小产权房网广西南宁某银行房贷年龄期限
可延长至80岁一事，
引发热议。
“80岁也能贷款买房，
是不是有点夸张了？”
这是大部分网友的反应。
其实，
很多人对这一说法有些误解。
一般而言，购房贷款有两个年龄门槛。
一个是贷款人的实际年龄，比如有的银行会规定，超过65岁的不能贷款。
还有一个是贷款人的贷款到期年龄，也就是这次所谓的“房贷年龄延至80岁”，这个80岁并不是指80岁还能贷款，而是指贷款到期的时间最晚可以到80岁。
换句话说，就是贷款人的年龄加贷款期限之和不得超过80年。举个例子，50岁的购房者，申请30年贷款，正好是到80岁。
资料图。周馨摄
上海的情况如何？
记者走访沪上多家商业银行后发现，尽管表述各不相同，但目前上海大部分银行规定的房贷到期年龄上限是70岁或75岁。如中国农业银行就规定，房贷申请人的年龄加贷款期限之和不超过75年。中国工商银行也是类似75年的规定，但贷款人最大年龄不能超过70岁。中国银行则明确，借款人贷款期末年龄不超过75岁。上海银行官网显示，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年。
但也有部分银行表示，在具体操作中房贷到期年龄的确有放宽到80岁的情况。“其实之前就有人贷到过80岁，只是没有那么普遍，一案一议。银行放款除了看贷款人年龄，更多会考察贷款人的综合还款能力。比如一些高龄购房者，如果有材料证明稳定的收入，当然可以贷。”上海一家城商行网点的客户经理如此解释。
另一家沪上银行也给出了一种解释——一般而言，该银行一手期房的还款年限是到70岁。但上海地区该银行合作的优质楼盘，条件可以更加放宽，如果借款人属于公务员、金融从业者、医生、教师等职业，最长还款年限可以放宽到不超过80周岁。
这也证明，目前在上海，五六十岁的购房者，如果有足够的收入证明，或者稳定的职业，那么还是可以享受到足够长的贷款年限。
更长的贷款年限带来的是更小的还款压力。不妨算一笔账，一位50岁的购房者，在上海申请400万元纯商业贷款。按目前上海二套房利率计算，选择等额本息方式，如果只能贷款20年，那么每个月需要还款27177.72元。如果可以贷30年，那么每个月还款额就将减为22336.55元。肉眼可见，个人还款压力下降了近20%。
资料图。周馨摄
实际上，老人借贷早有先例。此前，各地市面上都流行一种贷款，叫“接力贷”。这是指当借款人年纪过大，或者还贷款能力有限时，可以用借款人的亲属作为共同借款人或担保人，比如父母、子女及其配偶等，向银行申请贷款购买住房。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人。换言之，就是老人和年轻人可以一起还款。
但这样的还款模式，却让一些购房者有了规避限购打擦边球的机会。于是2016年11月，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神、促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定，正式叫停“接力贷”。此后，“接力贷”在上海销声匿迹。
业内人士认为，当下部分银行提高贷款人年龄上限，与大环境相关。目前，上海40岁、50岁的购房者，成为了置换购房的主力军，如果不延长上限，很多人无法贷满30年，由此首付和月供压力都会增加，此举在一定程度上可以促进这类群体的置换意愿。同时，我国人均寿命延长，渐进式延迟法定退休年龄也提上日程，一些高龄群体也拥有稳定还款能力，提高房贷年龄上限也是银行的一种尝试。
购房贷款人过世了怎么办？
不少人还关心，大龄购房者越来越多，如果购房贷款人过世了，剩下的房贷如何处理？金诚同达律师事务所高级合伙人彭凯认为，纯从法律角度来看，购房人过世但钱没还完，债权没有必然灭失，可就借款人的遗产进行清偿，如果有继承人继承购房人的财产（包括这套房产），那么继承人就要承接剩下的银行债务，如果继承人评估后放弃继承，那银行可进行拍卖等处理，剩余金额归国家所有。
南宁房贷年龄期限可延长至80岁
引热议
据南宁当地媒体报道，2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，多家银行确认了该消息，已有部分银行开始执行。对此，当地有银行工作人员表示，目前仅有部分银行可以办理。
南宁地区一股份行工作人员告诉记者：“先看楼盘，再拿材料过来面签，到时候具体看材料，材料需要本人的收入证明、银行流水、征信报告、身份证、户口本以及结婚证。”此外，该工作人员提示，现在借款人年龄不能超过70岁。
据媒体报道，银行业内人士称，80岁并非指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。该负责人强调，“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变，且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。
另有媒体报道，除南宁外，北京也已有个别银行将贷款者年龄和贷款期限的总和放宽到80年；宁波已有2家银行于近期调整房贷政策，将“年龄+年限”之和提升至最高80周岁。另外，杭州已有2家城商行延长贷款年龄至75周岁。
宁波地区一股份行个贷经理对记者表示，按揭贷款最高可以贷到30年，如果客户按原先年龄规定，贷不到30年，银行就可以按照80岁的年龄上限来算。
上海市光明律师事务所付永生律师表示，从短期看，除一线城市外，多地房价稳中有降，居民买房积极性不高。为了扶持楼市，部分地区的个别银行相关政策也相继推出。
