深圳华荣楼小产权房？社区协商该怎么进行-小产权房网

6月30日，社区更新观察团第二场活动在上海静安区彭浦镇展开。在城市漫步环节，澎湃新闻和社会企业“第一反应”合作，在远龙公寓进行了一次急救演习，请居民及社区更新观察团的观察员一起现场体验，住在六楼的老人突发疾病，120到达之前，如何对病人进行救援，电梯将带来多大的便利。

在危急时刻可以救人一命的电梯，却往往难以顺利加装。社区协商总要花费许多时间精力。在讨论环节，彭浦镇的居委会代表、业委会代表、物业公司代表、镇政府工作人员、社区规划师，以及解决社区问题的企业代表共同探讨，社区协商当下面临的困难，以及如何更好促进社区协商。以下为此次讨论的实录。

仍在进行中的加装电梯

绿园小区业委会副主任顾德其发言。本文图均为澎湃新闻记者董怿翎图（除署名外）

顾德其（绿园小区业委会副主任）：绿园小区建于1991年，共计10栋房、12个门栋，有376户住户。2018年6月9日，我们成立了绿园小区电梯加装工程小组（简称“加梯小组”），由居委会、业委会、物业公司、楼群党支部、居民代表各方的五个人组成。

首先，我和另外一个同志找到了镇房办，他们帮忙联系了龙潭居委会，第二天我们就赶到了龙潭居委会。李书记给我们引了路。远龙公寓的姚阿姨很热心，给我们介绍了装电梯的经历。我们就少走了好多弯路。

加梯小组到现在将近一年。我认为，老小区加装电梯只要做好几件事情就可以了。

第一件事情，就是加装电梯楼栋的居民意识，90%以上要同意加装，另外10%的业主可以选择放弃或采取中立——不出钱，也不坐电梯。如果有一户不同意，加装电梯就一票否决。这个门槛蛮高的，实际上是要求100%同意。从“不同意”到“放弃”，这里面要做好多工作。

大家都知道，老公房小区如果不装电梯，从房产价格的角度看，三楼和四楼排在第一梯队，一楼和二楼是第二梯队，五楼和六楼是第三梯队。如果我要买房，装了电梯的，我可能就买五楼，空气又好，楼层又高；不装电梯的，我可能就买一楼二楼。所以，要装电梯，一楼二楼的意见是比较大的，也是很正常的。

一开始，我们在全小区12个楼栋发放加装电梯征询表。反对的情况五花八门，有的讲影响采光，有的讲影响通风，有的讲噪音，有的考虑安全方面，还有的年轻人觉得不需要加装电梯，也有的只要花钱就不同意。每一个楼栋都有好几户不同意，按照当时的情况很难解释沟通。

当时，主要是方案不太明确，好多居民也不清楚具体情况。加梯小组商量，应该以点带面，逐步推进，让大家看到，装完的电梯到底怎么样。

另外，我们请了专业的技术人员以及电梯加装厂家，与居民面对面沟通，消除顾虑。综合考虑后，我们推了六号楼和十号楼，这两栋基础条件比较好。这两栋楼的楼组长，一位是上一届的楼群支部书记，另一位是现任的楼群支部书记，群众基础也比较好。

经过一个多月的走访沟通，十号楼一梯5户，30户全部同意加装电梯；六号楼一梯6户，共36户，有33户同意，3户放弃，基本满足了加装电梯的条件。这3户放弃的人家，有2户原来是不同意的，经过多次沟通、交心、引导，他们最终同意不出资，不乘坐电梯，以后如果需要用电梯，只要交上相应款项就可以。

第二件事，全小区三分之二的业主要同意该楼栋加装电梯。这两栋楼完成加装电梯的征询意见后，我们对全小区376户业主发放了征询表，经统计，96.14%的业主同意加装电梯，只有12户是填写了放弃，没有反对的。

第三件事，是加装电梯的资金分摊。本楼栋出资的要全部同意这个方案，并且要把加装电梯总费用全部收齐。

远龙公寓加装电梯的费用是每部电梯60万，我们2018年与厂家谈的时候，已经涨到了70万。当时我们跟厂家谈好，超了不加钱，并谈妥了政策补贴的24万由电梯厂商先期垫付，待验收合格后，政府拨给业委会，一周内还给厂家。这样既让业主先期少垫钱，也有利于电梯厂家保证质量。

