低价小产权房怎么卖，小产权房遭遇拆迁如何补偿？

一、小产权房主要有哪些类型？

对小产权的解释归纳起来主要有4种，存在争议较多的通常意义上的小产权房，指的是下面的第3、4种。

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府颁发，所以叫做乡产权房。因为我国法律规定，乡政府不具备颁发房产证的职权，所以乡政府办法的房产证并不能获得国家的认可。

实践中，其实还存在第四种小产权房屋，即存在于90年代末20世纪初，房地产监管相对不够严格，人民关于房地产的法律意识又比较淡薄的年代，这类小产权多体现为房屋并非房地产公司开发建设，往往是城中村居民几个人合伙用自己或买来的城中村宅基地或耕地、荒地等建设起来的房屋。这类房屋用地根本不合法，但是在一些三四线城市，建房者却可以通过自己人脉关系获得县级人民政府或房管部门颁发的房产证，但是因为土地未经过依法征收而无法获得土地使用权证。这类房屋现在根本无法换取不动产权登记证书，也无法办理贷款，更无法上市交易。

二、安置房属于小产权房吗？

正规拆迁项目的安置房不属于小产权房，它是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类:

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

三、小产权房遭遇拆迁如何补偿？

小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护，开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房，而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大，若遇国家拆迁是否给予补偿还要看各地的政策以及案件具体情况。

拓夫律师在19年代理过河南省项城市某小区一栋小产权房屋拆迁维权案件，该小区小产权房屋系属于上述第四种情形，即村民自行在自家宅基地开发建设的一栋楼房，通过自己人脉关系办理了市政府颁发的房产证，但房屋所占土地仍然为集体土地，未依法征收，所以也没有相应的土地使用权证。2018年4月3日，项城市人民政府以涉案房屋系违章建筑实施了强制拆除，并未给予任何的补偿，且告知居民该房屋系违建，不可能有任何的补偿后，该小区居民无奈找到拓夫律所进行维权。在拓夫律师的努力下，该小区居民与政府协商和周边其他小区享受同样的拆迁政策获得了相应的补偿。

拓夫律师认为

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