小产权房网民事判决书
（2014）高民提字第2250号
申请再审人(一审被告、二审上诉人):张俊华,女,住北京市西城区。
委托代理人:王训军,北京市法鸿律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人):刘景茹,女,住北京市昌平区。
委托代理人:王小川,北京市康达律师事务所律师。
委托代理人:张春和,住北京市昌平区。
申请再审人张俊华因与被申请人刘景茹农村房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第9541号民事判决,向本院申请再审。本院于2014年5月16日作出(2013)高民申字第3821号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。张俊华及其委托代理人王训军、刘景茹及其委托代理人王小川、张春和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
【知识点一、案由
农村房屋买卖合同纠纷是一个四级案由，体系是：合同、准合同纠纷-合同纠纷-房屋买卖合同纠纷-农村房屋买卖合同纠纷
“房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权移转给买受人，买受人支付相应价款的合同。”“房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。”（景汉朝主编：《民事案件案由新释新解与适用指南——根据新民事诉讼法展开》，人民法院出版社2013年版，第160页。）
“农村房屋买卖合同纠纷，是指当事人之间就达成的农民把农村自有房屋转让给他人，他人支付相应价款的合同产生的纠纷。”（景汉朝主编：《民事案件案由新释新解与适用指南——根据新民事诉讼法展开》，人民法院出版社2013年版，第160页。）】
与房屋买卖合同纠纷相关的一个案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依据《最高人民法院关于修改<民事案件案由规定>的决定》，原“83.房屋拆迁安置补偿合同纠纷”已经变更为“92.民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷”。
“房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。”“房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。”（景汉朝主编：《民事案件案由新释新解与适用指南——根据新民事诉讼法展开》，人民法院出版社2013年版，第160页。）
【知识点二、与申请再审相关的法律规定
《民事诉讼法》第124条第5项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。案件已经经过二审，作出了终审判决，故张俊华不能再次起诉，只能申请再审，假设张俊华就同一标的再次起诉，那么就违反了“一事不再理”原则，会被法院裁定不予受理，如果案件已经立案，那么会被裁定驳回起诉。
《民事诉讼法》第一百九十九条【当事人申请再审】当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零三条【申请再审的材料】当事人申请再审的，应当提交再审申请书等材料。人民法院应当自收到再审申请书之日起五日内将再审申请书副本发送对方当事人。对方当事人应当自收到再审申请书副本之日起十五日内提交书面意见；不提交书面意见的，不影响人民法院审查。人民法院可以要求申请人和对方当事人补充有关材料，询问有关事项。
第二百零四条【审查申请和再审法庭】人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
第二百零五条【申请再审期限】当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百条【再审理由】当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
《民事诉讼法司法解释》第一百二十九条对申请再审案件，人民法院应当自受理之日起三个月内审查完毕，但公告期间、当事人和解期间等不计入审查期限。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
《民事诉讼法司法解释》第一百三十七条当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址。
《民事诉讼法司法解释》第三百七十五条当事人死亡或者终止的，其权利义务承继者可以根据民事诉讼法第一百九十九条、第二百零一条的规定申请再审。
判决、调解书生效后，当事人将判决、调解书确认的债权转让，债权受让人对该判决、调解书不服申请再审的，人民法院不予受理。
《民事诉讼法司法解释》第三百七十七条当事人申请再审，应当提交下列材料：
（一）再审申请书，并按照被申请人和原审其他当事人的人数提交副本；
（二）再审申请人是自然人的，应当提交身份证明；再审申请人是法人或者其他组织的，应当提交营业执照、组织机构代码证书、法定代表人或者主要负责人身份证明书。委托他人代为申请的，应当提交授权委托书和代理人身份证明；
（三）原审判决书、裁定书、调解书；
（四）反映案件基本事实的主要证据及其他材料。
前款第二项、第三项、第四项规定的材料可以是与原件核对无异的复印件。
《民事诉讼法司法解释》第三百七十八条再审申请书应当记明下列事项：
（一）再审申请人与被申请人及原审其他当事人的基本信息；
（二）原审人民法院的名称，原审裁判文书案号；
（三）具体的再审请求；
（四）申请再审的法定情形及具体事实、理由。
