惠州商品房 深圳小产权 比买贵更可怕的是买错,你以为的加害者可能是大坑

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,请问前海的三个片区,哪个片区买比较好?

深叔:你好,前海的三个片区,桂湾、妈湾还有我们的前湾,各自发展的这个重心都已经定位了,在前海的规划中,桂湾是定位了金融中心,它主做的是高端的总部经济,前湾的话定位的是科技创新中心,它承接的是中小创新企业,主做金融科技还有信息服务,妈湾定位的自贸城,在现有的基础上发展现代物流,还有供应链的管理,各有优势。三湾建成之后桂湾的话是商务区,还有居聚区,那前湾的话是商务区公共设施还有居聚区,那麻湾的话是以商务区为主,居聚区为辅。桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地,桂湾的价值高于前湾,和桂湾连在一起的宝中界面很干净,还有少量可以开发的净地,再加上桂湾和大铲湾的双重加持,价值是远超自贸区的其他片区的,那房地产的价值是由规划来决定的,规划的档次越高,意味着它将来它的配套设施就越好,这个区域的活力和发展前景就越好。宝安中心加上前海这一块是真正的新城市中心,在新的规划里面的话,是整个大湾区里面唯一一个定位国际化新城市中心的地方,它的定位有三个,一个是总部经济,第二个的话是文化艺术中心,第三个的话是商业休闲中心,所以从这个角度来看的话,前海的新城市中心既属于宝中,又属于前海,这就意味着整个深圳市,整个大湾区未来都将在这里展开,那么这块区的房地产也会大大收益。规划中住宅占比最高,未来能够联动成住宅片区来,会是桂湾片区,住着比较舒服,大家可以一块抱团,未来的居住氛围的话,体验感会比较好。相反的妈湾还有前湾,因为规划的因素,它是以商务为主的,未来不能形成很强烈的资识氛围,所以说体验感会差一点点。

提问:深叔您好,我想在深圳摇号买套新房,但是却一个新盘都没摇到,于是我去了一趟网红打卡地,“翻身”地铁站想求转运能买到心仪的房子,顺带去那边看了老旧房,觉得翻身的老旧小区可以入手吗?

深叔:你好,对于深圳购房者来说,翻身由于在交通、居住环境等方面劣于宝中,其居住条件差、环境复杂、教育资源短缺等因素促成其房价不高的形式。但从长期来看,随着自贸区等政策福利的刺激,未来还会有发展。在深圳的地段中,翻身自身毗邻宝中,具有优势。交通线路畅通,适合出行。价格适中,市场广阔。随着棚改工作的进行,翻身机会显著,是能够满足购房者需求的不错选择。在一般情况下,不建议买卖翻身的老旧小区。

提问:深叔,你好,对深云村很有兴趣,不知道那儿的房子现在能不能买,然后配套设施、升值空间怎么样?适合投资还是自住呢?

深叔:你好,深云村的情况如下:1.深云村是福利性经济适用房,买入十年可以转商品房,配有学校,小区整体素质高。2.深云村的发展是有过程的。最初定价很低,原因在于两方面,一是带有福利性质,二是交通不便,没有地铁,宜居程度低。十年后,由于环境污染改善,地铁线路开通,高架桥直连深云站,部分房子达到转让条件,各种因素叠加导致深云村的房子价格变化大。3.周边配套在完善中,适合自住、不太建议用来投资。4.需要注意的是,经济适用房的产权是部分产权,5年后才能转让,并且需缴纳土地补偿款,购买商品房后,经济适用房的产权会被收回。

提问:深叔,你好,对深圳买房的事情不太了解,想问问在深圳买房选区域的优先级是什么?什么样的经济水平适合购买什么区域的房子呢?

深叔:你好,不同预算的深圳买房人五条建议:1.资金实力极强建议选择南山、福田,前海和深圳湾值得关注;2.其次建议选择宝安中心区、龙华北站区、龙岗坂田,这三个地方离南山和福田近;3.再次建议选择罗湖,有旧改利好;4.最后可以考虑龙岗大运、坪山中心区,有发展潜力;5.如果没有名额,或者经济实力有限不能购买深圳房子的,可以考虑东莞、中山、惠州。深圳买房逻辑详见知识星球。

提问:深叔,你好,现在深圳楼市调控较多,今年下半年刚需自住想上车,请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗?

深叔:你好,首先深圳房价不会大跌,人口和产业是内生动力,有人就会有买卖。既然决定上车,就一定找好车,特别是在买首套的时候,尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部,深圳房价涨的多的片区都集中在西部,且远不会停止这个阶段,很有未来。买房杠杆不要太高,更不要炒短期,要懂得调控风险,强行高杠杆的话普通人很可能翻车,谨记月供不能大于收入的70%,短期借款不能大于年收入的3倍,要在能还得起的范围内。虽然小产权很火,但是入场需谨慎,它是只有使用权,没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等,居住性不强的不要,具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。

提问:深叔,你好,在向西村金鼎大厦有一套三房,总价大概是500万,目前存款150万,月收入6万,想买一套有优质初中学位的房子,请问向西村的房子有保留必要吗?换房有些什么方案?

深叔:你好,向西村是早期深圳红灯区之一,以休闲娱乐为主,有较多消费场所,金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘,租金回报率很高,向西村的城市更新项目五年内不会有进度,向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质,同时缺少根本性的产业升级,种种因素叠加下,向西村的楼盘只适合自住,升值空间较小。针对买房者的情况,可以有两种选择:1.抵押,融资空间在300左右,再买一个初中学位,选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑;2.出手,可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房,福田南山的很多优质学位都可以选择,综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

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