小产权房网去年深圳楼市的热火被“两瓢冷水”熄下热度，尤其是“10.4”新政出台后，许多项目都放慢了入市脚步。那么，放完春节小长假回来，楼市究竟如何？
数据显示，1月份全市新房成交1652套，环比下滑23.6%，同比减少69.7%。而且是各个区域的成交量都在下跌。春节假期的因素是影响成交的主要原因，但不可否认的是，市场确实整体呈现冷淡的局面，从11月份至今年的第一个月，新房成交量已经连续三个月下跌。
2016年楼市调控升级，一定程度上抑制住了房价上涨的势头，新房项目入市定价趋向合理，二手房市场出现不少降价笋盘，甚至在布吉等区域还出现“1字头”的二手房房源刺激着购房者的神经。购房者中，观望的不少，上车的也有。究竟2017年市场的走向会如何，何时才是下手的好时机，还是得深入市场实地去看看。
周一起连续5天，小师妹挑选了深圳各区较有代表性的新盘项目，约上我们潇洒帅气的直通车师傅和踩盘小分队，前往一一探访。踩盘首条线路——福田罗湖！
今天周一，我们将带领各位网友去到的是深圳罗湖—福田路线，沿线踩盘的楼盘分别是：向西雍睦豪庭→万科深南道68号→招商中环→绿景虹湾→深业中城→安峦公馆→万科瑧山府→万科瑧山道。
小师妹一行今天踩盘的第一个项目就是位于罗湖的东门深南路南侧的向西雍睦豪庭。这个楼盘靠近万象城、东门商圈，周边有水贝、湖贝、向西三大旧改，还有1号线、2号线、3号线和9号线地铁的“加持”，这个新盘到底如何？
向西雍睦豪庭这个项目从地理位置上看，紧临深南大道、滨河大道、东门南路等城市主干道，靠近罗湖口岸、文锦渡口岸，交通还挺方便，交通确实挺方便，周边有地铁有公交，地铁线路也多，已开的地铁口就达5个：1号线的国贸、2号线的湖贝、3号线的老街以及9号线的向西村。
项目总建面约8万平方米，包含了住宅、商业、公寓，1-5层是商场，6层是空中花园，商业部分自持。现主推77-146㎡2-4房，规划有240套房源，70年产权，以77-89平户型为主，毛坯交房。现场策划人员表示，样板房目前在整改当中，所以估计需要到三月底才开放，开盘时间的话预计会在上半年。同时，现场销售表示项目规划中的酒店已经敲定了希尔顿合作，也是深圳继大中华，蛇口以后的第三家希尔顿！
价格上，罗湖国贸东门片区，2000年之后的二手房，目前均价在六万左右。现场销售人员表示，目前罗湖新房较少，深业东岭的一手均价目前在七万左右，是项目的参考对象。从小师妹的角度看，向西雍睦豪庭的地理位置要比前者好许多。
今年罗湖不少旧改逐渐浮出水面，比如蔡屋围的京基旧改，接下来会有666米的深圳第一高楼；向西壅睦豪庭对面的华润湖贝旧改，目前已经进入拆迁状态；另外还有莲塘旧改，田心笋岗旧改，以及同样位于向西村的向西旧改，据了解万科等开发商已经在洽谈了哦。罗湖可以说是迎来第二个春天。
踩盘第二站是知名度较高的万科深南道68號，项目前身是注明烂尾楼“大金牙”正顺广场，2015年被万科收购，万科保留了项目的金色外立面。此外，项目商业部分由万科自持。
从东门出发步行到项目也就差不多十几分钟的距离。地理位置的好坏自然不用说，周边的配套也是比较完善，包括万象城、KKMALL、金光华广场、东门步行街等MALL集群。另，周边还有华润湖贝旧改和蔡屋围晶都旧改。
从沙盘上看，项目共2座塔楼，共有1458户。现场销售介绍，项目主要户型为33-152平带装修公寓及办公产品，带装修交付，预计2019年7月底交楼。项目主打40～90平户型面积段，均价6万左右，高层有7万左右的。小户型低总价，最低总价260万元起。
现场样板房持续开放中，可以前往参观咨询。小师妹给大家分别放一放各个户型的板房图片。
（42平户型）
（46平户型）
（53平户型）
（63平户型）
（73平户型）
（44平户型）
第三站，是招商蛇口在罗湖的项目：招商中环。来看看地理位置。招商中环位于梅园路、梨园路的交汇处，临近地铁7/9号线红岭北站交汇处。项目定位为综合体，包含了23万㎡写字楼、11万㎡公寓和5万㎡商业。紧邻东门三圈，周边有城建、深业、宝能、华润等多个开发商的旧改综合体项目。
在踩盘招商中环时，还偶遇了一下宝能中心。宝能中心目前已经封顶，同样为综合体项目。据说目前是笋岗片区多个旧改中的最高楼了。
从沙盘图可以清晰看到招商中环的整体规划。项目楼体之间采用了风雨连廊进行连接，未来地下商场开通后，将与地铁进行无缝对接。除此之外，架空层中为业主设置了运动球场和烧烤区等等，每三层将会设置一个空中花园。
【招商中环】将推售的部分为81-128平50年产权住宅性质的商务公寓，4梯6户，均是精装交付，带有阳台，而且通燃气。至于大家都关注的价格，据现场销售表示，项目最高备案价也没有超过7万。
目前开放的样板房都是大户型，看看户型图和107㎡3房户型样板房。
（81平户型图）
（107平户型图）
（128平户型图）
（107㎡3房户型样板房）
