小产权房网不过，相比原业主登记价1252万，依旧相当于45折，即使算上公司产权税费（负增值），依旧相当于5折左右。
侧面来看，5年间，该商铺从1252万跌至不到600万，跌幅超过50%，这还不算利息+机会成本。
同等1252万预算，在2017年中选择买翡翠海岸88平3房，放置现在1000万+涨幅，再不济买到三湘海尚楼上双拼房140多平也能有个大几百万涨幅。
这一操作失败的背后原因在于：包装过度，吹嘘大于现实，深圳湾商铺全面崩溃。
01
豪宅区房价：
住宅一飞冲天，商铺落地成盒！
作为深圳楼市少有的戏剧性一幕，深圳湾住宅与商铺走向两个极端：住宅从3万/平涨至25万+，商铺从20万+直接腰斩。
2012年前后，深圳湾片区彼时住宅价格5-6万/平，底商普遍20-22万/平，部分临街商铺通过运炒至历史性最高48万/平。
然而，同片区同楼盘住宅从开盘价3万/平一飞冲天，站稳25万+；商铺却从20万+价格直接腰斩，还不一定卖得出去，收割无数土豪。
这其中，深圳湾商铺有几点弊端：
01、早期深圳湾片区规划之际，基本没有一个像样的大开发商，全部均是小开发商或者不出名的开发商，没有打造豪宅底蕴，建造出来产品品质实际算不上真正意义上豪宅，导致没有规划大型集中式商业，或者商业不是开发重点，开发商只是为了卖住宅。
02、深圳湾临街商铺通病是缺乏同一管理、运营，各自为政，导致最终五花八门行业入驻，很简单的道理，在深圳湾开个便利店跟城中村便利店盈利模式一个样，利润相差不大，但租金却差别很大。
03、天量临街小商铺，严重过剩。
据统计深圳湾片区总户数8600户，常住人口不足3万人。
商业面积大概30万平，其中宝能city10万平，剩下20万平商业，按照铺均100平，至少2000个铺。
很明显看出，天量临街小商铺，供大于求，属于严重过。
02
商铺投资最大的骗局：返租
作为深圳投资四大坑之一（商铺、写字楼、公寓、远郊别墅），商铺本身靠自然去化基本是扯淡，多数靠营销套路+高佣金转介+铺天盖地软文/广告+名人站台……
这其中，最大的营销噱头便是卖铺返租。
2018年初，西丽留仙洞总部基地XX云城商铺打出口号：返租10年，逐年递增8%，每月约800-1500元/平。
当时，这种临街商铺要价最高35万/平，普遍性30万/平，大概89套小户型商铺。
然而，时间过了一年左右，三期商铺均价14.9万/平，相当直接半价卖，那批土豪一年直接亏损1000多万。
当时那批30万+接盘投资公司商铺，时至今日10万/平还不一定卖得出去，相当于直接跌了2/3，活脱脱成了土豪的坟场。
这中间的套路模式：开发商A去备案，然后投资公司B去批量拿货，返租方C来返租（C或是B的马甲）。
A备案价10万出头，B批量拿货价7折甚至不到，然后各种营销+高佣金（至少单套百万级）推广变成30万+，加上C各种返租噱头忽悠。
当刷定金那刻基本亏一半，铺一卖完B走人，倘若哪天C直接说经营不善要破产，返租就此拜拜了。
另外，商铺、公寓、写字楼只能抵押5成，并且银行评估价=当前市场价基础上打折，并非购买价来评估，因为当你刷定金那刻，基本只值半价了。
03
如何避免商铺投资踩坑？
最好避坑的办法：不买商铺。
一是实体经济不景气；二是电商冲击；三是商铺价格虚高（一手铺不值那个价，特别是包装后的）；四是二手房商铺高额税费……
倘若实在要买，可以关注几点避坑指南：
01、非中心区不买，像远郊关外直接不做任何幻想。
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