素质高且距离地铁较近，对比海德公园产品和装标都进行了升级。

项目周边的教育医疗等资源一般，三村改造都由保利全权操盘，优势是整体规划可以联动发展且呈现度较高，但是需要时间来沉淀。

3、和昌优地

金水北为数不多的净地项目，临近普罗旺世生活区，距离地铁4号线北二十里铺站400米左右，向东可以直达CBD和北龙湖。精装捆绑思达外国语学位（目前已转为公办），之前靠着精装改毛坯15500的低价迅速抢占市场，目前部分大户型房源在售。但是项目施工进度缓慢，价格上涨之后性价比不高。

4、瀚宇天悦城

张家村城改项目，目前一期已经售罄，主力在售二期，二期位于一期东侧，规划6栋高层住宅及1栋商务办公写字楼。金水北较为核心的地段，签约龙门实验学校，配备独立商业，双地铁交汇，是一个均好性的楼盘。

项目劣势是开发商资质较浅，但是目前学校建设问题尚未解决，后续不确定性较大。

5、招商美景美境

项目地块位置很优质，金水北核心位置，项目一期已经交房，表现尚可。目前在售二期位于一期北侧，也已进入尾盘阶段。

距离地铁4号线陈寨东路站约400米距离。西侧东风渠滨河公园升级改造。生态环境较好。3.49的容积率在金水北算是良好的存在。

劣势是地块较小，小区景观受限，且临着大观音寺，学校配套总体一般。

6、碧桂园云镜

沙门城改的项目，云镜的区域位置相当不错，花园路国基路的金水北核心位置，配套成熟。距离沙门站400米左右。2/4号线双地铁交汇。向南可到达花园路商圈，向东可直通金融岛和CBD。北侧为农科路小学国基校区，也算是比较不错的学校。

小区规划平平无奇，户型区间老少皆宜，下到70㎡两房，上到150㎡四房。项目东侧为安置房和公寓，后期环境也较为混乱。

云镜的销售着实一般，虽然和大环境有一定的原因，但是项目本身的问题也存在不少，在竞争激烈的金水北没有什么看家本领。

7、美盛教育港湾

陈寨庙里城中村改造项目，一期已经交付，整体呈现效果超出预期，目前在售二期，位于金水北核心片区，配套成熟，最大的优势是签约纬五路一小和外国语中学，目前学校已经建成招生。教育资源算是金水北的天花板。

劣势是二期临近北三环高架，南侧楼栋会有噪音干扰，高容积率，居住氛围较弱。距离地铁较远，公共出行不便。

8、美盛金水印

美盛教育港湾三期地块，地块位置更靠近金水核心区，西侧东风渠，南侧瀚海北金，配套十分成熟。外立面，产品做了全面升级。精装修交付，配备私人会所。但是因为高容积率导致有几栋楼只能做成3梯6户。且临近北三环高架，居住舒适度将大打折扣。目前超过20000的价格性价比不高。

9、国泰观邸

金水老城区三环边黄金位置，但这个位置卖成现房，自身占了很大原因。

项目规划一栋31层高层、1栋洋房，洋房已经售罄，高层只有193平方米和195平方米两个户型，虽然是老城区，但周边公共配套资源价值并不能支撑起200平客户的配套需求。加上开发商品牌力不足，还拎着北三环高架，导致项目销售缓慢。

惊喜的是，不久前国泰观邸签约47中学位，后期转让后名额依然可用，算是小的利好。

金水北置业，保利大都汇，招商美景美境安全性最高。看中教育可以选择美盛教育港湾，美盛金水印。

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杨金片区

杨金整体限容，限高。地块比较纯粹。片区内同质化竞争激烈。临近北龙湖，主打北龙湖后花园概念。发展较晚，目前内配套匮乏。不利因素较多，机场，动车编组站，油库短期内搬迁难度较大。

1、正弘璟云筑

这是正弘在杨金的首个项目，地块方正，规划14栋16层小高层，南侧龙湖上城一期和二期均已交房，沿龙源路两侧全部为规划集中商业商务用地。目前成熟度正弘稍强于东侧的几个项目。但是片区整体配套匮乏，还需要发展时间。

劣势是位置太靠北，离机场太近，不远就是机场大门，噪音干扰较大。

2、金科北珑铂樾

项目前身为福晟九州府，属于杨金大贺庄的城中村改造项目，后被金科接手，有三个住宅地块，现一期规划共规划了11栋15/16层小高层住宅新中式建筑风格，主力户型为136㎡四房。周边配套匮乏，建设进度木缓慢，购房者谨慎购买。