结束在罗湖的踩盘后，我们来到了福田的第一个踩盘项目——绿景虹湾。项目位于福田区北环大道西行辅道与梅华路交汇处。绿景虹湾项目是绿景集团继香颂、公馆1866之后又一新盘建设。项目由7栋超150米高层建筑组成，包括5栋住宅，2栋公寓和4层商业。售楼处暂无房可看。
接待人员介绍，目前只有一套180平方米在售。另外，项目剩余A栋的462套房源未推，目前处于预转现阶段。A栋为5梯11户，户型有50-75平方米、132-188平方米等，A栋是项目最靠近地铁9号线梅景站的一栋，预计推出时间为2017年4月，届时售价将参考市场价。项目在2016年8月报价为72000元/平方米。
而项目开发的绿景佐阾已经在1月9日开业了，由于是工作日踩盘，看不出现场人气如何。已经有不少知名商家进驻了。
小师妹在绿景楼下看到的当前租金情况。2房户型可租到4600-6500元/月价格不等。
福田的第二站，我们选择了深业中城。深业中城具体地址为：福田红荔西路与农园路交汇处东南侧。深业中城为深业集团所开发，福田另有一个项目叫深业上城，想必部分网友有所了解。从施工现场以及相关资料，可知项目是由1栋超高层住宅、2栋百米住宅、2栋超甲级品质写字楼、1栋超高层国际公寓(含精品酒店）、2栋商业裙楼、幼儿园所组成。
项目目前在建中，大家可以看看小师妹给大家拍的楼体。在建的楼体目前有两栋，均建到了大概十来层的进度。
项目暂时还没有售楼处，只有一个接待中心，目前尚未开放。通过关闭着的玻璃门小师妹看到，这个接待中心里面有一个项目沙盘，不过沙盘上倒是只有一栋楼体。仔细瞧瞧，小师妹发现接待中心里又销售人员的，不过目前估计是不做接待看房踩盘客户。
从项目的围挡上的效果图可以看出，深业中城也是按照豪宅以及大户型来设计的。资料显示，深业中城共分三期开发，一期5A甲级写字楼2016年上半年入市；二期为3栋高层住宅，预计2017年上半年入市；项目三期为超高层写字楼及国际公寓。
深业中城一期主推150-1000平米写字楼产品，目前已全部售罄。而二期将推135-230平3-5房住宅产品。小师妹在网上查阅周边的二手房价格，如旁边的香荔绿洲，挂牌在售的有一套160平米的三房户型总价为1400万，均价大概在九万左右！而周边的一手房如东海国际公寓，精装公寓均价达到13万元/平！
接下来是安峦公馆。安峦公馆位于安托山片区，香蜜湖街道侨香路三道与侨香四路交汇处，营销中心门口正对地铁7号线及2号线安托山站a出口。
安峦公馆所在片区内有万科，合正，天健项目在建，万科臻山府和项目是工程最快的。项目北侧规划有小学和幼儿园，西侧将建安托山博物馆公园。步行十分可达深国投广场。项目附近侨城东路将贯通北环大道，周边较为安静，适合居住。
项目规划有两栋，共254套房源，目前A，B座规划为住宅产品，面积段为125～166平。C，D，E，F座产品定位尚未确定。据销售人员透露，周边二手房售价在8-9万，预计项目开盘售价或突破10万。销售人员称因去年新政后有媒体去暗访，查是否有违规销售行为，所以现在对外口径都很谨慎问。问及开盘时间，只透露在等预售证。目前项目暂无样板房也无户型图可看。
看过安峦公馆，顺路来到了万科瑧山府。万科瑧山府是万科今年“瑧系列”中的其中一个高端项目，三个项目中仅瑧山府是万科独自打造的项目。项目位于安托山六路与侨香五道交汇处，靠近刚刚所看过的待售楼盘安峦公馆，周边还有天健公馆等新项目。
一进门就感受到了尊贵的气息扑面而来。万科瑧山府一期北地块分为7栋高层和2栋商业。但是由于项目还未拿到预售证，目前还未启动宣传，所以小师妹也无法拍摄沙盘图等，有意向的购房者可以自己去现场看看啦！
瑧山府均是大面积，项目只有230、240两种面积的大平层住宅，都是做成了4+1的户型。住宅部分一共520套，三梯两户，商业部分36套。根据现场销售介绍，目前每天都有5、6批左右的意向客户，按照周边二手房的价格来算，2500万是瑧山府的入门价。小师妹查阅周边二手房价格，可参考的为锦庐花园，价格为10万/平以上。
项目的另一个亮点在于其物业服务，全程按照五星级酒店服务标准。与小师妹今天踩盘的其他项目相同的是，瑧山府对于销售节点、价格等等都暂无规划。现场销售表示，现在深圳市场项目都比较低调，预计很多开发商会在两会后作出规划，而瑧山府很有可能不会集中开盘，而是在取得预售证后进行顺销。
进入香蜜湖半山片区，抵达我们今天罗湖-福田踩盘线路的最后一站——万科瑧山道。与万科瑧山府以及红树湾片区的瑧湾汇是万科瑧系列的三大项目。沿着目前路况已经有了明显改善的片区唯一二车道，小师妹为大家拍下了当前的最新片区情况。
该项目为兰江山第的第二期，预计上半年推出。
项目共2栋高层5个单元，5栋3个单元、6栋2个单元。其中5栋A、B、C座约180平方米带装修292套；6栋A、B座约300平方米毛坯房82套，2梯2户，楼层在20层左右，容积率在2.9。
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