可以托管小产权房吗？房东就能高枕无忧吗？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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一、房屋托管租赁市场乱象丛生

近年来，我国住房租赁市场快速发展，房屋托管租赁模式应运而生。我国国内市场上的“房屋托管租赁”，大部分都是房东通过合同的形式将房屋的使用权转让给房屋托管公司，房屋托管公司再以自己的名义对租户出租以谋取房租差价。对个人房东来说，房屋托管了，他们就不用花费大量的时间和精力发布租房信息、带客户看房，不用操心后期的房屋及家电维修、住户管理事宜，也无须承担租户拖欠房租、房屋空置期房租损失等风险，何乐而不为？然而现实是，由于房屋托管公司在实际运作过程中缺乏规范和监管，房屋托管租赁市场不断暴雷，托管机构问题频发，使得房东徒增烦恼，甚至遭受经济损失。房屋托管租赁存在的市场缺陷及法律风险主要有以下方面：

1.房屋托管公司一般以3-5年为期限与房东签订长期合同，同时协议约定有免租期，房东在免租期内不收取房租，免租期之后房屋托管公司按月支付房租。但是转头房屋托管公司把房子又加价出租给租户之后，往往按年收取房屋租金，中间存在一个房租支付的“时间差”。当房屋托管公司手握大量闲置资金而不受控制和监管时，会发生什么便可想而知。生活中房屋托管公司卷款跑路的事情时有发生，留下房东和租户互相扯皮，由此产生的诉讼也不计其数。

2.房屋托管公司为了牟利，通常都会在房间里打上隔断，将房屋进行分隔搭建后出租给多个租户。这样一来，房屋的结构必然会被改变，甚至将厨房、阳台、卫生间等禁止作为卧室使用的空间也改装成卧室出租，随之房屋内的用电、用水、天然气及消防安全等便再无保障，房屋漏水、电路故障引发火灾等安全事故频频发生。由于大部分房东缺乏相应的法律知识，在签合同时经常忽略这一点，而房屋托管公司要么刻意回避这一点，要么在合同中含糊其辞忽悠房东授权改建，由此产生的风险令房东防不胜防。

二、房东与托管公司之间的法律关系

在房屋托管租赁中有三方主体：房东、房屋托管公司、租户。房东与房屋托管公司之间到底是何法律关系，关系着房东在权益受损时是否可以解除合同及时止损以及请求赔偿。

房屋托管租赁在欧美等国家其实已经是一个非常成熟的产业，其主要运作方式是托管公司接受房东的委托并向房东收取托管费，对房屋租赁事宜进行管理，托管公司赚取利润的途径只有托管费，房租差价是不被允许的。但在我国房屋托管租赁运作模式下，房东跟房屋托管公司签订的往往是名为“房屋出租委托代理”的协议，此外房东还会向房屋托管公司出具“授权委托书”，从形式上看完全是一个委托代理合同关系。但是实际上，合同里通常约定的是托管公司需按时向房东缴纳房租，而后托管公司以自己的名义与租户签订合同并且加价收取租户的租金。因此在司法实践中，不同的法院对房东与房屋托管公司之间的法律关系也有不同的认定：

1.上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22769号判决书认为：原、被告就两套房屋签订的两份《业主出租委托代理合同》均系双方真实合意，合法有效。根据合同约定以及当事人庭审陈述，可以看出不论两套房屋是否实际出租以及租金多少，原告均可从被告处获得固定的租金收益，且原告不干预被告与实际承租人签订租赁合同，不向实际承租人收取房租，因此可以认定原、被告就两套房屋建立的法律关系名为委托代理，实为房屋租赁。

2.郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初23079号判决书认为：本案中，被告作为房产所有人与案外人城城公司签订的《房屋托管合同》中明确约定将涉案房产委托给城城公司经营，并向城城公司出具授权明确的《委托书》，原告与案外人城城公司签订的《代理出租合同》中亦明确约定城城公司受产权方委托将涉案房屋出租给原告使用，故上述一系列合同及委托书前后相互印证，显示被告与城城公司之间系委托关系。

笔者认为：按照房东跟托管公司间的合同权利义务的约定来看，房东的主要合同义务是将房屋交付给房屋托管公司并同意托管公司将房屋再租赁给第三方，主要权利是在约定期限内从托管公司处按时收取定额租金。托管公司以自己的名义跟第三方租户签订租赁合同，合同的权利义务并不约束房东，合同项下的租金收益也与房东无关。这些均与委托代理关系中的“结果归属理论”相悖，反而与租赁与转租法律关系原理相一致。根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》规定，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。因此，在房屋托管租赁中，房东与托管公司之间实际上是房屋租赁合同关系，房东不享有任意解除合同的权利，但是如果托管公司欠付租金根本违约，房东可以要求解除合同。

三、房东如何降低风险、减少损失

尽管目前房屋托管租赁市场乱象丛生，但是作为一种新兴的房屋租赁模式，房屋托管租赁有大量的市场需求，而且为了防范化解金融风险、促进住房租赁市场健康发展，住房和城乡建设部等部门出台《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号），对从事转租经营的轻资产住房租赁企业提出了一系列的监管意见：要求其接入所在城市住房租赁管理服务平台、将经营的房源信息纳入平台管理并实时报送租赁合同信息、在商业银行设立住房租赁资金监管账户等等。

但是，广大业主朋友不能将风险防范的工作全部寄希望于行政部门的监管，而是要从源头尽量将风险降低。所以百典律师建议您，如若您有托管房屋的打算，务必做到以下几点：

1.在签订合同之前，先登录房管部门网站查询接洽的房屋租赁公司有否办理市场主体登记并取得营业执照、是否进行备案，并且进一步查询与该公司相关的信用公示信息，看其之前是否因不规范行为有被举报、投诉等不良记录等。

2.在签订合同时，在合同中明确约定房屋托管公司不能分隔搭建、改变房屋结构，不得将卫生间、阳台、厨房等作为卧室出租。

3.合同签订后，多关注自己房屋内的状态，以便出了问题能够及时发现。若发现托管公司有违反约定和规定擅自给房屋做隔断的，可以向房管局或者住房和城乡建设部门举报。若发现因托管公司或者第三方租客的行为已经给自己或者邻居的房屋造成损失的，及时取证，沟通无果时可以考虑诉讼解决。