国家卫健委数据显示，我国居民人均预期寿命已由2020年的77.93岁，提高到2021年的78.2岁。
如果贷款人离世时未还完贷款怎么办？付永生表示，从长期来看，房价一般都会随着物价和GDP增长而缓慢上涨。继承人基本会选择继承遗产，同时也继承了债务，要继续还贷。《民法典》第1161条规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
“极端情况下，如果在房价最高点购买，房价暴跌，卖房总价不够还银行的贷款时，继承人会选择放弃继承。银行会将进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究。”
此措施影响如何？前述资深银行人士表示，对银行来讲，银行需要适度让渡、放宽风控方面的要求，对于老年群体购房者，有可能导致生活质量有所下降。此外，在消费方面，房子虽然会对消费和投资有拉动作用，但同时也会挤出其他方面的消费，“短期的话，会对房地产拉动很明显，加快推动房地产平稳复苏，但中长期来看，对此措施的评估就需要保持审慎。”
对于房贷年龄期限可延长至80岁，杨海平也认为：“商业银行信贷风险审查最看重第一还款来源，对于大多数人而言，65岁之后的收入很难保证。用放低风险标准来刺激买房需求，对商业银行而言势必造成按揭贷款资产质量隐忧。”
资料图。陈梦泽摄
有银行可办理“接力贷”
如果房贷借款人年纪接近70岁，贷款年限就会很短，加上月收入的约束，借款人的贷款额度也会很低，如何解决？
某股份行宁波一支行个贷经理表示，增加子女为共借人，可以增加贷款年限。“我们有接力贷的，可以按照子女的借款年龄来走，主借人还是父母，房子在父母名下，共借人名下是否有按揭贷款没有关系。”
另一股份行杭州某支行工作人员表示，目前该行贷款人年纪还是65周岁，如果增加子女做担保，贷款年限可以拉长。
据记者了解，所谓“接力贷”，是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与亲属(父母、子女)中的任意一人，作为共同借款人向银行申请贷款购买住房。
上述南宁地区某股份行工作人员也表示，若父母还款能力有限，可以进行共借，“具体要看是哪个楼盘”。
“做接力贷要综合判定，要根据贷款年限、贷款金额，再根据月收入等判定。”一股份行杭州建国支行工作人员表示，“具体就是子女作为保证人，一起偿还房贷，但是具体还要综合楼盘、贷款金额，包括还款能力等来评判。”
事实上，在该业务中，作为主借款人的父母若名下无房，无论子女名下是否有房，均可按照首套房标准办理房贷，对部分家庭来讲可以重获“首套房”资格。据记者了解，购买首套房优惠较多，其首付比例、贷款利率等都会显著低于二套房。
前述资深银行人士表示，首先，这种贷款实际上会增加整个家庭的负债；其次，接力贷容易导致监管套利，导致政策调控效果削弱；最后，在子女较多的情况下，也可能会存在潜在的家庭产权纠纷隐患。
中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对记者表示，商业银行办理按揭贷款业务，一般要求按揭贷款申请人在申请时的年龄加上贷款期限不超过65岁或70岁，现在部分银行要将这一限制延迟至不超过80岁，其主要考虑是提升按揭贷款规模，解决房地产需求端的问题。
杨海平表示，在刺激购房需求的背景下，特别是出现了按揭贷款申请人在申请时的年龄加上贷款期限不超过80岁之后，部分银行要求将子女作为担保人或者共同借款人，事实上就是之前被叫停的接力贷产品。
杨海平认为，用接力贷形式刺激房地产需求可能带来按揭贷款风险上升、住户部门债务过快增长、养老保障等诸多经济和社会问题。
一位资深银行人士表示，近期部分区域积极地稳楼市，这确实使银行对房贷的要求进一步放松了，使得能满足买房条件的群体扩大了，主要是提振市场需求，银行也可以借此推广业务，“但这样也不可避免地需要银行适度放宽风控要求，同时也可能会影响到退休人员的生活质量，并对其他方面消费产生一定的挤出效应。”
除了南宁外，在放宽房贷年龄限制方面，北京、宁波、杭州等地也有个别银行在行动。
1月份一线城市商品住宅售价环比转涨
二三线城市环比降势趋缓
（国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2023年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据）
2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。
一、一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓
1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。
1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降
1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有15个，比上月减少1个；二手住宅销售价格同比上涨城市有6个，个数与上月相同。
1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.7%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。
注释：
70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
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