城阳区小产权房..，业内人士：分期首付有隐性风险

日前，青岛城阳区委宣传部在微信公号“阳光城阳”上发布了《城阳区六条硬核举措，集聚人才释放活力》一文，其中提到了“共有产权住房让人才有房住”的相关举措：

聚焦人才“买房难”“买房贵”的难点，创新出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。其中，属于一至四层次的人才，产权比例为3:7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人才，产权比例为2:8，期限为5年，期满后，人才按照“孰低”原则，回购共有产权。

与此同时，青岛公积金经审议通过，正式开展共有产权住房公积金贷款试点业务，试点阶段。青岛共有产权住房公积金贷款主要面向城阳区四个区属国企与人才实行共有产权住房项目。

青岛业内人士指出，这是嫁接于商品房之上的共有产权房政策，且首付分期，有利于刺激楼市。

零首付重现

政策利好的双重“加持”下，城阳新房市场迅速升温，连续数周登上青岛区域成交量榜首。据青岛第三方机构统计数据，4月13日-4月19日一周内，城阳以909套稳居榜首，其中青岛全市销售前十有4个项目来自城阳区，其中包括龙湖和旭辉所开发的两个项目。

同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，“零首付”一般分两种支付方式兑现：第一种是分期支付；第二种是开发商与第三方机构合作，将首付做成一个贷款品种，让购房者把首付转化成贷款。“首付迟早要付的，只不过付款方式发生了变化。开发商通过降低门槛吸引消费者，把购房门槛降低”。

青岛有当地媒体报道举例说明人才共有产权房的优惠：在城阳一所中学任教的林洋（化名）接到了学校下发的关于本校教职工购买共有产权住房的通知，根据人才政策，研究生学历的林洋属于第四层次的人才，可以享受“本人与企业的产权比例7：3”的政策，即学校为林洋缴纳30％的购房款。为此，早有换房计划的林洋打算近期入手一套90多平方米的房子作为改善性住房。林洋看中的房子总价152万元，楼盘均价16000－18500元／平方米。青岛二套房首付比例在40%，按照学校政策，学校帮林洋出资30％，林洋只需要再出10％，也就是16万不到就够首付了，加上办理公积金组合贷款，首付款和每月还贷压力都小很多。

通过测算，林洋剩余的91.2万元购房款若使用商业贷款，在贷款利率上浮的情况下，月还款额约为5400元；如今人才共有产权住房政策叠加公积金贷款政策，使用公积金组合贷款后月还款额约为4900元，每月节省房贷500元。让林洋在首付款上节省45.6万元；30年期贷款成本节省18万元。

换言之，如果1－4层次的人才购买的是首套房，企业为其支付的30％购房款可全部用作首付款，人才购房相当于“零首付”，仅需偿还贷款，便可在8年后拥有一套属于自己的住房。不过，前述青岛业内人士指出，这是建立在人才不结束与单位劳动合同的前提下才能实现的。

隐性风险犹存

对于青岛这一“变通”的政策，上海中原地产市场分析师卢文曦持有不同看法。他认为青岛人才共有产权房政策存在打“擦边球”的嫌疑，是偷换概念的一种做法。首先，共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额；青岛城阳关于“共有产权房”的定义，叠加了“人才政策”，是针对企业与人才共同购买普通商品房的政策。其次，青岛人才共有产权房首付的做法本质上是扩大共有产权房保障范围，然后通过分期首付拉动消费。这表明了地方经济下行的时候寻求房地产产业拉动经济的惯性，很多城市经济转型遇阻，就是因为市场预期有固定思维，经济稍微不行就从房地产入手，这样也很难避免炒房投资资金进入楼市的隐性风险。

卢文曦认为，此前已经有多个城市在不断试探调控边界，荆州、淮安楼市调控政策的“一日游”也许还会重现在其他城市。背后折射的是地方政府对经济下滑的焦虑情绪。

统计显示，3月4日-4月23日期间，全国至少有10个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，购房端放宽的政策条款被撤回或调整。这也说明，涉及限购、首付等方面的政策调整仍然谨慎。

“从经济拉动的效用来看，房地产的确能起到一定功效。但是住房不炒是楼市调控的底线，所以对限购限贷的松绑还是敏感话题，尤其会助长投机炒作氛围。政策的出尔反尔反而不利于市场稳定。”卢文曦认为，如何突破央行首付政策也是一个问题。央行规定首付款不低于25%，目前有限购限贷的城市对于首付款比例均已加码提升。

前述青岛业内人士也提醒道，属于五至七层次的人才，在5年后要面临共有产权的回购，因此购房者需要综合考虑一下自己的收入情况和还贷能力，5年以后能不能把首付还上。

附：阳光城阳

人才共有产权住房政策明白纸

一、人才及符合购房条件的范围

(一)什么是人才共有产权住房?