3、万科未来时光

整个项目规划15栋15-16F小高层，主力户型是130㎡的三室和143㎡当然四室，精装标准较高。小区内部规划了一个约1400㎡的下沉式会所，内部涵盖泳池，茶室，棋牌室及健身房等。虽然不能代替生活配套，但一定程度上弥补了部分配套缺失带来的不便。目前施工进度较快，安全有保障。

唯一的劣势是项目东侧的高铁线，会有噪音影响。

4、东方宇亿万林府

该项目是属于马林村的改造，目前在售三号院（二期）已经是现房，剩余房源不多。规划了15栋15层高小高层和5栋6层洋房，虽然外立面有些丑，但还是要夸下其赠送面积真的多，很多阳台面积能达到20平左右，还很方正，可以称之为一个露台。

周边配套匮乏，小开发商，物业服务难以保证，未来溢价空间有限。

5、龙居华府

整个项目总占地400余亩，目前在售的为一期，规划11栋16层精装小高层，外立面全干挂石材，目前已经呈现，能看出来很有质感，精装标准较高。

号称离北龙湖最近的一个项目，直线距离1公里，可惜隔着个连霍高速，龙沄路这条断头路不知何日能通。周边环境比较糟糕，待拆迁比较多，尤其是交通。

这个片区可关注的只有万科未来时光。

5

鸿园片区

贾鲁河穿流而过，片区内主打生态宜居，产品多以低密别墅为主。除了已经修通的道路，片区的配套几乎为零。片区被高架包围，中间有铁路分割，通达性极差。大型配套很难进入。

1、广汇湾

地块属于姚店堤社区合村并城项目一期开发用地，社区内规划10栋17-18层小高层，外立面采用灰色真石漆搭配铝板线条和玻璃幕，整齐划一。

项目素质还是不错的，东侧紧邻贾鲁河，西侧纬五路一小东岳校区已经招生，虽然是小开发商，但是工程进度尚可，劣势是项目南侧有铁路噪音影响，受东三环，和连霍高速的阻隔，交通通达性较差。

2、康桥香麓湾

康桥香麓湾总占地月133亩，包括16栋小高层、2栋洋房、5栋叠墅。康桥美庐湾御用设计师SCDA，SCDA设计的大面积玻璃幕墙和铝板搭配，逼格很高。临近贾鲁河，生态资源较好。

除了产品较好外，外部配套几乎为零。目前康桥危机下项目进度缓慢，如今虽然有了信达做背书，风险依旧不小。购房者谨慎选择。

3、碧桂园天玺湾

项目位于香麓湾北侧，西边临近贾鲁河，生态资源较好。但是产品不如香麓湾。片区主打生态低密，天玺湾洋房＋小高的组合看似比较纯粹，但偏偏小高层上还有个纯北户的76㎡两房，金玉其外，败絮其中。所以碧桂园天玺湾的产品定位有些许尴尬。刚需看中的配套几乎没有，改善看中的圈层又不够纯粹。只能一再下探片区底价。但是依然反响平平。

4、鸿园

鸿园，目前主要在售六期月亮别墅，占地133亩，容积率1.29，比北龙湖大部分楼盘都要低，由11栋洋房和19栋叠墅组成。

外立面采用太空铝板搭配玻璃幕墙，社区内部规划有下沉式会所，产品着实不错，只是周边配套略弱些，没有地铁，没有大型商业，教育配套是金水区第二实验小学以及省实验托管的中学。

5、天伦城

天伦城一期、二期均有少量房源在售。一期地块是紧邻东四环以及铁路线，预计年底交付。二期地块更靠北，西边跟北边都是任庄的安置房，临近东四环但是不临铁路。三期剩余房源最多，三期地块紧挨着一期，最大的劣势就是距离南边的铁路太近了。

目前片区配套几乎为零，由于高架和铁路的阻隔，公共交通十分匮乏。最大的优势配套郑州一中和优胜路小学。除此之外，社区配套还有2万㎡商业和7000㎡体育中心。但是学校已经停工数月，其他配套等待时间会更长，购房者谨慎选择。

郑东新区

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高铁片区

高铁商务区基本上跟郑州东站一起发展，整个区域城市界面一流，有大量的高端写字楼、高端商业，基本上是郑东新区最成熟、最好的区域。

1、华润幸福里

高铁片区绝版地段机上城市综合体的配套和华润品牌，确实难逢对手，首开劲销20个亿。项目分为南苑和北苑，中间一路之隔。南苑临七里河景观资源好，北苑的北侧是商业，和大体量的商业在一块居住氛围会有影响。

