北京宏福苑小产权房多少年，政策已托底，2023哪个区域有望成为引爆点？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好，1像东湖湾，橄榄城，保利中央公园这种品质的楼盘，一层什么价位可以买，比如楼上正常楼层14万的单价，一层11万合理么？如果未来楼盘持续涨，那一层相对正常的楼层会跟着涨幅还是会落后？2.如果考虑买一层，微观到以上三个楼盘的一层，哪个小区的一层未来升值性更好，我指的是无花园，无上下跃的普通一层。3.当下的市场明显处于下行通道，是不是应该由之前的2000预算主动降低到1500博得安全性以长持，谢谢

A:回答:您好,关于高层中的一层能不能买一是看价格二是看位置,正常高层中的一层要比中高楼层价格低一些,也不排除有价格一样或者高于中高层的情况,比如临街的高层要比小区中心位置的一层便宜,如果一层有明显的硬伤,如临地库出入口,主干道,这种情况会有明显的噪音,价格会更低一些,像望京这三个盘都是区域内的标杆改善盘,橄榄城和保利的天花板更高一些;11万的价格还可以,2000和1500在这种区域没有特别明显的区别,唯一的区别就是1500流动性稍比2000的占优势,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;从长期看大户型的涨幅更乐观一些,现在大家对于房子的功能性要求越来越高,两代人居住三居是最低的要求,有条件的会再加一个书房;疫情后大家居家的时间更多,每个人有一个自己的独立活动空间是以后的刚性需求;如果有条件可以上2000,祝一切顺利!

Q:提问:北苑04年老房比二拨子朱辛庄新房价值上涨空间及何时换新问题;因碰到现金流瓶颈动念现有房产：北苑17号线勇士营（23年底通车）旁04年房市价655万，固安孔雀城已腰斩但尚未下房本，贷款95万待还），宏福苑小产权出租状态还固安房贷；对04年老房是否能跑赢大盘有担心，卖房才有指标够的着的动心了文源府，但是后续朝阳北苑的预期和二拨子不辨雌雄，原本设想能匀出些现金流被后续的预期反而中和;求赐教;还是明年地铁开通后随行就市再换，如果二拨子文源府没了看看朱辛庄？不知道能不能算潜力股？固安的似乎只能等房本下来才可能抛，目前的贷款只能小产权房租去支撑，或者还有更好的着求指导

A:回答:您好,北京的老旧盘价值是环线逻辑,新盘和次新盘是点状逻辑,老旧盘二环优于三环,三环优于四环,四环优于五环,出了五环如果没有产业区辐射,行情基本都一样,能不能赚钱看的是入场价,北苑有西边中关村和东边望京来广营两大地区辐射,04年的老房子综合价值也高于文源府,文源府的楼盘价值大于地段价值,这种盘后期兑现后期都不会太短,稳妥方案如果计划置换应该是往确定性更高的板块换,本身北苑确定性已经很高,单纯为了某一个楼盘的品质付出不确定性我觉得代价大了点,其次固安的我觉得节前节后可以关注下市场,如果有好转的话可以适当折一下价格转手,没有房本签远期合同,对于买家没有任何风险,手续上做好,只要价好没有做不成的买卖,小产权找合适的机会也应该尽快出掉,租金本本是房产受益的主体,把资源集中一下买一套优质商圈的盘连续吃5-8年的行情,以后无论是再买入还是置换升级主动权都在您手里,祝顺利!

Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。

1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？

A:回答;您好,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;豆各庄板块中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的保值性弱了些，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，

其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？

A:回答:您好,北苑的望春园、茉莉园,这两个盘性价比和流通性都不错,居住体验也可,品质更高一级的可以关注下华贸城、世华泊郡;这两个比前两个盘的居住体验更好,更有长持的价值,在往上一个等级是福熙大道、润泽悦溪、润泽公馆、亚奥金茂悦、花语城;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,

只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;祝一切顺利!

Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。

A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型产品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

山水文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.

