五证小产权房(法官为你解读！)

几乎所有的城市都存在小产权房，小产权房的高利润，吸引着大量的利益群体，开发商、村委会、购房者都参与其中。小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论，尽管有关部门明确表示其为非法的态度，但是却没有一部相应法律给予合法、合理的解释。近几年来，随着城市房价的急剧上升，很多人仍然不顾各种风险去购买小产权房，而且有愈演愈烈的趋势。由于小产权房还是一个模糊的概念，相关的法律法规并不明确，导致目前因小产权房引起的纠纷越来越多，于是关于小产权房应如何解决，究竟是合法还是非法就有了许多争论。

一、小产权房的概念及特征

所谓的小产权房，就是指建设在农村集体所有土地上，向农村集体组织以外的居民销售的房屋。它是属于在农村集体土地上开发的房子，开发商并没有缴纳土地出让金和其他税费。它不可以在房屋管理局获得相关的产权证，只有小产权房所属地的村委或者其他相关村政府部门颁发的房屋使用证。小产权房与正规开发销售的完全产权房相比具有如下独有的特征：

（一）土地使用不合法是小产权房区别于完全产权房屋的主要特征

依据我国现行法律的规定，我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种。国家所有的土地在转让开发中由于其土地性质的国有性，所以不会出现类似小产权房这样的问题。小产权房主要是针对在集体土地的开发利用之中，由于未能遵守国家的相关规定导致手续不完备，从而使所建房屋在产权存在瑕疵。

（二）产权证书存在瑕疵是小产权房的另一重要特征

房地产开发销售，根据我国相关法律的规定应当具有俗称的“五证”。小产权房由于没有经过征地缴税等环节，所以并不具有《国有土地使用证》，而且根据《城市房地产管理法》及《土地管理法实施条例》的规定，房产证只能由县级以上人民政府的房产管理部门颁发才是合法有效的，其他任何单位都无权发放。小产权房实际上不具有此类产权证书，因此在房屋产权上存在较大的瑕疵。

二、小产权房的分类

实践中，小产权房主要有以下几种：1.政府和原国有企业事业单位的部分产权房；2.经济适用房。经济适用房因享有国家补贴政策，购房者不能随意流通和处分，若要处分需要符合购买年限和补交相应费用，如土地出让金税金；3.开发商开发建设的不符合《城市房地产管理法》相关条件的房屋；4.村委会建造于农村集体土地上的房屋。这些房屋一般会由村委会或者乡镇人民政府颁发一个证书，这些房屋的建设不仅不符合《城市房地产管理法》相关条件，而且还不缴纳各种税费。

以上四种房屋中第一种正在进行房改，正在当地政府的领导下进行“产权化”；第二种经济适用房从有这类房屋开始，购房者享有的权利就是明确的，只要符合相关条件就可以流通和转让；第三种需要开发商补办各种手续，补交各种费用，取得相关许可证后就可以使购房者办理产权，而且随着行政许可的严谨，这种房屋几乎已经不存在了。

三、小产权房出现的原因

（一）不断高涨的房价是小产权房产生的市场原因

如今的房价少则几千，动辄上万，很多人只能望房兴叹。而“居者有其屋”是一个老百姓最基本的需求，所以小产权房就此产生了。由于小产权房没有土地费用和相关税费，价格比大产权房便宜许多。为了“居者有其屋”，很多老百姓成为购买者况且真正需要住房的人并不是十分介意有没有大产权，这与投资购房不同，因为便宜所以购买，而且房价不断上涨，购买者就会越来越多。有了需求，按照市场规律，当然就会有供给，所以小产权房就愈演愈烈了。

（二）市场需求加快了“小产权房”的发展

小产权房市场份额的逐渐扩大，也体现了市场对资源配置的自我调适功能。市场需求增加时，房价也会上扬，当过高的房价抑制了购房者的需求时，市场的注意力就开始向低成本的小产权房方向转变；在建设新农村的道路上，乡镇为了补贴财政也需要小产权房带来的效益。总之，如果房地产市场的价格压力与供需矛盾一直得不到缓解的话，小产权房也会一直的持续下去。

（三）现行土地管理法律制度的不完善

农村的土地属村民集体所有，但村民对集体所有的土地在实践中无法实现所有权，既不能随意收益也不能随意处分，农村集体土地的所有权内容几乎没有法律进行相应的体现。我国《土地管理法》明确表明农村的土地属村民集体所有，也就是说村民对土地享有所有权，而所有权是一种财产权，也就是说村民对土地应该享受到财产化的利益。集体土地是有财产性权利内容的，但权利内容应由土地管理法等法律予以明确和规范，但现行的土地管理法在这方面又没有相应规定，这就给集体土地上建小产权房留下了空间。而且《物权法》明确表明集体土地可作为建设用地，宅基地使用权可以转让，只是需要相关法律法规予以规范，现在的小产权房正是这两类房屋，所以说现在的小产权房不违反我国大的法律框架，只是因没有具体操作规范导致乱象丛生。

四、解决小产权房问题的措施与途径

（一）完善我国小产权房的法律制度

（二）完善土地征用法规，保障农民土地财产权

（三）尽快解决现存的小产权房问题

总之，小产权房是在特殊的市场环境下产生的经济现象，说它合法，它不具备合法的特征；全盘否定，它在平抑房价疯涨，解决市场供需矛盾上起了一定的积极作用。

作者：刘峰，江苏省扬州市邗江区人民法院。

来源：北大法律信息网

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