目前房源大多集中在北苑，其中179㎡的四房有一个房间仅仅用两个推拉门将其和餐厅分离，私密性不足。加上购房需要捆绑1—4个40万的车位，购房成本较高。

2、海马公园

海马公园深耕东站多年，一直是东站品质小区的代表。目前海马公园二批次二期在售，交付之后跟南边一批次都在一个小区内。周边配套已经完全成熟，地铁，商业，医院，教育一应俱全。目前主推7号楼180㎡的大户型。

户型方正，南北双阳台。不管是自住还是保值，海马都是很好的选择。

3、海马66公社

现房，产权都在海马名下，早期作为员工房使用，现在拿出销售。装修早已过时，甚至有些单调。可以说是二手房但是走新房的交易渠道。

优势是周围配套非常成熟，且都是63㎡的一房，89㎡的一房，上车门槛较低。劣势是小区只有三栋楼，小区几乎没有景观设计，产品结构较差，2梯6户，居住舒适度较差。不是主流户型，未来会影响流通性。

这个片区置业首选海马公园和华润幸福里。

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北龙湖北

郑州价值天花板，居住氛围弱于南岸。目前片区待开发空地较多，除了清华附中和地铁4号线，配套仍在起步阶段。

1、万科拾谧森语

位于北龙湖龙头位置，距离4号线森林公园北距离较近。项目地块区位优势不大，但是生态资源极佳。东侧龙湖湿地公园，南侧森林公园，远离南岸豪宅区域的扎堆，又不像北岸稍显贫瘠的自然环境。

共规划了18栋7层高洋房，容积率1.7。产品200㎡起步，其中247㎡横厅设计，南向11米＋的超大落地窗，配合南侧的森林公园，有种深居丛林居住体验。外立面石材＋铝板。万科每栋屋顶的设计风格都不一样，加上不对称的屋面设计。产品打造非常新颖。

2、华润瑞府

位于北龙湖北岸偏北的位置，北侧紧邻魏河，景观资源较保利和万科逊色不少。其次产品定位上，规划16栋16层小高层、最小户型只有129㎡，显然华润自知地块位置优势不大，索性较面积做小，降低上车门槛，错位竞争。

这就对于想买北龙湖而又预算有限的购房者，华润是必看项。

3、保利璞岸

地块是保利拿的，后来与中交、金茂合作开发，基本上各占三分之一。规划有19栋7层洋房，外立面是由铝板、木色金属石材、玻璃幕墙组成。216㎡、260㎡挑空复式户型亮点十足。

全屋纯落地窗，双入户设计，91%的超高得房率，户型设计几乎没有浪费空间，南侧一线临北龙湖，西侧魏河，河湖交汇生态环境极佳，这些因素也是不可或缺的。

唯一的劣势是距离地铁较远，周边的配套略显苍白。

4、中海云著湖居

位于北龙湖龙尾的位置，和绿城湖畔云庐一路之隔，总共27栋7层洋房，其中149㎡和169㎡户型占比较高，标注的四叶草洋房设计，1梯2户。双开门入户电梯。外立面采用铝板、石材、外墙涂料与门窗相结合的形式。内部规划3000㎡的私人会所。

东侧的三环高架和高铁是硬伤，会影响居住氛围。

5、绿城湖畔云庐

位于中海云著湖居北侧，同属于北龙湖龙尾位置。规划16栋7层洋房产品，外立面采用新中式设计，1、2层是石材，腰身基本是大面积玻璃幕墙设计。但是目前呈现的外立面不如预期。且项目距离东侧的高铁线比较近，位置不算太好。

北龙湖置业价值无需多言，看中产品可以选择万科拾谧森语和保利璞岸，想要低门槛上车北龙湖可以考虑华润瑞府。

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北龙湖南

片区清一色的低密洋房，城市界面较好，目前配套正在逐渐完善，郑州置业价值天花板。

1、宏光揽境

一期已经交房，现在主要在售二期福园，只有一栋楼25层高层，也称为10号楼，户型一般，最大仅有139㎡，上车门槛较低，交房后与一期同一个社区。

总位置在北龙湖属于犄角旮旯，但摊开看的话还不错，周边有地铁6号线小营站，距离约500米。临近中州大道，通勤方便。加上旁边的彩云路小学摇身一变变成河南省实验小学北龙湖校区。业主可以偷着乐了。