资金分摊没有文件规定，也没有相应指导意见，只有自己协商。加梯小组多次开会协商，也看了一些材料，参考了其它小区的情况。最终确定的方案是：一楼二楼不出钱，以三楼出资为基数，每个楼层递增五千块。比如，在一梯5户的十号楼，三楼每户出资15500元，六楼每户出资30500元。

资金由楼栋的楼组长以及居民代表组织收集，一个人到银行开账号，一个人输密码，他们两人互相监督。把钱收齐后，存折的复印件交给加梯小组。

上面三项工作完成后，我们邀请电梯厂方来小区签合同，给他们看所有征询表的原始资料。签定合同时，让楼组长和居民代表一起参加，由他们直接与厂方签定合同，业委会就盖个见证章。

去年10月末，我们把所有资料递交给区房地局进行审批，走完了最后的程序。区房地局于今年2月27日正式批复，同意立项。

昨天我和电梯厂方联系，问了一下加装电梯审批程序的情况，得到的回答是，好像还差三项认证，这些部门的认定过程，最快还要40天以上。所以，到现在还没拿到施工许可证。

从我们的经验可想而知，加装电梯有多困难。但我们加梯小组有信心，万事开头难，相信后续加装电梯的楼栋会进行得更快，更顺畅。

远龙公寓所属龙潭居民区党总支书记李海芳发言

李海芳（远龙公寓所属龙潭居民区党总支书记）：远龙公寓是1997年建的商品房，一共有8个门栋（共324户），其中5个门栋（120户）属于多层住宅，进行了电梯加装。当时征询时，要高层住宅的业主同意，就要做大量工作，因为其实跟他们没有关系。最终，有87%的业主都同意。

我们是2019年1月竣工，历时9个月。这期间发生了停车难的问题，是通过镇政府和居委会一起帮忙，联系了周围的商铺和龙潭小区，解决了停车问题。电力改造的时候，因为地方小，很多施工都不能做，也是通过镇政府和居委会，与龙潭小区商量，拆了一个花园，用来停放大吊车，才把电线弄好。

远龙公寓的加建电梯是通过居民自治实现的，成立了加装电梯联建小组，组长是姚阿姨，组员是几位业主、居委会成员。他们出头和各方联系。每个楼栋也成立了联建小组，负责和每栋楼的居民沟通、协调、收费等，居民之间相互沟通，肯定比居委会或政府部门硬派下去要好。

我觉得，加装电梯工程不仅是惠民工程，还是一个凝聚民心的工程。远龙公寓是商品房小区，一般不大参与社区活动，通过对居民的多次征询、走访，居民之间有了更多联系，参与小区的活动也多了。比如，去年居委会换届、今年龙潭业委会的换届选举。还有最近的垃圾分类，他们过去是不可能参与的，就是旁观者，现在也有志愿者，每天要出来值勤，监督垃圾分类。

企业进入社区的困难

斯迈普电梯公司董事长韩喜春发言

韩喜春（斯迈普电梯公司董事长）：斯迈普电梯开展加装电梯服务有三年多，积累了很多失败和成功的经验。

作为企业，第一步是咨询宣讲。对加装电梯需求强烈的，都是年龄偏大的居民。所以最高效的模式，是和居民面对面交流，甚至体验样板梯。我们在远龙公寓附近开设了加装电梯的服务中心，已经接待了数十批小区业主。

如果小区的居委会、业委会、物业公司大力支持，前期就参与进来，加装电梯工作就会更顺利，比如我们刚刚竣工交付使用的仙霞街道的虹仙小区。

所以我感觉，第一个难题，就是居委、业委、物业的重视和对加装电梯的支持。如果没有居委会、业委会和物业公司的帮助，可能小区大门都很难进入。

进入小区后，居民的态度往往是观望、困惑和摇摆的，这是加装电梯推进的另一个关键障碍。

一方面，由于居民对加装电梯的现状没有全方位了解，认为政府现在对加装电梯相当重视，已陆续出台了多种政策措施，就推测未来政府可能会为加装电梯买单，于是观望等待，不愿自主自发地推进加装电梯。

