小产权房网虽然公众的关注重点不在车位本身的归属，但鉴于小区车位的使用权与生活息息相关，所以本文欲借此机会讲一讲与小区的车位使用权相关的法律问题。
按照现有法律规定，对小区车位的性质进行划分，小区的车位有三种，分别是：规划内车位、非规划内车位和人防车位。
规划内车位，是指开发商在开始建设之前经规划部门批准，并于建设完成后可以办理产权登记的车位，也叫“产权车位”。
规划内车位具有构造上和利用上的独立性、可分性，能够成为所有权的客体，根据《民法典》第二百七十五条第一款之规定，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式，对规划内车位的归属进行处分。
非规划内车位，是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，这种车位可以被称为“公共车位”。
非规划内车位由于没有在最初批准的项目建设规划中，并且这类车位所占用的道路或者场地（比如小区绿地等）也属于业主共有，因此，根据《民法典》第二百七十五条第二款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，属于业主共有的车位，不能办理产权登记，开发商也无权对业主共有的车位进行任何处分。
人防车位，是指开发商根据《人民防空法》的要求建设的防空地下室，然后将之改造而成的地下停车位。
按照现有法律规定，新建民用建筑时，开发商必须建造人民防空工程，这是开发商应承担的法定义务。由于人防工程的所有权归国家所有，因此，由人防工程改造而来的人防车位的所有权也属国家所有，同时，人防车位也无法办理产权登记。
但根据《人民防空法》第五条之规定，人防车位平时由开发商管理使用，收益也归开发商所有，开发商可以对人防车位的使用权以转让、出租等方式进行处分。
不过，人防车位使用权必须通过合法程序取得，即开发商应当在人防工程管理部门办理备案登记等手续。
具体到深圳福田区宝能公馆地下停车场的车位之争，若争议车位不存在“重复买卖”的情形，那么在宾利女车主与物业公司签署了车位合同的情况下，该车位的使用权无疑归属宾利女车主，劳斯莱斯车主霸占车位的行为与法有背，与理不合。
此中涉及的相关法律问题详析如下：
上面已经提到，产权车位即规划内车位。对于规划内车位的归属，按照《民法典》第二百七十五条第一款之规定，开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。
同时，《深圳经济特区物业管理条例》第八十六条也规定，规划和自然资源部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属，住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的车位、车库只能出售、附赠、出租给本物业管理区域的业主。
也就是说，开发商无论是将规划内车位出售给宾利车主，还是附赠给宾利车主，抑或是出租给宾利车主，都不存在任何法律上的问题。
假如争议车位属于占用小区业主共有的道路或者其他场地形成的车位，按照《民法典》第二百七十五条第二款以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，该些非规划内的车位属于业主共有的车位，那么开发商或者物业公司的确无权对该等车位进行任何处分。
小区车位是否属于业主的共有车位，关键取决于该等车位是否占用了业主共有的道路或者其他场地，对于共有的道路比较容易识别，而对于共有的其他场地，则需要根据相应的场地是否列入了建筑面积公摊或者相应场地的建造成本是否计入了住宅建造成本，倘若计入了，则属于业主共有的场地，相应的车位属于业主共有的车位，相反，若未计入，则不属于业主共有的场地，相应的车位自然也就不属于业主共有的车位。
事实上，此前已有业主针对宝能地产附赠停车位行为的合法性提起过诉讼，福田区法院作出的判决认为宝能地产的地下车位未列入业主共有的建筑面积分摊，因此不属于业主共有，宝能地产有权自主确定地下车位的出售、附赠或者出租等。
由人防工程改造而来的人防车位使用权能否转让或者出租，法律对此没有明确规定。
但在司法实践中，一般均认为：开发商是人防车位的投资者，人防车位的管理使用权和收益权均归开发商所有，开发商转让或者出租人防车位使用权的行为并不违反法律规定。
也就是说，倘若争议车位是人防车位，开发商也有权将其处分给宾利女车主。
此外，还涉及到如下几个法律问题：
根据《民法典》第二百七十六条规定，小区车位应当首先满足业主的需要。
按照上述规定，显而易见，法律并没有规定“车位应当首先满足某栋住宅楼业主的需要”。因此，宾利女车主虽然属于小区公寓业主，但是其作为小区业主，通过合法的方式取得住宅楼的地下车位的使用权并未违背法律规定，也没有侵害小区其他业主的合法权益。
同时，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，开发商将小区的车位通过出售、附赠和出租等方式处分给小区的任何一个业主都是符合《民法典》第二百六十七条关于“车位应当首先满足业主的需要”规定的行为。
争议车位的使用管理权和收益权归开发商所有，其完全有权将车位的使用管理权和收益权委托给物业公司来具体行使，物业公司与宾利女签署涉事车位使用权的转移合同只要得到了开发商的授权或者开发商的追认，那么就合法有效，而且该车位并不属于小区业主共有，因此也不需要得到小区业主委员会或者业主大会的同意。
按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，开发商按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，即符合《民法典》第二百七十五条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
所谓的“配置比例”是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。比如，小区的规划车位有1200个，房屋套数为1000套，那么车位配置比例为1：1.2。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的意思，并非是指开发商是否可以将小区的全部车位以出售、附赠或者出租等方式进行处分的问题，而是指配置比例内的车位只能出售、附赠或者出租给本小区的业主，不能出售、附赠或者出租给本小区业主以外的第三方。
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