大芬小产权房出售深圳罕见“工改居”项目要出售-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

“拿到地，不就有钱融资了嘛，只要能拿到。”这次深圳共也让宝安、龙华、光明、坪山4区将有5宗宅地上线，总建筑面积约68.97万平，挂牌起始总价约154亿元。

难得深圳“年度巨献”，也就五块地，还要跟来自全国各地的财主抢破头，除了有实力或对“旧改”退避三舍的房企会去抢，不少房企还是愿意在协议市场找机会。目前深圳近90%入市的项目来自于城市更新。近期就有这样一块“工改居”地块，在协议出让市场引起了极大关注。

协议市场也热闹：深圳“工改居”用地出售

乐居收到信息，深圳绝少见的一块能“工改居”项目要卖，引发了协议出让的土地市场的疯狂打听。不少房企投拓负责人表示看好该地块未来的变现能力，但存在需要解决的前提条件。

项目位于广东省深圳市龙岗区南湾街道，距离地铁3号线大芬站约700米，距离3号线、5号线以及14号线（在建）交汇站布吉站约2公里，距离丹平快速路出入口仅2公里，半小时内通达深圳所有。

该项目现状为工业厂房，实际上土地规划性质为居住用地。目前正在寻求优质买家。据了解该工业厂房的业主是中兴通讯（以下简称中兴）。

项目片区周边住宅项目云集，将会承接大量罗湖、福田外溢的住宅需求，周边商住氛围成熟，周边多个大型旧改项目，与京基木棉湾旧改、大芬工业区旧改仅一路之隔。项目建成年限已满15年，法定图则为居住，极具城市更新潜力。

据了解，项目产权单一，目前空置，可随时交割。我们先来看看这块地，再来聊聊中兴卖地意图。

据深圳市规划和自然资源局公布的【布吉求水山+南岭片区】的法定图则中备注说明该更新单元包括4个地块，单元内规划建筑总量控制在10.5万平方米以内，其中居住建筑量为9.51万平方米。如此算下来容积率也不过3.0，但是按照片地块周边现有住宅容积率来粗略计算，更新后的容积率调到4.0-5.0的机会还是很大。

若按容积率5.0计算，预计该项目“工改居”后能够销售的建筑面积约能达到7万平方米。按现在周边次新房为对标物，若售价在5万元/平方米，则该地块的货值将达35亿元。扣除地价、收购价、开发成本、财务成本等，业内人士张先生估算，利润应该应不少于30%。

这就看中兴出什么样的价格出售该项目。另外如果中兴直接让开发商代建或股权合作模式，是有机会实现项目利润最大化。

但有一点需要明确，该地块属于龙岗区十三五综合整治并举区里。既然在综合整治的范围原则上就必须通过调整，列入拆除重建空间，如果要调出综合整治范围，有难度。目前深圳还没有办理过这类操作，所以没有人能打包票是否能调整。

但就单凭法定图则为居住用地这一条，该项目就值得关注。现在有中介来寻找卖家，肯定也是得到业主的首肯。

卖地引猜疑，中兴“缺钱”投5G研发

除了地块以外，这块地的业主也引起了市场的关注。中兴这几年遇到不少事，市场份额、现金流都受到极大的影响，通俗而言，公司缺钱。

中兴去年就在推动定增事宜，为了募集资进行5G的研发。但可惜公司在2016年、2018年，两次因伊朗事件受美国制裁，直至2018年8月召开股东会宣告业务已完全恢复。

在2018年6月8日后的60日内中兴支付了10亿美元罚款，并另准备了4亿美元交由美国指定的第三方银行保管。10亿美元的罚款支出直接导致中兴现金资产减少10亿美元，同时股东权益也相应减少10亿美元。支付10亿美元罚款、并更换管理层。一系列意外事件导致公司2018年度的定增事宜受到较大影响，同时也使2016-2018年市场份额受到不少影响。

2017年底，中兴股东权益总和为453.8亿人民币（约合69.5亿美元），计入罚款会导致股东权益下降约14%。2018年受美国出口限制影响，净现金流短暂大幅下滑。

还一度需要卖股票来维持运营。截至2019年5月31日，中兴新持股比例由30.34%下降为27.40%，主要为中兴新减持1.94%；减持目的为中兴新经营所需要，并拟优化资产配臵（3月28日公司大宗交易减持约1.92%，价格为24.09元/股）。

中兴在今年初召开第七届董事会第四十四次会议，审议通过《关于延长2018年度非公开发行A股股票股东大会决议有效期的议案》，提请将本次发行的股东大会决议有效期延长十二个月至2020年3月27日。公司初步预计定增募资最高达130亿元。，具体用途为面向5G网络演进的技术研究和产品开发项目（91亿元），并补充流动资金（39亿元）。

2019Q1单季度实现净利润8.63亿元,现金流方面2019Q1公司经营性现金流净额12.60亿元,综合现金净增加值53.83亿元,看起来中兴的现金流方面在持续改善。但卖一块地少则就是4-5亿的收入，这对于中兴来说，确实举足轻重。

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，就项目类型而言，这块地是非常不错，但具体还是要看交易的条件和项目的成熟度，是否走到了计划立项的阶段等。近期坂田也有一块“工改居”用地进入计划立项阶段，能够顺利进入这个阶段的项目说明已经成熟。也有业内人士表示，布吉南湾地块最麻烦的地方在于能否进行增补，调出综合整治的范围。

罗宇说的坂田工改居用地，即骏泰工业园更新项目已经成功申请计划立项。骏泰工业园更新项目位于坂田街道，环城南路北侧，永宁街与永南路交汇处。项目拆除重建用地面积21881㎡，更新方向为居住+新型产业用地功能。目前现状为金方华电商物流产业园，以及几栋工业厂房。该项目申报主体为深圳一中海房地产开发有限公司。

在深圳这个僧多粥少的市场，“工改居”地块一直是市场争抢的肥肉，相对于“工改工”而言，改成居住类项目入市，可带来的利润更为直接。归根结底，无论是腥风血雨的协议出让市还是拼实力的公开的招拍挂市场，在深圳的竞争同样激烈。

一起来期待下周一的深圳土地拍卖现场会掀起何种风雨。