小产权房网本报记者梁宝欣李贝贝深圳报道
“宝龙好乡贤张先生顺利签约，签约面积约9000平方米，共9栋。”近日，一则拆迁的喜讯海报在网络引起热议。经《华夏时报》记者核实，该海报出自深大城际征拆现场指挥部，而涉及拆迁的项目为深大城际市政轨道交通项目。
3月2日，《华夏时报》记者走访了因深大城际项目征拆涉及的深圳龙岗宝龙街道积谷田、大行片区，并在拆迁现场看到有挖掘机正在作业，而在网上流传的喜讯海报也张贴在附近的铁皮围栏上。同时，记者也注意到拆迁现场有不少搬空的居民楼外墙及道路两旁都挂着鼓励居民支持征拆工作的条幅，如“深大城际，和谐征收，保障权益”“加快深大城际征拆，支持城市项目建设”等。
搬空的居民楼外墙挂着关于拆迁工作的条幅。梁宝欣/摄
此外，记者还采访到了宝龙街道办事处的工作人员，相关工作人员表示：“此次协议拆迁涉及张先生家族所有的9栋房屋约9000平米，2023年2月26日，张先生受其家族委托，与开发商签订补偿协议，拆迁补偿过程依法依规。”
业主签约9栋楼系受家族委托
近日，深圳龙岗宝龙街道一业主签约9栋楼约9000平方米的消息引起网络热议，不少网友纷纷留言表示“十分羡慕”，同时也有网友提出“为何张先生能一个人拥有9栋楼，是否合法”等问题。
对此，《华夏时报》记者于3月2日走访因深大城际征拆涉及积谷田、大行片区，并得到了宝龙街道办事处工作人员的回应。
南约片区拆迁工作正在进行。梁宝欣/摄
“近日，有网友关注到深圳宝龙街道一业主拆迁签约9栋楼约9000平方米。经核实，该项目为深大城际市政轨道交通项目。此次协议拆迁涉及张先生家族所有的9栋房屋约9000平米，2023年2月26日，张先生受其家族委托，与开发商签订补偿协议，拆迁补偿过程依法依规。”宝龙街道办事处工作人员称。
据了解，深大城际是粤港澳大湾区重点市政轨道交通项目，该项目起自深圳宝安国际机场，终至惠州市大亚湾，线路全长88.8公里，设14站，龙岗境内有五和、白泥坑、大运、坪山（宝龙辖区）等4站。项目地下敷设部分途经宝龙街道南约社区积谷田、大行片区。
据宝龙街道官微宝龙城事介绍，深大城际建成通车后，从宝龙坪山站至深圳机场仅需40分钟，对于促进粤港澳大湾区交通互联互通具有重要战略意义。不过，前期中国铁路设计集团有限公司（地质勘察单位）经过对沿线范围内的CT扫描成像，发现积谷田、大行片区存在大量不良地质岩溶空洞。地下盾构施工引发地面塌陷，房屋倒塌的可能性较大。为避免出现意外伤亡和损失，地面建筑物需于2023年3月15日前拆除。
南约片区拆迁现场。梁宝欣/摄
2月18日，深大城际、宝龙南约片区“工业上楼”项目集中拆除工作启动，彼时，宝龙街道指出，“深大城际项目累计完成签约20户，剩余54户的签约、拆除工作将陆续推进。后续将签约一栋、腾空一栋、拆除一栋，确保在3月15日前完成拆除任务。”
公开资料显示，截至2月22日，深大城际、宝龙南约片区“工业上楼”项目已累计签约38户，涉及房屋面积为555.45平方米。此外，宝龙街道办工作人员于3月2日向记者透露，目前已有一半的居民签约。
记者于3月2日走访了因深大城际项目征拆涉及的深圳龙岗宝龙街道积谷田、大行片区，看到拆迁现场有挖掘机正在作业，而在网上流传的喜讯海报也张贴在附近的铁皮围栏上。同时，记者也注意到附近部分居民楼已经搬空，且外墙还挂上了“深大城际，和谐征收，保障权益”、“加快深大城际征拆，支持城市项目建设”等条幅。
拆迁现场有挖掘机正在作业。梁宝欣/摄
道路旁挂着鼓励拆迁的横幅。梁宝欣/摄
可选现金补偿或物业补偿
上述海报在网上引起热议的主要原因之一是，有其他媒体报道称，张先生此次拆迁补偿金额或将过亿元。
记者从业内人士及中介网站上了解到，龙岗南约片区的小产权房价格在1—2万元/平方米左右，而南约地铁站附近在售二手房住宅指导价在3.53万—4.2万元/平方米。
那张先生的补偿金额究竟有多少？可以选择什么赔付方式？对此，宝龙街道办事处工作人员回应称：“经前期对业主意愿征集，由项目开发商（前期服务商）与业主直接签订补偿协议。”