为了更好地吸引人才,符合条件的人才个人和企业按照相应比例共同持有产权的住房。

（二)可以申请人才共有产权住房的人才是哪些范围?

1、具有城阳区户籍且满足青岛市人才类别规定的七类人才(详见附件)。

其中，人才对应最高学历(含非全日制)享受相应层次政策;全日制硕士可享受第四层次对应政策；夫妻双方均为第四层次及以上人才的，可享受夫妻双方中最高层次人才上一层次对应政策。

2、具有非城阳区的青岛币户籍人才，且在青岛市其他区市有一套住房的人才，可以申报购房，但必须在签定正式购房手续后一个月内承诺将户籍迁至城阳区,并由所属单位加盖公章确认。

(三)申请购买人才共有产权住房是否受青岛市住房限购政策限制?

是。坚持符合国家统一政策的原则，申请购买人才共有产权住房必须符合青岛市住房限购政策。

二、共有产权住房的产权比例及回购

（四)共有产权住房的产权比例是如何划分的?

属于一至四层次的人才(详见附件1,下同)，本人与企业的产权比例为7:3，共有期限为8

年；属于五至七层次的人才，本人与企业的产权比例为8:2，共有期限为5年。

（五)共有产权到期后，如何进行回购?

属于一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经用人单位、企业同意，并由相关部门批准后，无偿赠送30%产权；

属于五至七层次的人才，自办理完购房网签之日起满5年后,由个人将剩余20%的产权回购

回购价格按照“孰低”原则，即5年后市场价高于原购房价的，人才按原购房价回购；5年后市场价低于原购房价的，人才按5年后市场价回购。

人才可提前回购。满3年不足5年的，如个人提出回购申请,经用人单位、企业研究后,可按“一事一议”原则给予办理。

三、人才共有产权住房房源、价格、面积及税费

（六)人才共有产权住房房源、价格如何确定?

在限定期限内，人才根据公示的房源名单及确定的团购价格进行选择，购买价格原则上低于市场团购价格。

(七)人才共有产权住房的房屋面积有何规定?

第一层次人才不限面积；第二层次限制180平方米(含)以下;第三层次人才限制160平方

米(含)以下；第四层次人才(含全日制硕士)跟制140平方米(含)以下；第五、六、七层次

限制120平方米(含)以下。

对超过应享受政策面积以上部分，价款由个人负担。

(八)对办理人才共有产权住房产权证书及持有过程中产生的所有相关税费如何承担?

由共有产权人双方按照各自持有比例承担相应税费。

（九)关于人才共有产权住房的购房资金如何筹集?

1、按照产权比例,人才个人承担购房总价款的80%(或70%)，并自行筹集资金;企业承

担并自行筹集购房总价款的20%(或30%)，这部分资金作为购房首付款一次性到位。

人才个人购房首付款和企业支付的购房款可认定为人才共有产权住房的首付款。

2、人才个人可办理商业银行个人住房贷款公积金贷款或公积金与商业贷款组合贷款。借

款及抵押手续按照金融机构、公积金管理中心的规定执行。

四、购房流程及资料准备

(十)有购房意向且符合条件的人才如何申请人才共有产权住房?

1、人才向所属单位提出申请,由所属单位或主管部门汇总报至企业处，人才所属单位导航

业签订委托协议，明确双方权利、义务后,由企业汇总向区人社、自然资源部门进行购房资格认定。

人才进行资格认定需提供以下资料：

人才类别资格认定

（1）个人申请、学历证明、职称或职业资格证书、户口簿(户籍不在城阳的，带着承诺书

)、劳动合同、社保证明等其他相关证明材料的原件及复印件；

购房资格认定

（2)家庭所有成员的身份证明、户口簿、婚姻证明。

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