深圳市福田区梅林小产权房？蠢蠢欲动？老破小的房型，到底要不要入手？

要是周边配套都齐了，房子早就不是这个价格了。”

这种观点不陌生，如果你也认可，这是你被收割的第一步。

摸摸头顶，是不是插着绿油油的韭菜苗？这两句话如心灵鸡汤般诱惑着一批人掉进了一个深坑。

为什么我们以前会认可这种观点？

因为2016年以前，房价经历了高速上涨时期，北上深三大一线城市在2015年初到2016年末，先后经历了多年未见的房价暴涨。比如说上海，至少上涨80%，部分地区达到100%，内环内二手房从3-5万上涨到6-10万，一手房开盘10万+。深圳也如此，一二手房在2015年年中飙升至7万+。

那段时间，迟买一个月确实可能直接损失上百万，所以先上车后置换的观念盛行。

可如今呢？

北上广阴跌，深圳横盘三年后才开始上涨，受教育的三年，购房者基本认可了调控的威力，逐渐回归理性，在换房成本骤然上升的当下，刚需更考虑的是一步到位。而2016年之前先上车的人，现在正着急找韭菜接盘。

所以现在手头就只有五六十万，只能买一百八九十万的房子，要不要买？要不要先上车再置换？

答案是：不要。

一百八九十万在深圳确实能买到房子，但都是这么样的房子？

关内福田，梅林板块旭飞华安园，2000年的房子28.78平米一房一厅，单价6.6万，总价190万，一梯十四户。银湖板块新阁小区，1993年的房子36.98平米一房一厅，单价4.4万，总价165万，一梯三十二户，楼梯房。

（新阁小区）

关内南山，只有19套200万以内的房子，南头板块桃苑公寓，1993年的房子23平米一房一厅，单价7万，总价161万，六梯六十四户。华侨城板块陶然居，2001年的房子31.67平米一房一厅，单价5.5万，总价175万，一梯二十六户。

关外宝安，挂出来的200万以内二手房99套，主要集中在福永西乡。西乡板块兴达华府，2009年的房子32.23平米一房一厅，单价6万，总价196万，六梯三十六户；西乡板块雅乐居，2008年的房子32.12平米一房，单价5.2万，总价170万，两梯十二户。

关外龙岗，深圳有1536套，超过三分之一200万以内的二手房都集中在这里，宝荷板块振业峦山谷，2009年的房子56.36平米两房一厅，单价3.5万，总价198万，无地铁；布吉板块丽湖花园，1999年的房子55平米两房一厅，单价3.3万，总价182万，无地铁；

以上，是深圳200万以内的典型房产，我们看看这些房子有什么特性。

位置在关内且位置好点的，基本是90年代的老楼或者20年代初期的房子，典型老破小，梯户比高，一层二十户那种，还有很多是步梯房，而且设计不合理，谈不上什么居住舒适度。

（关内多数这种大通铺设计）

关外200万还能找到2房次新房，但普遍都是离地铁远，非地铁房，日常通勤靠公交。

总结起来就是：位置好的烂一房，类宿舍改造、社区老、没学区、毫无居住感可言。

普通位置的普通一房，非地铁房、通勤时间远。

烂位置的正经一房或两房，偏僻、没有地铁、远离市中心。

以上，有通勤无居住，有居住无通勤，这就是现在深圳上车盘的现状。

看完之后，你还有购买的欲望吗？

200万总价以内在深圳，真的不要硬上车。为了买而买，毫无价值。

首先，浪费首套名额，以后想置换，首付得7成。

其次，你想卖掉接盘客都少。这样的房子根本不是市场的主流，普通家庭住不了，看不上。单身的居住环境太差，不考虑，还不如租房子住。

只有大龄准青年，熬到30几岁，又没什么存款，6个钱包掏干净也没法正经买房，只能退一万步去买这种房子。

但这种接盘人的特性是：经济能力差，购买能力薄弱，对价格极为敏感。这些接盘侠背后的可溢价空间太小。

最后买了卖不出，自己住又不舒适，只能出租或者博拆迁旧改。

出租，深圳是出名的租售比高的城市，靠出租起码60年以上才收回本。城中村、小产权、长租公寓、品牌公寓都是这些老破小的的强劲对手，也拉低了深圳的整体租金水平。

博旧改，以深圳的旧改难度，从立项—审批公示—确认开发商—拿地，再到签【拆迁补偿协议】，一般周期都在10年以上，甚至20年的都有。去赌这种长周期的收益，既不确定也不一定能获取超高的收益率，还会丧失掉可能存在的机会成本。

猪站在风口都能起飞，何况正处于高速发展窗口期的深圳，哪怕是这种老破小，也能涨，但只能跟涨，很难大涨，可能别人翻番了，它最多也就是40-50%的涨幅，绝大多数是跑不赢大盘的。

而同样总价，去投资价值更高的二线城市或都市圈内的三四线城市，回报率更大。

去年大理、西安、贵阳、石家庄、海口、武汉、大连涨幅都在10%以上，全球涨幅最高的前50名城市中，中国有27个国家进入前50，而深圳并没有进榜。

但了解深圳市场的朋友知道，去年是深圳的高光时刻，深圳房价确实涨了，但却是结构性上涨，豪宅和学区房依旧保持强劲的上涨趋势，南山、福田的个别盘甚至涨到30%，但大鹏、龙岗、罗湖（非学区房）普遍出现微跌态势。

上涨的楼盘中基本没有这种200万以内的老破小，在区域结构性上涨的面前，这种房产只能处在横盘或微跌的状态，哪怕幸运有涨且出手了，最多也就是对冲掉利息，实际装进口袋的收益很低。

阶段不同，观念得跟着进步。先上车后置换的观念最早是出现在一线城市房价火热上涨的时候，但2016年开始这波疯涨就被压住了，这4年，留给刚需的时间更多了，先上车后置换也开始变成一步到位了。

从国家层面来看，房住不炒是基调，房价大涨时代基本已经结束，相反在全球金融震荡、消费信心受挫的当下，大家更珍惜手中的房票和贷票，害怕子弹打在棉花上，白瞎了。

先上车后置换的观念无非就是曲线救国，目的都是希望三房、好学校、好社区、好环境，目的一致，过程可以变通，比如去那些强二线城市或者环一线城市的三线城市，总价200万以内完全可以买到流动性更强的房产，投资回报率更高。

等之后再置换到深圳，也同样完成了曲线救国的目的。

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