此外，有媒体也曾致电宝龙土地整备中心相关工作人员，对方表示，“深大城际项目已捆绑南约城更（城市更新）项目，（征拆）将由开发商来赔付，可以选择现金或者回迁房。张先生选择的赔付方式，涉及到个人隐私，不便透露。”
宝龙街道南约片区。梁宝欣/摄
合一城市更新集团法务总监胡益红在3月3日接受《华夏时报》记者采访时指出，由于前期深大城际在土地整备项目范围内，一般遵照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定的补偿标准进行，从2023年2月开始，深大城际从土地整备项目范围调出，纳入深圳市龙岗区南约片区重点城市更新单元，后期深大城际的拆赔标准可能会因项目路径不同有所不同。
胡益红指出，征拆是根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定进行的征收补偿，是因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人一种补偿，有严格的征收补偿流程与明确的补偿标准。深圳的城市更新补偿是市场化的拆赔，双方秉着平等资源协商的原则进行，补偿标准一般与周边同类型项目补偿标准，项目的经济可行性、同类型物业市场均价水平等因素相关。
据了解，中海华南（深圳）有限公司于2021年7月6日正式通过龙岗区政府公开招标程序中标为南约片区重点城市更新单元项目前期服务商，主要承担、更新单元拆除范围线划定、征询不动产权利人更新意愿、核查和确认不动产权利人信息、计划立项申报等工作。
而深大城际项目位于南约重点更新单元项目范围内，根据中海（华南）公司开展的居民意愿征集结果，积谷田片区约有96.84%居民选择了城市更新。
值得注意的是，宝龙街道曾在2月18日披露，“为了保证辖区内居民的利益最大化，深大城际项目将捆绑南约重点更新单元项目推进，由中海（华南）公司委托战略伙伴深圳市海瀛城市更新有限公司与深大城际铁路龙岗段（宝龙街道）项目物业权利人签订搬迁补偿协议并按协议垫付相关费用后实施提前拆除，提前拆除部分纳入南约片区重点更新单元范围内。”
梁宝欣/摄
为何深大城际项目捆绑南约重点更新单元项目推进，可以保证辖区内居民的利益最大化？
广东省律协城市更新专委会主任、华商律所高级合伙人王劲松在3月3日接受《华夏时报》记者采访时表示，政府征收和城市更新的补偿标准是不一样的。政府因修建公路、地铁等公共利益需要而依法进行行政征收，带有一定强制性，其补偿标准相对城市更新来说较低。深大城际项目是国家发改委批复的《粤港澳大湾区（城际）铁路建设规划》重点项目，符合公共利益需要，通常会采取行政征收的方式。但“捆绑南约重点更新单元项目”后，情况就不一样了。
对此，王劲松律师解释说，深圳是2016年首次提出重点更新单元的概念。不同于普通城市更新项目，重点更新单元比一般更新项目的面积大很多，其优势在于：政府牵头主导、优质企业参与、公共利益优先、片区统筹用地。深大城际项目将捆绑南约重点更新单元项目推进，意味着是按城市更新的标准给予居民补偿，这一标准无疑会比行政征收的补偿要高。
王劲松律师表示，南约重点更新单元项目范围内的联和片区划定为“工业上楼”项目范围，有30%的居住用地指标，深大城际项目征拆回迁可优先选择。所以居民既可以选择现金补偿，也可以选择物业补偿。
“目前，南约片区重点更新单元的前期服务商上是中海华南（深圳）有限公司，根据中海对深大城际片区的意愿征集，社区更愿意选择城市更新路径，因此，将深大城际纳入南约片区重点城市更新单元，不仅是体现民意，更能借助城市更新的市场化路径对该片区进行科学规划和合理补偿，更好满足该片区社区发展与村民利益的最大化的诉求。”胡益红也说道。
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