宜阳有小产权房吗(洛阳郊县楼市的非典型性偏见)

一个不容忽视的现实是，随着品牌房企的版图扩张，扎根城市越来越多，三四线县城的楼市开发也渐入佳境。

最近，陆续聊了一些县城项目的操盘手，而这一片广阔而又陌生的市场里，很多与我们的习惯认知相悖的现象开始慢慢浮现出来。从我眼中和他们口里，总结了关于洛阳周边郊县楼市的五个非典型性偏见。

01、县城不需要两房起步就是改善

县城的楼市开发必须要正视的问题是，这里急需好的房子，有品质的房子，但他们不缺房子。

你发现没，县城没有二手房，没有二手房中介，没有二手房需求，因为房子大家都有，而且都差不多。早年小产权房早已解决了居住问题。

而且没有外来人口，年轻人也要住得舒适。所以紧凑户型对他们来说是无感的。

在城市的惯性思维，小面积低总价快速去化是个简单而合理的逻辑，但是这个痛点在县城基本是失效的，大部分用户都是看完样板房之后摇着头走开。

县城里的客户到底需要什么样的产品？

四线之王中梁去年的成交数据里，包括易道近两年的数据，都显示县城项目六成以上来自改善性需求。

什么是改善？

房子旧了，或环境、配套、物业等跟不上时代需求，不愿意住了，所以换个房子。

不一定要买更大，但一定不能买的太小。不一定需要别墅，但是一定会喜欢大平层，三房起档，120㎡是基础款。

县城也不需要别墅（家里有矿的早在市区买过别墅了），县城也不怎么待见洋房，祖祖辈辈的”亲地情结”现在正值叛逆期。普遍偏爱高层，俯瞰大地视野开阔，感觉好极了！

县城的房子需要比较好的绿化率，小区最好经得起逛；

需要围墙，证明自己的房子和以前的老破小不一样；

需要物业管理，让人感觉小区有被管理的感觉；

需要车位，以前都是停路边，现在高档车多了需要呵护；

最好电梯出来就一户，这会让人感觉电梯这块面积可以随便用，住户会爽翻天……??

户型上呢，县城不需要两房，小三房是刚需，大三房是标配。

02、地段价值一青二白县城不相信概念

对于小县城，很多人会说民风淳朴人情味浓，因为互相之间熟知度高。

翻译成高冷的术语就是：人口基数少且绝对聚合。

这决定了很多认知和对话的前提，跟城市里不一样。

拿房产最关键的要素——“地段”来说，在城市，很多项目都会自称“核心“、”中心”。有新区中心，有老城区中心，有自贸区核心，有政治中心，有经济中心……每个区划、版块都有核心。谁不中心？！都中心！都对。

但县城的核心区很小，也很稳定，十几年不变基本就是三纵三横六条路（或两纵两横四条路）。

因而地段价值一目了然，就两种：一种叫这里，一种叫其他。

大城市房产广告里常见的“车行十分钟可达”，这种区域概念在县城是无法想像的。——开出去不到十分钟，就出城了！

所以县城的房地产项目，最好实话实说，造概念这条路很难行的通。位置好就好，不好就不好。什么CBD、CLD等名词，在县城人民眼里就是忽悠。假如在开发综合体项目的时候，按常规打法，对商业做个概念大肆宣传一下希望以此拉动卖住宅，最后一定被县城市场打的灰头土脸。

要知道，前几年县城里还流行现房销售呢，大家信奉眼见为实，连期房都存疑，万一烂尾呢。几年前县里烂掉的可不少。

对于县城而言，改变是件很困难的事，本质上还是因为县城的人口基础恒定，也就没有扩张的动力。

再多句嘴，县城有没有再造新核心的可能呢？

——有。

跟易道几位操盘手聊了聊，他们认为，县城里核不核心看什么，一看有没有成规模的餐饮；二看有没有儿童游乐、娱乐和教育（这个教育指社会各类教培机构）；三看有没有学校（重点幼儿园和小学，初中高中都不算，初高中多数送外地了）；四看有没有大型的商超、电影院。

简言之，就是以消费升级来打造核心，至于政府在哪里，路修到哪里了，作用并不是很明显。

如果以上要素聚合，配合一个大型成熟社区，很有可能成为县城的下一个核心。

那么有能力整合这些资源的，只有实力雄厚的品牌开发商，他们拥有造城所需的资金后盾和丰富经验。即便如此，也需要政策支持和时代机缘等多重际合。

03、品牌效应和面子工程兹事体大

品牌的力量，真的像阳光，照到哪里哪里亮，而县城，简直像一个放大镜，可以轻易将阳光聚为焦点。

栾川市场均价在4500左右徘徊了很久，建业栾州府今年一开直接飙到5700元/平，且销售火爆，不愁卖。

偃师中成，唯一能与建业等大品牌分庭抗礼的本地房企，只要是中成开发，不管是期房现房，哪怕N个项目同时在售，照样是偃师市场的宠儿。连建业入场也撼动不了。

你可以说，是县城的购房需求比较单一，客群也单一。事实是，对于县城的置业者来说，不会为没地儿住而烦恼，家里就算三、四个娃也一样住的绰绰有余。他们希望的是过上更好更体面的生活：要么就不买，要买就买最好的。没有退而求其次的选择。

