小产权房网问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢
答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。对于深圳的豪宅总结：1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。
问：老师好，请问目前有前海路阳光花地的房子一室一厅，目前有人出价330万，想置换交通方便的两室次新房，那个区域比较合适，夫妻均超45了，有房票但没有贷票了
答：恭喜前海业主[握手]如果出于投资的角度，这房子我不建议卖的，明年很容易看到350w，参照雷圳碧榕湾、朗景园、城市山谷这些低总价的学区房。因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断之后再投资一套，贷款没问题的。
问：请问十三老师，深圳没有资格买房，想去东莞和广州增城买房，老师有什么推荐的吗？
答：东莞和增城，都不会让你看到满意的涨幅。增城是广州远郊，广州都寂寞了，何况它的郊区。东莞是一个没有中心区，没有兴奋点的城市，极度扁平化，两个城市的涨速都会让你抓狂。深圳没有资格买房对吧，最难解决的是钱，钱都有了还怕没有资格，咨询十三点拨。
问：十三老师你好，请问我岳母68岁（贷到80岁）最近刚购房我跟我老婆是担保人，未来3-5年我跟我老婆如果还要购房（目前没有名额）到时候有可能会是家庭为单位无房但是有房贷记录，也有可能是二套购房有贷款未还清、也有可能会还清。给岳母的这个担保到时候会影响到我们贷款吗？谢谢。
答：首付成数跟你们个人名下是否有按揭贷款有关，担保会有一点影响，提前准备好流水，能够覆盖负债，按揭一般还是能批。
问：请问出同贷后银行放款前是否会再查征信？
答：一般银行都会再查，这期间尽量不要再增加贷款查询。如果非要融资，就放款后，这中间时间相隔不久
问：请问龙岗金地龙城中央89平3房怎么样？后续有没有潜力？
答：金地是个被自媒体黑得一塌糊涂的盘，但是客观来说，是3号沿线为数不多的价位中等，地段不错的次新房，小区花园精致，物业管理好，门口社区公园漂亮，对面就是三馆一城，万科里，小区开盘适逢15年疯狂上涨期，投资客太多，所以要洗个两年才能把投资客出清，回归到一个合理市价，旁边合正旧改起来以后，会把学校短板补上，几个楼盘连成片后居住氛围便利度会更好。紫悦龙庭的82毛胚看西北都成交到320了，和金地89的价格差不多，而并不逊色于紫悦。
问：提问：十三老师你好，现在手里有200多万，二套，深户家庭二套，老婆没有贷款记录，目前工作区域在丹竹头，现在想买一套4房的改善自住为主，目前看了颐安3期还有一套109低楼层4房，麟恒3期的129平4房，锦荟广场的129平朝梧桐山的四房，不知道这里你会推荐哪一套(主要升值潜力大一些),颐安就是稍微小一点，楼层也比较低，不知道以后会不会不好出手，付费咨询的话不知道怎么付费哈
答：抱歉回复晚了，不必纠结付费咨询问题，我们差的不是8块也不是88，我们差的是80万，880万。。。我们比较反感的是，一个度娘就能搜到的问题，却要各大星球提问。每个行业的人都不是那么容易，很多时候，尊重别人就是尊重自己。对于大户型，我的个人观点是宁做凤尾不做鸡头，锦荟广场一个楼盘茕茕孑立的矗立在龙岗大道南面，每次路过总觉得这个盘的业主好孤独。麟恒这个盘还勉强，但是刚需户型过多，大户型也是鹤立鸡群，颐安三期的109是朝东北的，矮楼层会有采光影响，可以对比一下石芽岭和睿智华庭，以及颐安的二手。
问：你好老师，请问一下，首付三成，大约150万-2,00万以内的，没贷款记录，想在深圳宝安购买房子，纯投资性质，不自住。请问有哪些楼盘可以推荐一下呢？一手二手都可以的一手的话，比较看好海纳公馆这个楼盘或者周边的新楼盘，但是他的交房时间比较久，而且还是毛坯交房！如果二手的话有哪些区域楼盘可以值得推荐呢，因为也想尽快租出去，以租顶部分月供的谢谢老师！
答：150-200w首付，首套按揭买房，总价在500-600w吧，其实宝安的碧海确实是个好选择了，海纳公馆买下来有点吃力。重点考虑南山前海的二手小三房笋盘和碧海湾的次新花园三房，可选的范围蛮大的，我在星球里带货能力太强，不敢直接报盘，怕影响你下定买房。
问：大大，关于深圳新房限售三年的起点是出不动产证时点，还是买卖合同备案时点，谢谢
答：731政策以前，是否满二，看新房备案时间。731政策以后，是否满三，看新房出政时间。
问：请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！
答：你好，关于深圳的看法:1、深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。圈内观点一般认为男孩走应试教育路线从Z，女孩送出国。
问：老师您好！首套房，总价340万以内，选宝荷片区仁恒峦山美地76平（靠大马路较吵）还是振业天峦89平或是双龙的怡龙枫景园89平，在外地，五年不会住，买入后马上出租冲抵部分按揭贷款，
答：您好，三选一的话，峦山美地吧，离地铁站更近，刚需盘里的品质之王。仁恒真是有匠心精神，巴掌大的小区，别的开发商种几块草皮完事，他们却造了假山，流水，喷泉，花园错落有致，车库都裱了画，物业比万科还好，会让人很有归属感。所以仁恒在卖的三房只有7套，天峦在卖的56套，这也是后者总卖不起价格的原因，双龙位置不如宝荷，宝荷快速地铁口+宝龙工业城，目前商业是短板，会慢慢补齐，市政配套只能依托大运了。
问：480万刚交了富通城三期复式66方三房的定金，感觉要站岗。今天才知道你们团队，现在后悔知道你们团队太晚了。
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