再审申请书应当明确申请再审的人民法院，并由再审申请人签名、捺印或者盖章。
《民事诉讼法司法解释》第三百七十九条当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，当事人分别向原审人民法院和上一级人民法院申请再审且不能协商一致的，由原审人民法院受理。
《民事诉讼法司法解释》第三百八十六条人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查。
《民事诉讼法司法解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。】
2012年5月,刘景茹起诉至北京市昌平区人民法院称:1993年10月13日,刘景茹与张俊华就位于北京市昌平区沙河镇白各庄村西南角北瓦房4间及树木两棵,签订了《卖房协议》,并按协议履行。2011年,该《卖房协议》经生效判决确认无效。之后白各庄村进行旧村改造,刘景茹所卖房屋及院落作价共计2888044元,该款项全部由张俊华领取。刘景茹认为张俊华在获取适当补偿后,应将剩余部分返还刘景茹。刘景茹请求法院判令:1、张俊华向刘景茹支付昌集建(93宅地)字第31050023号集体土地建设用地使用证载明的宅基地使用权及地上房屋补偿款的50%份额,计1444022元;2、诉讼费由张俊华承担。
张俊华辩称:张俊华不同意刘景茹的诉讼请求,刘景茹、张俊华双方经过多次诉讼,判决查明的事实当中,已经明确查明刘景茹并不是北京市昌平区沙河镇白各庄村的村民,也非该村集体经济组织成员,无权要求张俊华给刘景茹折价或者补偿。请求法院驳回刘景茹的诉讼请求。
北京市昌平区人民法院一审查明:1993年10月13日,刘景茹(甲方)与张俊华(乙方)签订了《卖房协议》。双方约定,甲方将坐落在北京市昌平区沙河镇白各庄村西南角北瓦房四间及树木两棵的产权卖给张俊华,价格为1.2万元。当时的昌平县公证处对双方的签约行为进行了公证并出具了公证书。签订《卖房协议》后,双方履行了各自的义务。张俊华在购买上述房屋之后,在房屋所在的院落内又新建了房屋及门楼等。
【知识点三、公证事项
《公证法》第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：
（一）合同；
（二）继承；
（三）委托、声明、赠与、遗嘱；
（四）财产分割；
（五）招标投标、拍卖；
（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；
（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；
（八）公司章程；
（九）保全证据；
（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符；
（十一）自然人、法人或者其他组织自愿申请办理的其他公证事项。
法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证。】
2011年3月,刘景茹以房屋买卖合同纠纷为案由,向法院提起诉讼,要求法院确认刘景茹与张俊华签订的房屋买卖合同无效,将买受的房屋返还腾退。北京市昌平区人民法院于同年6月16日,以(2011)昌民初字第4336号民事判决书,判决双方于1993年10月13日签订的《卖房协议》无效,驳回刘景茹的其他诉讼请求。
北京市昌平区人民法院一审认为:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任;
【知识点五、合同无效之后的后果
《民法典》第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
“所谓民事法律行为确定不发生效力，是指民事法律行为虽已成立，但由于生效条件确定无法具备而不能生效的情况。典型的情形包括两种：第一，法律、行政法规规定须经批准的民事法律行为，因未经批准而无法生效；第二，附条件生效的民事法律行为，生效条件确定无法具备。”（法信，中华人民共和国民法典第一百五十七条释义：http://www.faxin.cn/lib/twsy/TwsyContent.aspx?gid=A290592&tiao=157，2021年2月2日最后访问。）
《九民纪要》32.【合同不成立、无效或者被撤销的法律后果】《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定。
在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程经竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。】
刘景茹、张俊华于1993年签订的《卖房协议》被法院依法确认无效后,自合同签订之日起,该合同对当事人就不具有法律约束力,而导致合同无效,订立合同的双方均有过错责任;刘景茹将农村房屋卖与张俊华,且在房屋出售近20年后,以买卖房屋违反法律为由主张合同无效,有悖诚信原则,故应承担主要责任。
【知识点六、诚信原则
与朋友交而不信乎
人而无信，不知其可也
君子一言，驷马难追
君子一诺，重于泰山
言必信，行必果
“诚实信用原则是一般性条款，并不含有具体适用要件。法官在适用法律时，不能抛开法律内涵的价值判断而直接以其内心的诚实信用观念裁判案件，这样做不仅有违法官必须以法律为准绳之原则（《法官法》第7条），而且会危机法律之安定性。在遇到新的社会问题时，亦应由立法者通过立法予以解决，而不能由法官依照诚实信用原则填补法律之漏洞，因为诚实信用原则本身就是需要通过法定之价值予以具体化的。诚实信用原则并不具有创设新的法律制度的功能，而只具有进一步表述现有的法律原则或者法律关系的功能，或者明确法律地位界限的功能。”（王洪亮：《债法总论》，83-84页，北京，北京大学出版社，2016。）