另一方面，出现了一些免费加装电梯的案例，居民通过租赁就可以实现乘梯，这让居民非常心动。在沟通中，他们也表达出，希望不出钱加装电梯。

针对这样的困惑，首先，我们的员工会从居民角度出发，实事求是地把最新最准确的信息带给居民，分析各种情况的利弊，通过讲解加装电梯的现状及未来发展趋势，鼓励居民自发自主解决加装电梯的问题，早加装早受益，而不是等政府安排。

对免费加装电梯租赁使用的问题，居民往往只关注眼前不需要出钱，没有考虑到电梯作为特种设备，后期保养维修更为重要。一旦有居民不履行租赁协议，建设单位收不到足够的成本来维护电梯，那么电梯可能出现故障。这对居民来讲，无异于没有加装电梯，甚至带来的失望可能比没有加装电梯更大。

作为上海本土的电梯制造企业，我们的工厂位于嘉定区，业主可以随时考察工厂与电梯产品。我们承诺五年免费整梯维保。另外，针对上海的气候，我们会加装井道外壁面隔热层，以应对高温天气，还可以提升井道以及电梯部件的使用寿命。

云智充公司董事长王兴华发言

王兴华（云智充公司董事长）：我们是一个科技公司，注册在嘉定工业区。我们合作的生产企业是中国最大的防爆安全产品生产商——位于嘉定的华荣科技股份有限公司。在充电桩行业，我们是第一个拿到国家级消防检测的企业。

我们的产品比电梯进社区容易多了，因为免费提供设备，免费安装，只需要跟物业和业委会达成一致，允许进入小区就行。

由于我们的产品是物联网的智能化系统，运营成本相对较低，不像投币或刷卡系统。我们1万台充电桩跟10万台充电桩，管理成本不会有太大增加。电梯需要维护运营，而我们其实是提供售电服务，让用户随时随地安全充电，按量计费，因此服务密度的要求可能比电梯更频繁。所以，我们有电话客服中心。

我认为，满足需求是协商的第一要素。我们做的就是让充电方便、低价，同时解决安全问题。

充电是居民的刚需。我们试图把社区周边的商家整合进来，以降低居民的充电费用。物业管理也有需求，因为充电引发的安全事故频发，政府一直在强推。对物业部门来说，智能充电系统可以提高物业的管理水平以及物业的形象。我们正好把政府推广需求和物业内在需求结合起来，让物业公司主动接受我们的服务。

安装设备到位后，发动所有居民使用产品，是我们碰到的最大困难。这需要观念的转变，居民主观上很难接受新生事物，觉得要装App，要学新东西，还要改变充电习惯。而且，他们认为费用会比较高。实际上，我们统计过，一般的用户，大概一个月平均十一、十二块钱。

所以，我们要跟业委会、物业公司一起，在小区里做宣传推广，手把手帮居民把App装上，先教会一部分人使用。一般来说，如果有30%的人使用，后面就可以互相教了。

社区规划师的探索

同济规划院城市空间与生态规划研究中心副主任陆勇峰发言

陆勇峰（同济规划院城市空间与生态规划研究中心副主任）：我们团队从2015年7月开始参与彭浦镇的“美丽家园”建设。以前的“美丽家园”是以房管局为主导的房修类工程，没有所谓公众参与，或者居民是被动式参与，可能就是发个表、签个字。后来，我们跟镇政府沟通，换一种方式，国外一直倡导社区规划，我们觉得，对探索参与式规划，“美丽家园”是个非常好的实践机会。

那么，参与式规划的主体有哪些？我画了一张图表。

社区规划中的多元参与主体构成。陆勇峰供图

图里有两个三角形。正三角形是甲方三角形，一个角代表区政府，“美丽家园”里有区房管局、区绿化局等区级政府部门；另一个角代表街镇政府，比如彭浦镇政府、街道办事处；还有一个角是协商主体，比如居委会、业委会和物业公司。这个三角对设计师来说就是甲方，我们需要跟他们协调，他们内部也需要协调。

倒三角形是乙方三角形，一个角是设计师或规划师团队；另一个角是社会组和企业；最后一个角是工程单位，包括代建方、施工方、工程监理等。共同构成了传统意义上的乙方。我们之间也需要协调。

