其间,最让人意料不到的是2014年的世界杯冠军德国、卫冕冠军看来是很难了,毕竟竞争对手太多了。
而法国或俄罗斯恐将逆袭,很有可能!
所以,就如深圳楼市,也有可能出现这种屌丝逆袭,逆袭的过程就是房地产投资暴击的过程。
那么,2018年下半年,深圳的楼市是否会出现变局?
今天,“房房博士”还是从深圳小产权房的拆迁话题,侃一侃最近关于拆迁话题的相关,捋一捋拆迁流程,看一看赔偿标准,一起分析存在的问题。
一、对于小产权房问题的拆迁流程
总的来说,深圳的拆迁流程大致相同的:
二、扒开“拆迁”相关背景
深圳小产权房建筑达到38万栋,建筑面积高达4亿平方米。
为此,以最专业眼光投资小产权房的“房房博士”认为,面对不要错过深圳“二次房改”走向多元化和粤港澳大湾区崛起前夕规划的机遇,逐一分析相关背景:
1、旧改暗藏机遇
现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新,从增量扩张到存量优化的过程,旧改暗藏机遇,从规划角度看置业。
2、旧改的必然性主要有四点:
一是土地资源的稀缺性;二是人口密度大,深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五的实际情况;三是产业升级快,大家之前来深圳,可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主,现在升级为金融、服务业,所以涉及到产业升级;四是深圳历史遗留问题多,主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。
3、推广更新深圳基础实务
“拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除;“迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移;拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。
三、深扒拆迁住宅补偿方式
拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。
拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。
拆迁集体土地或国有土地住宅房屋,拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。
拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿,该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。
四、拆迁补偿安置相关
关于拆迁补偿安置,可以从协议内容中约定。
其间,“房房博士”经过梳理、整合,形成了时下深圳多份拆迁补偿协议的汇:
1、补偿方式。涉及到货币、产权调换,还有一种是产权调换货币补偿。
2、补偿金额和支付期限。补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价,二者取其高,一般在正式拆除房屋的时候,货币补偿全部支付。
3、回迁房屋的面积。产权证明登载面积或实际测绘查丈为准,面积差异一般是正负3%,差异面积按约定价格补偿差价,一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。
4、回迁分房。楼层基本上是现场抽签确定,停车位按规划一般一户一个,停车位只有使用权,每个月的管理费还是要交。
5、搬迁期限。开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。
6、过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意,每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定,前期开发商对产权也有约定,就是必须没有任何争议,产权比较清晰,也不存在转让、合作、合作行为,没有对房屋和地块进行设置抵押。
五、提醒
深圳的小产权房“拆迁赔偿”,目前分为三种形态。其中,包括城中村、旧工业区、旧城区,这里有一些旧改涉及到的相关物业形态,如城中村,现在涉及到小产权房、农民房比较多。
期间,深圳没有真正意义上的“小产权房”,其产生的原因,是在城市的发展过程中,由高房价催生的现实存在,另外土地制度是一个主要原因。
所以,必须了解深圳小产权房建筑达到38万栋的实际存在,和面对建筑面积高达4亿平方米实际,是深圳市总建筑面积的49.3%的现实。
其间,1999年3月,有35万栋小产权房进行了确权。
六、延伸
现在,激战正酣的三分之一的世界杯,就如楼市,想起了随即扒深圳的“拆迁赔偿”,想起了6月25日深圳一手商品住房成交102套均价54221元的实际,以及相关与1/3价格的“小产权房”,不管是“大红本”还是“小产权房”,面对半壁江山的“小产权房”,还在“膨胀”……
只是坦然存在的现实,对于“小产权房”及其业主,相信依靠各级党委、政府,逐步有序、整合、完善市场,直到“合法化”,诸如通过棚改之类方式,继续期待展望!
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