不是说县城客户不够理性只认品牌，所谓的“好”房子，本身就是包含了价格、户型、绿化、物业……等因素的综合因素表现，也就是性价比，而品牌房企因其体系的成熟与完善，无论哪一方面都具有明显优势。

况且有一个普遍隐性的心理：不买最好的，人前很没面子！（从人性角度讲，装逼也是刚需）

小县城的凝聚力超乎想象，买房环节也不例外，爱扎堆爱凑热闹。

一个像样的楼盘开盘，你会发现半个城的人都去了。

一个客户买到了满意的房子，会积极带动一帮亲戚去买。

反之，若有负面传闻，也会全城皆知。

这样的市场氛围中，房企要想过上好日子，只能力争上游，做最好的那一个。因为大树底下寸草不生，做第二名跟最后一名差不多。某种角度看，这点比城市里的竞争还要惨烈，很容易形成一家独大的怪异格局。

话说回来，如果真的做不了最好那个，宁可错开推盘节奏，也不要跟强者硬碰硬，会输的很难看。

总之，像孔雀爱惜羽毛一样珍爱自己的品牌吧，县城楼市是个更严苛的品牌炼金场。

04、房价是洛阳一半，配套不比洛阳低

周边几个县城中，楼市开发相对成熟、有规模的就是偃师，宜阳，孟津近郊，三地今年市场主流价格基本都5500~5700元左右。（不含宜阳近郊的低密别墅洋房）

县城楼市的投资需求几乎可以忽略（栾川酒店公寓不在讨论之列，基于当地特殊的旅游定位催生的产品，没有普遍性）。因此县城的房价没有泡沫，一直随着真实的市场需求温和上行。

既然跟洛阳主流价格有三四千元的差异，想当然认为房子配套一定没有洛阳高端，园林景观和物业管理也会比较初级。

看过实地现场后，这种偏见彻底反转。

这些县城进驻的百强品牌房企，在规划和营销各方面都是全国标准化，云星在偃师的案场，跟伊滨区一样的金碧辉煌，宽敞气派。两梯三户（或四户），横向联廊设计，保证中户通风采风，这种设计洛阳有，偃师一样有。

销售中心的装潢风格、样板区的精细程度、小区立面和景观的设计理念，都能接轨市场流行元素，一样的风姿绰约，跟印象中的“乡土”味大相径庭。

令人吃惊的是：地暖，指纹密码锁、新风系统、园林雾森……竟然也都赠送。这样的配套，并非孤例，可以说大部分项目都在升级项目品质方面表现的不遗余力、争先恐后。

充分的市场竞争，对置业者来讲真的是好事。

要知道，洛阳市区某些价格破万的楼盘也没有啊（市场好，跟楼盘品质未必是正相关）。

说直接点，市区房价之所以上涨，很大一部分是因为地价的涨幅，与地面的建筑品质关系并不大。万元以上的房子，多半也是在为地价买单。

05、农村包围城市营销逆流成河

王府井、泉舜……这些人头攒动的流量商场，一直是新楼盘宣告亮相的首选舞台。精美而有腔调的临时展厅，是项目形象展示、招徕客户的有效渠道。

今年，在泉舜，可以看到云星；在王府井，迎面碰上山水上境、花溪渡；万达外广场，踞守着融创；建业凯旋广场，有大城小院……，东南西北四个方向无一缺席，近郊楼盘合拢成农村包围城市之势。

仔细想想也不奇怪，渠道跟着客户转，近年县城的客户地图发生了变化。

之前，县城的房子都是卖给本县城和附近乡镇，就是向下渗透。

随着洛阳城市框架拉大，基建工程快速推进，城区与周边接壤郊县的距离，有效地控制在车程半小时左右，喝杯茶的功夫，比起西苑桥堵车时间这都不算事儿。

加上市区房价上涨的挤压，近郊低密度高品质项目的诱惑，以及山水环境的天然优势……市区的有钱人往郊县买房是再合情不过了。

营销自然会逆流而上。

结语：

中国房地产开发就像一辆长长的过山洞的列车，车头已驶出看见未来，车身也同样感知了方向和微光，而车尾，三四五线的县城，依然在深邃的山洞里盘旋，经历着捉摸不透的变化。

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