社区规划中的多元博弈关系。陆勇峰供图

当然，核心还是社区居民，所有协商都是围绕居民展开的。这么多主体，会产生很多博弈关系，六方主体，两两之间，会产生至少15种博弈关系。

我觉得，居民之间的协商又可以分几个类型。

一种是群体跟群体的协商，通常会比较困难。比如，在一个“美丽家园”项目中，原来两个小区中间有一个围墙，我们提出中间围墙打掉后，可能更适合整个小区的交通组织以及公共环境的布局。这时就呈现两个协商群体，即两个小区各自的居民，有一方认为拆除围墙对他们而言亏了，因此极力反对，或者有人说拆一半。最后，在多方努力下，还是拆掉了中间围墙。事实也证明，拆除围墙增加了公共空间，还是符合大部分居民的期望。

另一种是群体跟个体的协商，比如，加装电梯，电梯有高区和低区，可能三楼以上的人，要跟一楼二楼的人一个个协商。

还有一种是个体跟个体的协商，比如居民在楼道里堆物，造成邻里的矛盾，导致关系不好，你赞成的事他就反对。这就需要针对个人进行沟通协调。

以前的很多项目都是新小区，设计师看到的只是一块空间，而老旧小区的更新，最重要的变化就是人的出现。规划师如何推进协商呢？虽然规划师的作用还是很微小，我觉得大概有几点：

第一点，作为第三方的专业技术团队进小区，非常容易得到居民的信任，居民可能对一些工程有怀疑的状态，我们就可以做一个桥梁的作用。以前施工队做改造，只是讲一下要改成什么样。而我们会通过效果图展示改造前后的效果，居民心里就更有数一些。

第二点，除了空间改造的目标，我们也会在设计过程中，思考与居民之间的互动。比如，2015年12月，我们在体育馆办了一个书画活动，让永和二村等几个居委会的居民和小朋友一起来参与，然后把他们的绘画、书法作品呈现在小区的景观小品里。这样让居民更有参与感和自豪感。

第三点，设计师可以发挥专业优势，把好的设计理念引入社区，比如永和二村入口的露天场地上，我们改造了原本的自行车停放点，增设了太阳能光伏板顶棚，每天大概产生80度电，满足80辆电动车充电。这不仅降低了居民私拉电线充电的安全隐患，而且把环保理念应用到老旧社区改造中，传递给了居民。这个改造点现在经常有人参观，居民们也很自豪。

社区问题中的几种关系

彭浦镇城建办主任科员/“美丽家园”办公室副主任沈湧杰发言

沈湧杰（彭浦镇城建办主任科员/“美丽家园”办公室副主任）：处理小区事情，其实要讲清几种关系。首先是居委会、业委会、物业公司三者的关系，这个晚点在协商机制里讲。

其次，是不同年龄人群的关系。老年人、中年人、青年以及儿童，怎么和小区连在一起。

比如,暑假到了，想搭个小篮球板，让孩子打打篮球，结果有居民反对：“打篮球不行，我要睡懒觉。”怎么解决这个问题？我就去给这两户做工作，这个篮球场不是灯光篮球场，也不是标准篮球场，只有5米×5米，25平方。这么小的一块硬地，就是给小朋友拍拍皮球。

再比如，我问小冯（澎湃新闻记者冯婧）：“你知道你们居委会在哪里吗？你知道你们居委会有多少老年活动中心吗？你知道你们居委会社区志愿者在什么地方吗？你参与过居委会多少活动？”小冯说：“哎呀，我只知道居委会在哪里，其他都不知道。”其实，70后、80后、90后都这样，我们在工作，自己的居委会搞不清楚。这批年轻人，小区当中占了有三分之一，怎么融进去？

第三，是不同生活水平之间的居民的关系。小区里有富人，有小康水平的，也有吃低保的，心态完全不一样。比如装电梯，富人说，我统统出钱都没事；小康的说，我愿意；吃低保的说，我没钱。这些经济利益纠结在一起，怎么来解决？