唯一劣势在于开发商资质较差，产品品质一般。

2、永威上和琚

永威目前最高端系列为上和系，目前上和系共有4个：上和院、上和郡、上和府，上和琚，前三个无一不是片区内的精品、王者。

上和琚的地块位置更靠北。且紧邻北三环，地块位置弱于上和院。因此产品定位稍弱于上和院，户型也更小。户型区间185-288㎡，少量370-500㎡户型。不同于上河院沉稳厚重的外立面设计，上和琚金属扣板+石材+大面积玻璃的组合外立面，设计风格更偏向于年轻化。

3、金茂如意府

项目由两大央企（保利、金茂）联袂打造，规划15栋7层洋房产品，户型143㎡起步，最大做到185㎡。户型方正，四叶草格局。目前产品呈现效果差强人意，维权不断。

优势是地块位置优越，西侧紧邻西运河，北侧是运河足球公园，少了两侧的住宅，居住氛围更清净。距离地铁6/8好线换乘站小营站仅400米左右。通勤方式更多样。几乎没有任何不利因素。

4、海马清风院子

北龙湖为数不多的纯别墅住宅区，产品有叠拼、联排和合院三种。叠拼分上下叠，上叠450㎡左右，下叠300㎡左右；联排420㎡起步，双拼650㎡左右，合院370㎡。

最大的亮点就是每家每户都有院子和地下室赠送和精装的地下车库行车道采用石材铺装，柱子干挂石材，停车位水磨石，顶面是铝板及铝方通吊顶。

劣势是地块位置偏北，景观资源较弱。且是一个长条户型，东侧临着主干道如意西路，会有噪音影响。

5、正商丰华上境

丰华上境目前剩余房源还有一些，也是准现房，位置和产品比北侧珑水上境相对好一些。项目涵盖13栋7层洋房和1栋物业用房。

紧邻一附院东区就医便利，但同时医院附近的拥堵和嘈杂也无法避免。同时8号线的一附院地铁口也是加分项。临近东运河公园，生态资源较好。

6、美林上院

对于无法依靠品牌力、产品力的佳田来说，凭借上师大学区在北龙湖杀出重围。目前由过去的一户一学位调整为6年一循环的学区房。

项目整体分南北两个苑，北苑占地约40亩，规划10栋7层洋房，目前基本售完。南苑占地约87亩，规划21栋7层洋房，目前剩余房源较多。位置虽然比不上北龙湖核心如意运河两岸的扎堆豪宅，但是周边生活配套已经成熟，生活气息更浓。

7、亚新星云湾

北龙湖南岸核心区域再度上新，这次形式不同，国企摘地，亚新代建。位于美林上院西侧。占地91亩，因地块性质原因，建设包含科研、企业总部及高端住宅项目，规划11栋科创+商业，12栋7层洋房。

星云湾的位置相当不错，九如府、金茂府、龙之梦以及美林上苑等各种豪宅都在周边，南侧更是直面东风渠的景观加持，东边有管委会所在的金融智谷和顶级医疗配套郑大一附院。

所以这个位置即享受了东区老豪宅的生活配套，又享受了北龙湖的僻静及优质生态资源，同时还有便捷的交通便利，一举三得。

二七区

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二七老城

二七老城非常成熟，教育、商业、医疗都比较拿的出手，但已不是核心发展的重点，区域的保值能力弱，更适合自住。

1、升龙栖樾府

2011年左右拿地到现在产权已经损失了十多年了，各种奇葩户型榜单中，升龙总能榜上有名。还是那句话，除了地段真是神马都没有啊。

2、金地建海峯范

项目仅有两栋楼，除了住宅，金地小区还有一栋公寓楼，整体是一个L型拐角栋楼，有南北和东西向房源。跟升龙栖樾府区位相同，位于中心城区，周边配套较成熟。但是由于地块受限，面积较小，容积率高，小区内部绿化景观等必定受限，周边学校也一般。

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二七新区

二七新区开发比较晚，界面一般般，没什么大型配套落地，基本上都要依靠大盘自身的配套。周边陵园，墓地等不利因素较多。

1、亚星星河郡

项目分西苑、东苑两个苑开发，西苑已经交房，现房在售，东苑准现房。

这两块地虽然距离三环很近，但被南水北调运河、高铁线、郑密路、启福大道圈起来，显得很闭塞，南侧就是绿地城和保利上城。北侧临河，生态环境比较好。但南侧临高铁线，会有噪音干扰。还有一路之隔的陵园。不利因素较多。

2、绿城柳岸晓风

绿城的代建项目，地主是地头蛇德润置业。这个地块位置不错，紧挨着三环边，同时距离在建的地铁7号线漓江路站较近，小区东边一路之隔就是红星美凯龙。南边规划有一所中学，不过中学暂时还没敲定，教育配套算是一个短板。原计划今年年底交房，现在销讲说辞变成了明年年底，建议谨慎选择。

