农村小产权房能否流转，农村宅基地流转法律问题分析及律师建议-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

而集体土地除了包括宅基地外，还包括以基本农田为代表的承包地和集体建设用地，本文主要探讨宅基地的使用权流转。因宅基地为村集体土地的一种，其只能由村集体分配给村集体成员用于建设居住房屋进行使用，因此取得的主体不仅仅受限于本村村名或村集体经济组织成员，且是以户为单位而非以个人为单位，也就是所说的“一户一宅”。关于农村宅基地流转的法律规定如下：

一、土地管理法

根据土地管理法的相关规定可知：宅基地所有权归村集体所有，农村村民以户为单位“一户一宅”，并按照不动产登记的规定办理确权登记，经登记的宅基地使用权受法律保护，宅基地上需要建造房屋的，由乡镇人民政府审核批准，如果村民出卖、出租、赠与宅基地上的住宅后，再申请宅基地的，政府不予批准。进城落户的农村村民在依法、自愿、有偿的前提下可以将宅基地退还给集体组织，国家鼓励村集体组织和村民盘活利用闲置的宅基地和住宅。

二、部门规定及相关政策性答复

1、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》【国土资发〔2011〕178号】

宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

2、国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》【国土资规〔2016〕6号】

已经登记的宅基地使用权及房屋所有权，有下列情形之一的，当事人可以申请转移登记：1、依法继承；2、分家析产；3、集体经济组织内部互换房屋；4、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的；5、法律、行政法规规定的其他情形。

已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

3、农业农村部《对十三届全国人大三次会议第6469号建议的答复》（2020年9月7日）农办议[2020]159号

国家高度重视发挥乡贤等返乡下乡人员在乡村振兴中的作用。中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出，制定财政、金融、社会保障等激励政策，吸引各类人才返乡入乡创业。国务院办公厅印发的《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》提出，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

我部高度重视乡贤回归创业和居住问题。2019年，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，强调要依法保护农民合法权益，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依据合同法保护城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的合法权益，明确租赁合同的期限不超过二十年，合同到期后，双方可以另行约定。我部出台了《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业。注重保护非本集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用宅基地的权益，探索由农村集体经济组织主导实施有偿使用制度。这些政策措施的出台，为乡贤回乡生活和创业提供了便利条件。

关于继承祖宅的乡贤回乡翻建新建房屋和在农村无房的乡贤回乡“积分建房”问题，涉及农村宅基地基本制度，我部将会同有关部门，结合宅基地制度改革试点进行深入研究，对基层因地制宜开展的探索创新进行跟踪，及时总结好的做法和经验，稳妥有序推动形成制度性成果，提出完善有关法律法规的意见建议。

4、自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》（2020年9月9日）

农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承房屋取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

5、关于政协第十三届全国委员会第五次会议第02954号（农业水利类245号）提案答复摘要

张改平委员：您提出的关于以宅基地有偿退出改革为乡村振兴赋能的提案。经商自然资源部，现答复如下：

党中央、国务院高度重视农村宅基地制度改革工作。2020年6月，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》（以下简称《方案》）。2020年9月以来，全国104个县（市、区）和3个地级市启动新一轮农村宅基地制度改革试点。

一、关于宅基地依法自愿有偿退出

《中华人民共和国土地管理法》规定，允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。《方案》也将探索宅基地自愿有偿退出机制作为重要内容。考虑到宅基地问题涉及农民切身利益和农村社会稳定，我部将指导各地在总结经验的基础上，因地制宜推进宅基地自愿有偿退出探索。

二、关于有偿使用宅基地

按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。近年来，为支持各类人才返乡下乡回乡，激发乡村发展活力，有关部门在规范管理的基础上出台了相关政策措施。试点地区积极探索通过闲置宅基地和农房租赁等方式，满足返乡下乡人员在农村的居住生活和创业需要。此外，按照法律规定，农房作为个人合法财产可以继承，有关人员通过继承方式取得房屋所有权后可以依法占有和使用宅基地。

三、关于集体经营性建设用地入市

《中华人民共和国土地管理法》明确，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》规定，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，为创新宅基地与集体经营性建设用地改革联动机制提供了基本遵循。

下一步，我部将会同有关部门，继续稳慎推进农村宅基地制度改革，积极稳妥开展闲置宅基地和闲置农房盘活利用，引导资金、技术、人才等要素流向农村，为全面推进乡村振兴蓄势赋能。同时，配合有关部门按照国家统一部署，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市。

三、最高法观点：（2020）最高法行再375号

裁判要旨：自然资源部2020年9月9日对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复中“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占有宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及附注栏注记的该权利人为非本农民集体经济组织成员住宅的合法继承人。

四、最高法对无效土地流转行为效力的认定

最高院：农村房屋买卖协议虽无效，但双方对房屋被征收作出约定的，应视为对拆迁安置中所涉经济利益的自由处分。《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。【案例索引】【李红与郑州市中原区人民政府、张坤法确认行政行为无效及补偿案再审审查与审判监督行政裁定书】案号：（2017）最高法行申6998号案由：确认行政行为无效及补偿裁判法院：最高人民法院裁判日期：2017年12月28日。

五、律师解读

根据目前法律法规、相关政策规定及最高院的判例观点可知：

1、农村宅基地使用权按照“一户一宅”为基本原则，由土地所有权的基层组织分配给本基层组织成员；需建造房屋的，经向乡镇人民政府审核批准后可建造，并申请《集体土地使用证》及房屋所有权登记证书。

2、进城落户的农村村民在依法、自愿、有偿的前提可退还农村宅基地使用权。

3、已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。另外，根据继承法的规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承房屋取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。也就是说，如果继承农村宅基地使用权，宅基地上必须建造有房屋，且继承人可以是本集体成员也可以不是本集体成员，也可以是已经落户城镇的城镇居民。

4、农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

5、根据最高院的观点，因房地一体原则，农村房屋买卖协议虽无效，但双方对房屋被征收作出约定的，应视为对拆迁安置中所涉经济利益的自由处分。

六、律师建议(只代表律师观点，不具有指导或任何保证性质)。

因国家鼓励并认可以下行为：

1、在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

2、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依据合同法保护城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的合法权益，明确租赁合同的期限不超过二十年，合同到期后，双方可以另行约定。

3、允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市。

对于对农村宅基地有需求的人员，在不违反国家对宅基地使用

权规定的前提下，律师建议可通过以下途径满足使用的目的：

1、确需使用农村宅基地建造房屋满足自住自用的，可与村民签订房屋改造合作协议，需求人投入改造资金对原有房屋改造翻新，村民将改造后房屋的若干年（建议不超过20年）使用权交付给需求人，相当于用房屋使用权抵顶房屋改造资金，以满足使用方需求，双方签订完事的协议，并对合作期间所预见到的包括但不限于房屋征收等情况的发生后果进行详细约定。