刚才顾老师也说了，不愿装电梯的理由。还有更奇葩的，说影响风水的。所以，小区里各种事都有，要处理好上面的三种关系。

最简单的一种协商方式是，开说明会。比如，具体事情的背景、情况、需求，方案怎么做？现在的垃圾分类，政府要推，就要到各个小区开说明会。

如果有矛盾，就要升级到恳谈会，请业主代表、党员志愿者、骨干来，说说有什么矛盾，老百姓想要什么。恳谈会上，该说的、不该说的，大家都要说，然后再来公关。

再往上升级，就是社区居民听证会，分为几种。

第一种“三会一代理”，即居委会／业委会／物业＋某一个代理机构，召开听证会。代理机构有三种。1）居民矛盾协调代理，解决邻里纠纷之类；2）法律边界问题代理，解决涉及简单法律问题的社区问题；3）小区事务代理，解决小区建设、运行等事务的问题。

第二种听证会是“1+5+X”，指以社区的党总支为核心（1），领导社区民警代表1人、居委会主任1人、业委会主任1人、物业公司负责人1人、群众团队和社会单位（如工商所、房管局、环保局）负责人1人（5），X包括驻区单位负责人、楼组长、党员志愿者等。这种听证会更多是涉及公共事务落地，比如在小区建老年活动中心、垃圾处理站等，需要更多部门的专家加入，回答居民的问题。

最后一种听证会，是听证解释会。主要是用于普及培训、情况说明以及做思想工作，比如环保讲座、垃圾分类培训等，一般会请外援来。

落实小区的自治共治，主要靠什么？要靠主体力量和正能量，正能量里分三种：第一，党总支居委会是领头兵；第二，党员、志愿者、积极分子是中坚力量；第三，楼组长和小区的社会贤达，比如，金友里的王老伯。

而主体力量要靠搞活动。有一句话，“生命在于运动，亲友在于走动，组织在于活动”，没活动，居委会就死掉了，活动可以联络感情，也可以普及党和政府的政策，居民会更容易接受。

此外，还要充分利用现在信息化时代的平台，比如，装电梯有微信群，24小时无休，什么事情都可以讲，但里面也会出现谣言。这个不能控制，只能引导，就是及时发布正确真实的信息，让谣言止于智者。

比如装电梯，有个群说，这电梯质量不好，老百姓就以为电梯真的出问题了。李书记转发给我，我一看不行，马上要写个说明，通过恳谈会把大家叫过来，还请了专家，他写了六条，一点点驳斥。驳斥完了再发到群里，就制止了谣言，否则电梯都竣不了工。

最后，随着物联网和5G的发展，个性化定制会越来越多，未来的小区沟通平台会根据居民喜好，进行个性化推送。

社区规划的本质是社区自治

大鱼营造连接官浦睿洁发言

浦睿洁（大鱼营造连接官）：今天参加了急救体验，我的获得感特别强。鼓励居民参与、体验，非常有利于居民工作开展。

以大鱼营造参与的社区更新项目为例，我们也会通过活动，鼓励居民在设计之前就参与进来，对公共空间提意见，这样有利于未来的使用。不过我们发现，居民还会提出其他意见，包括移大树、停车问题、绿化问题、加装电梯的需求、窨井盖的问题等等，远远超过了公共空间的改造设计。

今天在彭浦，我看到业委会牵头，居委会、镇政府协调做了大量工作，引入第三方的社会资金和创新，觉得可以把这些经验带到我们的项目中。因为社区规划的本质就是社区自治。

同济大学建筑与城市规划学院副教授姚栋发言

姚栋（同济大学建筑与城市规划学院副教授）：小区跟人一样有新陈代谢，会不断产生新的问题。对健康的社区来说，大部分问题都是可以克服的。但从90年代开始转变的社会中，社区和邻里的关系逐渐薄弱，小区三架马车互相打架，老百姓对他们都不信任。这样的社区就会遇到许多问题。

大家都说，怀念过去友好的邻里关系，可以相互串门。当时，为什么有这样的现象呢？

一是因为社会结构比较简单，还有一个原因是，过去社区中有一些共同的事件，塑造了邻里间良好的关系。年纪稍长的上海人都会记得，上世纪80年代末，上海社区的爱国卫生运动。爱国卫生运动是塑造良好邻里关系的重要载体。每到现在这个季节，每家每户都要带好扫帚、拖把，出来打扫卫生。找到一个共同议题，一起动手创造社区的美好环境。过程中增进了交流和邻里关系，推动了社区问题的解决。