诚信原则在具体适用中有以下几个作用：一是作为债之关系的补充；二是债之关系中义务的确立，比如缔结合同之前的保护义务，合同权利义务关系终止后的通知、协助、保密、旧物回收等从给付义务；三是权利滥用之限制，具体包括①自相矛盾的行为，②滥用权利地位，③失效；四是法律与合同的校正。（参见王洪亮：《债法总论》，85-86页，北京，北京大学出版社，2016。）】
张俊华在购房时未严格验证对方房屋产权,盲目购买,对于合同无效亦负有次要责任。刘景茹与张俊华的过错程度,由法院依据买卖时间、买卖原因、房屋的升值价值、土地的补偿情况,酌情确定为70%和30%;因买受的房屋所在地区涉及旧村改造,房屋已被拆除,对于因此取得的补偿款,应根据双方过错责任,按照比例进行分割。因张俊华领取了有关土地及房屋的补偿款,刘景茹要求张俊华支付相应的补偿款,于法有据,刘景茹应得的份额,由法院依据双方的过错程度予以确定,刘景茹要求过高部分,法院不予支持;张俊华不予支付补偿款之答辩意见,于法无据,法院不予采信。
2012年6月19日北京市昌平区人民法院作出(2012)昌民初字第7031号民事判决:(一)张俊华于判决生效之日起7日内支付刘景茹土地使用补偿款854445元、房屋补偿款6633元,共计861078元;(二)驳回刘景茹的其他诉讼请求。案件受理费8899元,由刘景茹负担2693元,由张俊华负担6206元。
张俊华不服一审判决,向北京市第一中级人民法院提起上诉,请求撤销一审法院判决,发回重审或依法改判驳回刘景茹的诉讼请求,判令张俊华无需支付刘景茹土地使用补偿款和房屋补偿款;一、二审诉讼费用由刘景茹承担。其上诉理由是:一审法院判决认定事实不清,适用法律错误。张俊华与刘景茹房屋买卖合同的效力虽然已经被法院确认为无效合同,但是两审法院都认定合同虽然无效,但是不适用返还的原则。其理由主要为刘景茹违背诚实信用的民事活动原则、刘景茹本人不是北京市昌平区白各庄村的农村集体经济组织的成员、买卖合同已经履行了二十年之久,以及张俊华一直居住诉争房屋并翻建和装修等。一审法院笼统的按照无效合同主次责任的划分来确定补偿的方式明显错误,并与法相悖。张俊华在房屋买卖中不存在任何过错,并且履行了当时的全部法律和政策规定的手续,一审法院认定张俊华承担次要的过错责任是没有事实和法律依据的。
刘景茹答辩称:同意一审法院判决,不同意张俊华的上诉请求和理由。
北京市第一中级人民法院二审查明:一审法院查明的事实属实予以确认。
北京市第一中级人民法院二审认为:法院生效判决已确认刘景茹、张俊华于1993年签订的《卖房协议》无效,故因该合同取得的财产,应当予以返还。依据双方买卖时间、买卖原因、房屋的升值价值、土地的补偿情况,一审法院酌情确认刘景茹与张俊华的过错程度分别为70%和30%并无不当。因房屋已被拆除,根据双方的过错责任,张俊华应按照比例返还刘景茹相应的补偿款。综上所述,张俊华的上诉请求和理由没有事实及法律依据,法院不予支持。
2012年8月13日北京市第一中级人民法院作出(2012)一中民终字第9541号民事判决:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费8899元,由刘景茹负担2693元,由张俊华负担6206元;二审案件受理费17798元,由张俊华负担。
张俊华申请再审称,如果房屋买卖合同被法院认定有效,张俊华无需支付刘景茹任何补偿款,张俊华在购买涉案房屋时没有过错,原判让张俊华承担30%的过错责任,没有事实与法律依据,请求再审改判,驳回刘景茹的诉讼请求。
刘景茹答辩称,张俊华申请再审案中法院没有经过立案前调解程序,没经过责任法院递进式化解程序,没有收到再审申请书副本等材料,故张俊华申请再审案件程序违法。原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,对于合同效力的认定是正确的。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外,另查:2013年6月8日北京市昌平区人民法院以电话方式告知刘景茹,张俊华已向本院申请再审,北京市昌平区人民法院按要求进行递进式化解工作,承办法官询问刘景茹是否同意调解,刘景茹答复:张俊华应支付其50%的拆迁款,少于50%不同意调解。后北京市昌平区人民法院又征询张俊华的意见,张俊华表示:不同意支付刘景茹50%的拆迁款。调解未果。
以上事实有:《卖房协议》及公证书、本院(2014)高民提字第2249号民事判决书、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院再审认为,1993年10月13日刘景茹与张俊华签订的《卖房协议》系双方当事人真实意思表示,张俊华在购买涉案房屋之后依法取得了《集体土地建设用地使用证》,本院(2014)高民提字第2249号民事判决已认定《卖房协议》是合法有效的。故原判认定张俊华在购房时未严格验证对方房屋产权,属于盲目购买,应承担30%的过错责任有误,本院再审予以纠正。刘景茹有关本案张俊华申请再审审查阶段有程序违法的问题,因无充分证据证明,本院对其主张不予采信。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:
一、撤销北京市第一中级人民法院(2012)一中民终字第9541号民事判决及北京市昌平区人民法院(2012)昌民初字第7031号民事判决;
二、驳回刘景茹的诉讼请求。
一审案件受理费8899元,由刘景茹负担(已交纳);二审案件受理费17798元,由刘景茹负担(本判决生效后7日内交纳)。
本判决为终审判决。
审判长李晓
审判员范宏
代理审判员韩君贵
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