2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,

2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,

?国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园89平米一套。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右

问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较关注，在这个板块里天鹅湾罗马嘉园润丰水尚华纺易城逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在100左右，报价890万，装修风格和质量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手

3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心麒麟公馆这种70年住宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁

A:回答:您好,1、朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线上,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的房源就越来越稀缺;价格自然上涨;

2、在具体选盘上,建议不要标新,用普通大众的眼光去挑选即可;正规的户型;南北向就是好户型,小复式的利用率很差,居住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已经在市场上很好了;投资大话特别大的户型不是最佳选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;按照星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理选筹包赚!

4、盈科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域的购买力是否和区域的价格相匹配,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!

Q:提问:京总晚上好，关于置换升级，若出掉万城华府三居室，再增加一部分资金买万泉新新家园是否值得？

A:回答;您好，华府的房子唯独的缺点就是小，小区的资源很好，住惯了这种一流资源的小区，再升级的话不建议万泉新新了，不是说万泉新新不好，而是不适合您，您是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，如果有条件可以考虑华府300往上的大平层，这个才是适合您的方向，升级不单纯是升面积，更包括升级资源，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利!

Q:提问:京总您好，本身是望京人，但是家里望花路老塔楼两居（750），近些年涨幅不大错过了望京的红利期。现自住大屯保利金泉楼王户型（1600），很舒服，但是后期看升值潜力貌似有限。亦庄合生还有一个复式（300），打算趁着马驹桥政策红利尽快出掉。手上还有留存资金800左右，若不考虑置换保利金泉，可用资金约1800～1900;

想请问仅考虑投资，保值增值应如何选择？最近在看橄榄城，东湖湾，臻园。橄榄城很多人讲说上一波外地人炒太凶，后期会回归真实价格，东湖湾内部楼道和造型不规整，臻园上车大户型有压力，而且也已过去一波行情。最近也发愁是不是现在的行情下只适合处置，不适合置换。另外，清河橡树湾同等区间下更值得投资么？谢谢百忙之中回答;

A:回答:您好,1、我在知识星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,中写过关于北京部分热门板块房价是否到顶的问题,建议全文阅读,有价值的城市、区域、楼盘才值得“炒作”,没有希望的区域没有“炒房客”,或者说市场上从来没有炒房客,只有价值的挖掘者,投资房产本身就是搭乘这座城市、区域经济增长的红利,投资者只不过是挖掘了这个区域的红盘,当别人认为房价已经到顶时,投资者依然看好这个区域的行情,结果就是持续吃到板块的红利;“炒房客”的打法一般有2种,一种是长线,一种是短线,长线是他们懂得借势顺势而为催化加速，能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来;在半年一年之内获取5年的收益;之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州;

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,其次这些核心位置是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区越冷门就和城市的中高收入群体关联越大,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;

整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了,即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力;整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,而国贸一带缺乏品质住宅区,被大量写字楼围绕居住氛围并不良好,而望京属于产住结合,也是目前北京产住结合发展最好的一个区域,望京东的几个品质盘,像保利、臻园、橄榄城、万和只能说价格的天花板比较高,即便是遇到下跌,也是上涨后的自然回调;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

2、关于置换上,我在知识星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,对部分区域分析过,建议认真阅读,保利金泉的楼盘价值大于区域价值,这个区域除了保利其它均为老社区,整个区域的声望资源属于比较落后的,独木难成林,即便保利有再高的品质也难撑起一个区域的价格,而其它涨的比较快的区域像新北苑,清河、朝阳大悦城、望京这类区域的共同特征就是区域价值和楼盘价值同等,品质次新盘一片,所有区域的配套均以生活为主而非商业,这样的区域即便没有突出的学校价格也会一直走在前面,如果加上产业辐射就是锦上添花,北京缺乏这样的品质住宅区,稀缺为贵,用保利和亦庄的换望京或者清河,本身就是普通产品换更优的产品,没什么不可,好房子的标准是能租,能住,能贷,能卖,能升值,投资房产投资的是综合功能,不仅仅是居住功能,尤其是20年往后更要注重房产的金融属性,祝一切顺利;

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