后来，随着中国推进住宅商品化，社区关系越来越薄弱。甚至很多居民都有误解，居委会跟自己没有关系，居委会至多是解决老人问题。

但加装电梯这件事情，又把所有人的利益联系起来。大家愿意坐下讨论，迈出了恢复邻里关系的第一步。通过这样的工作，社区的凝聚力、归属感和解决未来不断变化问题的能力，都有了长足进步。

以一个议题启动社区协商，触动邻里之间的交往，最终实现社会治理的创新，基层的自治共治，指向更美好的未来，也是大家介入和发动社区规划的真正意义所在。

提问

美国伊利诺伊大学香槟分校博士廖越提问

廖越（美国伊利诺伊大学香槟分校博士）：我主要研究农村社区，有两个问题。首先，请问在小区事务方面，居委会与业委会有没有职责划分？谈到小区里的协商，顾德其老师提到最多的词就是“做工作”，针对不同的人群，怎么“做工作”？

顾德其：小区工作的管理模式是居民区在党总支的领导下，居委会、业委会、物业公司三架马车，管理小区的方方面面。居委会是政府最基层的机构，它要管理小区所有工作。业委会要配合居委会的工作，管理好与小区业主产权相关的事务，比如小区的维修基金。物业公司是业委会选评来管理小区的，20%的居民不满意，就可以重新选评。

此前我在居委会干了十多年。2015年从居委会岗位退休后，成为绿园小区的业委会成员。2017年美丽家园建设改造，业委会成员都利用业余时间参与，没有一分钱报酬，但自己住的小区如果改造得好，居民都满意，我们心里也很高兴。绿园小区的美丽家园项目投入一千多万，是我们老小区借了政府的光。不然，到哪里去找这样的资金。

绿园小区建成近30年了，居民的维修基金没有减少，反而略有增加。以前我当居委会主任时，不管哪个小区业委会换届选举，我告诉他们的第一条就是，管好你的维修基金，有多少公共收益就办多少钱的事。

“三驾马车”要是配合协调得好，小区就漂亮，居民满意度也高。上海现在实行垃圾分类，绿园小区的垃圾箱改造后就是个“风景点”。我们也提早开始实施定时定点倒垃圾，一天安排4个志愿者，一个月120人次在旁协助。物业公司作为责任主体，经理每天早上七点就来小区。

张蕾（剑桥大学土地经济系博士生）：商品房小区的更新与老旧小区有什么差别？高密度的大型社区在推进社区更新时有什么策略？

沈湧杰：虽然现在市场上的老公房、租赁房和商品房的价值一致，但它们当初的构成价值并不同。

老公房大多是1998年商品房政策推出以前，居民以工龄购买，当时购买成本很低，以工龄折算三分之一产权。而商品房由开发商购买土地后建造，土地使用权在房价中占比最高。

美丽家园项目起初针对老旧小区，因为那是政府欠大家的。老公房建造时，没有汽车，路宽只有两米。而造商品房的时候路宽八米，还有地下车库。所以，老旧小区改造是政府必须要做的，每平方米可以投三百五十块。但商品房政府可能就投资五块钱。

这五块钱可以用于几件事，比如垃圾箱、人行道闸的改造，安装监控摄像头等，这是老的商品房小区建造时没考虑的，那就由政府来拾遗补缺。

所以，美丽家园项目针对商品房是拾遗补缺，而针对老旧小区的目标，是整建制提升环境。这是两个完全不同的概念。

也鼓励2000年以前的商品房进行改造，因为这些小区的状况更接近老公房小区。它们进行美丽家园的形式是，政府负责20%的费用，包括设计、监理、投招标、审计的费用，剩余80%的费用覆盖材料和施工，由小区业委会承担。

政府协助商品房运作改造项目的原因是，虽然商品房能人多，资金多，想法也多，但由业主自己开展改造，会遇到居民之间的各种博弈和质疑，导致项目无法推进。所以政府承担所有建设之外的二类费用，以保障改造项目公正顺利开展。而这样运作的项目并不是每次都能得到小区大多数居民的支持。

不论社区人口密度高低，是售后房还是农民房，老百姓的需求都不同。我们处理改造项目时有几个原则。

首先，以法律法规为准，按照《上海市旧住房综合改造管理办法》、《上海市住宅修缮工程管理办法》等法规（简称“上海市修缮条例”）办事。政府原则上不对条例中未提及的或非小区公共部位的设施进行改造。