3、亚星锦绣山河

亚星锦绣山河是亚星布局西南重要的项目，主要分为大一期集中于嵩山南路以东，早已基本全部售完，大二期的土地则大部分处于嵩山南路以西，大二期总共包含23个地块，占地一千多亩。目前主推8号地倚澜苑和11号地安泰苑。

倚澜苑临河，居住环境会比较好，定位改善。安泰苑地块位置稍差，定位刚需，最小户型87㎡的小三房，户型设计较之前进步很大。

亚星已经深耕郑西南十年有余，生活配套已经成熟。目前最大的优势郑州实验外国语学校民转公，后期参与划片，亚星将成为最大受益者。

4、亚星学府印象

亚星学府印象是亚星锦绣山河大二期的后期地块，大二期的第一盘叫倚澜苑，第二盘叫安泰苑，第三盘叫紫澜苑，也就是学府印象。由于郑州实验外国语学校民转公亚星为了突出学区优势，将老三改名学府印象。

学府印象位于安泰苑西边。西侧紧邻金水河，有了景观加持，学府印象成为亚星的精装试验田。产品和户型做了很大的提升。唯一劣势就是南侧的陵园距离较近。

5、郑州华侨城

郑州华侨城和锦绣江山隔河相望，周边配套相对欠缺，后期主要依靠华侨城自身来建配套。目前主推5号院，规划有5栋18层小高层，16栋28-32层高层。

华侨城目前主要优势在于低密环境好，周边规划的生态公园已经落地60多亩，央企安全有保障。宣传幸福路小学和郑州四中。劣势是没有地铁，开发周期长，远离城市发展发现，投资价值不大。

6、保利上城

这本绿地城后续地块，但绿地无力开发，保利在激烈的土拍中竞得。规划5栋20层的高层和6栋8-9层的洋房，产品没有问题，央企安全可靠。卖不动的原因在于区位和配套，配套和环境有种四环外远郊的既视感，生活配套和未来发展非常一般。

7、泰宏建业国际城

泰宏建业国际城也是号称千亩的大盘，是泰宏和建业共同开发的项目，属于二七区荆湖村改造项目，从2013年开发至今已9年时间，目前在售13号院，也是整个项目的尾盘。

首先13号院地块位置较差。绕陇西路小学半圈，呈L形走向，景观资源受限，南侧陇西铁路距离100左右。其次产品较差，由于地块形状限制，小区楼栋朝向不一样，部分朝向为东西向，高梯户比，户型设计较差。唯一的优势是距离地铁较近。

8、万科理想拾光

对比周边其他项目，万科的产品算是片区天花板了。规划有2栋18层小高层和4栋25-33层高层，外立面仿石砖搭配局部铝板，户型方正，95㎡1.5卫的设计人性化十足。精装修交付。

劣势外部被安置小区包围，小区位界面较差。生活配套欠缺，目前只能依赖泰宏建业国际城。

注重品质首选万科理想星光。

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二七环外

周边大片荒地，配套主要依赖于万科和鑫苑，远离城市发展方向，开发周期较长。

1、万科大都会

目前在售七期，七期地块脱离大都会组团，位于大学路以西，地块北侧还好，以鑫苑鑫家和安置房为主，南侧一片荒凉。

东南角规划是一所学校，所以小区呈倒L形状，景观设计受限。产品规划以75㎡两房和89㎡小三房为主，定位很刚需。周边已招生学校有汝河路小学杏园路校区和郑州市第二初级中学（南校区）。

唯一的优势是距离地铁7号线（建设中）较近和万科品牌。

2、万科都会天际

其实就是大都会6期，13年的地，交房缩水十年，而且由于年限早，地块还有1栋保障房。地块位置强于七期，位于大都汇组团中心，旁边是大学路第四小学，居住氛围稍强。

劣势的距离地铁稍远且北侧高架距离过近。

3、远洋臻园

现在已经改名远洋臻园的鑫苑远洋臻园，项目规划有8栋高层，地块素质排布规整。主力户型89㎡占比50%，户型中规中矩。周边小区都已经交付。距离鑫苑都汇广场较近。生活便捷性强于电建和万科七期。劣势是距离地铁较远。

4、电建洺悦天玺

项目位于大都会七期地块西边，地块位置较差。小区只有4栋楼。其中1号楼27层，其余楼栋均为20层，两梯四户设计，户型设计有建面约89-117㎡三房，户型方正。优势是央企，价格低，距离地铁距离适中。

置业首选万科都会天际，综合性更高。

以上就是郑州市内八区目前在售所有新房的基本情况。

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