小产权房网据悉，该私宅起拍价为345.4万，先后经过两次拍卖，第一次中止，第二次22人报名，竞拍671次，最终以2248.9万成交，溢价率高达551%。不过，官方给出的市场评估价仅有431.75万，远低于成交价，这其中藏有何种猫腻？
1、私宅竞价671次，溢价率551%！
据龙岗区人民法院拍卖公告来看，本次所拍卖私宅位于深圳市龙岗区布吉坂田西村79号，产权实际所属人为叶某，因未偿付申请执行人何某595万被强制执行司法拍卖。
该私宅第一次中止拍卖，第二次竞价671次，最终以2248.9万成交，溢价率高达551%，远超给出的市场评估价431.7万。
这其中，有以下几点猫腻：
01.W8577号（成交人）出价58次，中间空挡，最后1820万后频繁竞价。
第一次出价
停在1160万
然后在1820万后频繁加价
这样操作目的很简单，抬高成交价，让真正有意向竞价者知难而退。
02.第二高出价者J0186竞价70余次，460万第第一次竞价，734万第二次竞价，1091万第三竞价，开始频繁加价，到1700万左右停止，到1950万左右再出手，把竞价推动到2000万以上。
第一次出价
第二次出价
第三次出价
开始频繁出价
03.S5839竞价105次、J0186竞价70余次、W8577竞价58次三者合计233次，占到整体竞价671次的1/3。
简单来说，总共22人参与竞拍，3个人出价占到1/3，恶意抬价，设局的可能性很高。
04.评估公司评估总值为431万，建面3722.2平米，评估单价1.16万/平，是小产权正常的市场价。
不过，从实物图来看，该一栋私宅12层，若按照1层6户，平均20平方米来计算，大概建面在1400-1500平左右，再若按评估单价1.16万/平，合计1600多万，这可能是原业主的心理价位。
05.参照三湘海尚那套悔拍情况，应该是原业主找多人拍下的，保留房源。
2、私宅与商品性拍卖房区别
01.私宅的房屋性质为非市场商品房，不能正常交易，不能典质，不能过户，只作登记。
言外之意，私宅参与司法拍卖时不需要名额，而商品性法拍房（深圳）是需要购房资格与新房、二手房一致。
02.私宅拍卖房税费可能仅有缴纳相应补地价差价。商品性拍卖房是二手房税费基本相同，不同点个税为3%。
注：公司产权拍卖房税费较高，主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。
03.私宅拍卖房需要一次性付款，商品性拍卖房（深圳）可以正常银行按揭贷款。
04.恶意租赁：部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期20年的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
但绝大部分10年、20年长租约合同有造假嫌疑，提供的租赁合同启动司法鉴定程序，委托鉴定机构对租赁合同的形成时间进行比对鉴定。
05.商品性拍卖房一经取得红本之后，与二手房商品一样，可以正常流通，但私宅拍卖房不能正常交易。
3、5折笋已绝迹！捡漏变难！
房BOSS通过特殊渠道获取一些珍贵资料，如下：
据不完全统计，2010-2017年，在交易中心举行拍卖的住宅大概在7000套左右。另外，成交价格基本在市场价格的6-8折之间。
整个2018年，剔出撤盘、流拍等原因，深圳真正成交的法拍房在1200套左右，成交金额在70亿左右。
（注：阿里+京东合计数，法拍房成交1150套，成交金额66.5亿，由于缺失12.1-12.17部分数据）
套均总价方面，578万/套左右，主流成交集中在宝安、福田、罗湖、南山和龙岗。
据房BOSS不完全统计，2019年2月-9月挂拍房源为1623套，成交820套，成交总金额为47亿。预计2019全年深圳法拍市场与2018年基本相持平。
成交折扣率方面，整体始终保持在110%-118%区间，上半年略低于下半年。如果按照近似一拍起拍价为市场价8折，溢价率110%以上，最终成交价在市场价8.8-9.4折，当然不同标的具体情况不一，仅作参考。
可以明显看出，早前的5折笋盘基本已经绝迹，捡漏开始变难，拍卖房百亿市场正在正规化与透明化。
一方面，法拍房市场快速增长，关注度在不断增加，网络司法拍卖的报名人数也逐年暴涨；另一方面，由于信息透明化，“一标多抢”成为常态，随着而来竞标难度加大、成交价翻涨。
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