小产权房网【粉丝提问】我近期在考虑买学位房的事，特此来请教。1.目前拥有西丽南国丽城自住房一套，住着挺舒服，小孩也在这里上小学，因此不打算卖。市场价500多万，欠款300万，月供16000，我老公名下，他来还款。2.此外，拥有白石洲绿景公寓36.9平方小房子一套，目前出租状态，市场价240万左右，欠款90万，月供4850每月，租金4100每月，可随时出手。我名下，我来还款。3.手头现金总共270万。供我购买学位房使用。5年后儿子用初中学位，女儿用小学学位。所以今年打算家庭资产重新配置。学位房计划以我的名义来买，我来还贷款。我个人税后工资2万?。4.我的问题是:我怎么安排最合适？是否必须卖绿景公寓？是否需要离婚才能有房票？买多少总价的房子？买在那个片区好？我比较倾向于香蜜湖或者南山宝安一带。请赐教，期待并感谢大表哥老师的指导。
回答：
1.香蜜湖目前的学位门槛相对较高：如万科温馨花园1房780（侨香外国语9年制）。香珠花园（东海实验+深高）1房760，楼龄偏大。如果入香蜜湖学位的话，则必须卖掉绿景公寓，贷款300以内，月供1.6w左右，个人来说会稍显吃力。2.纯为了读学位的话，赛格公寓，群星广场，阁林网苑这些学位中（百花+实验），淘一些300-500以内的一房即可。这样的话，绿景公寓不用出掉。3.福田保税区的福田南外的学位，石厦中学也都可以关注一下。4.南山目前500-700学位房选筹参考关注：【深大附中】：中海阳光玫瑰园（前海）【前海学校】：椰风海岸、星海名城，新德家园，绿海名都，椰风海岸，东方新地【南外大冲】：阳光海景豪苑（科技园）【南小+南海中学】：心语家园，心语雅园，鼎太风华，诺德假日花园，荔香学校：阳光里雅居（前海）【学府中学】：西海明珠花园，南海大厦，现代城华庭，后海花园（南山中心）【南山第二实验】：中海深圳湾畔花园、侨城馨苑（白石洲）【蛇口学校】：栖游家园【育才一小+二中】：花园城三期，爱榕园等等（蛇口）【育才四小+三中】：金色阳光雅居（后海）【育才龙珠】：水木华庭（西丽）【桃苑实验】：桃源村三期，香榭峰景苑【深圳湾中学】：金色海琴苑（后海）………………5.宝安目前的宝中学位和海韵学校都可以淘一下一房的学位房6.目前情况，家庭还可以够买一套，不离婚，有房贷记录，以家庭为单位买，就是首付7成。如果离婚，以你个人名义买，有房贷记录，首付5成。如果以全款方式购买做抵押的方式，首付可以降到3成。7.个人建议，可以先不卖白石洲绿景公寓，入手学位标的500左右，浮动50，首付不用全部用完，留70以上，以个人名义购买，意见供参考。
【会员提问】请问相同总价的深圳湾学校的学位房和科苑小学的学位房，哪个看涨的多点？男孩子上哪个小学更好？成绩中等走应试路线的女孩子选南外高新初中好还是深圳湾学校初中好，还是南二外海德部好？谢谢！
回复：
1、深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；
2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；
3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？
4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校整体表现一般，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；
5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。所以，深高北的成绩未来不会差，因为后期花高价买学位的孩子参加中考了。搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。深圳湾的学位越来越受到质疑，确实，深圳湾的居住价值大于学票价值。是深圳湾成就了深圳湾学校，而不是深圳湾学校成就了深圳湾。一般认为男孩走应试教育路线从Hard模式“练级”，女孩送出国走外挂路线
【会员咨询】三个比较纠结紧急的问题，请大表哥老师指点！1.通过什么渠道如何找到更优质的代持，家里的亲戚找起来太累了。找到的也都不是很满意。2.我们要做信用卡空挡接龙需要准备几个手刷或者大pos机呢，关于这一点能详细介绍一下吗？3.记得以前看过你发过一篇关于代持的过户的流程很详细，但是最近怎么也没找到没找到，能在发一下吗，感谢！
回复：
1.有专业的代持和婚票市场，可以打听下。
2.代持者的选择方式一代持人户籍一般都是本地户籍，也有少部分是外籍，他们一般生活或工作在外地和国外，在当地已经没有安家置业的欲望，比如在香港和国外有稳定工作的本地人，已经拿到绿卡但未入籍、身份证还有效的当地人，派驻到当地工作的外籍人士。还有些人选择学生，理由是他们都是首套资格，其实这种代持者的质量就不是很高了，仅从贷款的角度就增加了很高难度，关键是这种人过不了两年就有刚需的要求，除非投资者是短期抛售，否则很容易产生现实利益矛盾。
选择方式二代持人一般都是和出资人志同道合的朋友或亲属，同时看好某地段类型房产，由于一方资金不足，因此找人共同出资，共收回报。选择方式三除了近亲之外，远亲，朋友的朋友，也是一类选择。给你介绍的朋友可以作为中间担保人。首先把自己的房票用完，再用老人票，最后才考虑代持。2.空当接龙要结合你的刷卡频率，入门级别一般是建议2+1。2个大机+1个手刷。大机的商户更优质，内行人一般都选择大机作为养卡提额的主流工具。需要2个大机，是因为要经常切换支付平台。需要1个手刷，是因为方便携带，同时不能丰富商户选择，但是不做为主力，因为这类手刷大多是优惠类，银联赚不到钱，所以对你养卡有影响。熟练之后，建议4+2的配置。3.代持全流程文档私信助理
【咨询】小孩3月份落户深圳，想买罗湖区或福田区学区房，一房总价300W内二房总价500w左右，怎么选？
回复：
好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区淘一淘。想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块：1.福田：500在福田想要兼顾学位、投资和住家并不多，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，500还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保会是跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。
2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。
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