深圳祥云花园小产权房(「新盘评级A013」顺义-后沙峪-祥云赋)

来过顺义的都知道，顺义现在最好的购物休闲中心就是祥云小镇。每到周末，进祥云小镇的路口都会堵得水泄不通，而道路两旁则会停满了车，一路延伸好几百米，其中不乏豪车。

而祥云赋的售楼处，就设在祥云小镇。不仅如此，这个很聪明的案名，明摆了就是要和祥云小镇贴上关系，表明自己是中粮祥云系的产品。其实我们觉得祥云赋并非真正祥云系的产品，虽然开发商中有中粮，但不仅仅是中粮。这个项目是四家开发商联合开发的项目，分别是中粮，天恒，恒基和旭辉，由旭辉操盘。当然是不是祥云系并不是一个楼盘产品好坏的标准，只是说明祥云小镇已经成为了一个比较有号召力的品牌了。

祥云赋是后沙峪第一个定案名准备入市的限竞房项目，后沙峪区域还有另外两块限竞房项目地块，开发商分别是北京建工和中铁置业，尚未有入市的消息。从下面的表来看，祥云赋的限价也是顺义几个限价房中最低的三个之一。

祥云赋简介：

祥云赋是限价房项目，位于顺义后沙峪罗马湖东区的北侧，销售均价限定在55583元/平，四家开发商联合开发。执行70/90政策，整个项目有6栋15层的高层，639套90平米的三居小高层，还有207多套300~420平米的合院产品，自持比例为12%，开发商会自持其中的一栋高层，因此最终有大约有500套90平米的小三居可以销售。小三居总价大概在500万左右，首套首付大约需要200万左右。

总的来讲，我们认为祥云赋的产品设计中规中矩，位置也算不错，周围的生态环境很好，价格适中。缺点是交通和目前的周边生活配套差了一点，交通得依赖于开车，生活得依赖于几公里以外的祥云小镇或者其他商业。对于刚需来讲，这个价格还可以，只是有些错配，因为后沙峪这个地段，更加适合于富裕群体的第二居所或者为了上国际学校的家庭，由于交通和生活配套的不足，对刚需来说并算不友好。

据销售说，近期排卡量很大，因此快的话，如果预售证下来，可能下周就开盘了。

评级：

地理位置★★★

区域规划★★★☆

项目本身★★★☆

商业设施★★☆

学区教育★★★☆

医疗配套★★★☆

环境绿化★★★★

房价指数★★★☆

综合得分★★★☆

注：每项满分为五颗星★★★★★

投资评级：跟随大市

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置★★★

祥云赋项目位于顺义区后沙峪区域，地处北五环和北六环之间，京承高速6出口罗马环岛北800米，在罗马湖东区的北侧一路之隔，离机场北线高速，京密路和京承高速也比较近。距离15号线后沙峪站距离大约4公里，地铁就很不方便了，交通只能主要依靠开车。

区域规划★★★☆

后沙峪的定位是国际化的高端居住区，别墅区林立，国际学校环绕，医院也很齐全，只是大型的商业配套目前只有祥云小镇，其他的商业都规模很小或者档次不高。

项目所在的罗马湖，是后沙峪和中央别墅区不可多得的自然湖景。罗马湖这个名字听起来非常高端和洋气，甚至有点浪漫的气息，它的英文名字叫做“LakeRoma”。罗马两个字其实源自湖两边的两个村子，一个叫骡（罗）各庄，一个叫马头庄。如果叫骡马湖，您还有兴趣在咱村里买房吗？:)所以起一个好名字还真是很重要的。

罗马湖分为东西两个部分，中间被天北路隔开。罗马湖的四周，仍然在开发之中。罗马湖西区四周环绕着一些高档餐厅和艺术馆，有些餐厅是艺术家开的，环境优美，价格不菲。而罗马湖东区，四周则完全没有任何开发。

祥云赋的北边紧邻的是中国铁建的一个共有产权房项目-诺德花园，而再往北则是阿凯迪亚庄园别墅区。

项目本身★★★☆

整个项目建筑面积120165㎡，有6栋15层的高层，639套90平米的三居小高层，还有207多套300~420平米的合院产品，叠拼产品为6层的小楼，自持比例为12%，因此最终有大约有500套90平米的小三居可以销售。项目容积率1.8，绿化率30%。

项目的层高是3米，全装修交房，预计的交房时间为2021年。得房率大约为83%，据销售说，小三居会赠送大约4平米左右，这样算下来，得房率可以达到90%，有赠送也算是有诚意了。车位比:1:1.2，小区人车分流。物业是中粮自己的物业。

如下图所示，右下角的一栋高层是自持的，其余的高层可以出售。注意，北侧一排高层的后面，还有四栋商业楼。

换个角度来看，会发现，项目还有一些东西向的小三居户型。据销售说，这两栋高低配的东西向附楼，层高是10，7，6层不等。

下面是项目的90平米小三居的户型，南北向的仅此一种户型。面宽7.4米，进深略长了，达到了13米，也是南北通透，全明格局的户型。

销售介绍说，后沙峪这样的小三居，月租金能够达到1.3万元。我们查了一下祥云国际居住区的类似面积两居，确实差不多能有1.3万元的月租金，当然祥云赋的位置要差一点租金未必能达到那么高。祥云赋这张宣传图有点夸张和贬低其他区域，但后沙峪区域的租金的确很高，可见居住的主要都是高端的人群。

商业设施★★☆

项目处于后沙峪商圈，但是附近并没有步行范围内的商业。开车至祥云小镇大约10分钟，3-4公里的车程；开车至火沙路大约2公里处有个物美。这一点也被竞争对手阳光城檀悦的销售给怼了：“祥云赋就是建在村里，离祥云小镇开车还要10分钟呢，不像我们走着就能过去。”

学区教育★★★☆

后沙峪之所以成为中央别墅区，吸引了众多高收入人群和国际化人士，一个重要的原因就是国际学校众多。北京70%以上的高端国际学校云集于此，项目南侧是海嘉国际学校，周围5公里范围内有鼎石国际学校、ISB国际学校、北京英国学校、新英才国际学校等；ISB顺义国际学校已经成为顶级国际学校，教师全部是外籍人士，而且只招收外籍家庭的小孩。鼎石国际学校则可以招收国内的孩子，当然价格不菲。我们在祥云国际居住区看房，遇到两个业主都问：“您买这儿是因为孩子上学？”可见，居住在这个区域的很多业主就是为了国际学校而来的。

除了国际学校外，公立学校也不少，北京四中顺义分校，后沙峪中心小学、北京实验二小顺义分校，空港小学等。当然，附近的公立学校就远不如国际学校那么突出，到时候还得看小区建成后具体划片的情况。

医疗配套★★★☆

项目的北侧是在建的友谊医院，往东有空港医院，远一点还有首都国际机场医院、地坛医院，除此以外，还有外资医院和睦家医院。总体来说，医疗资源还是挺丰富的。

环境绿化★★★★

项目宣传最大的亮点之一就是罗马湖，湖景房。我们兴冲冲的赶过去，不过不巧的是，罗马湖正在环境整治改造，湖水已经被抽干了，不过能看到的是，其实湖水仅有一两米的深度。这也是顺义政府的今年的民生工程之一，预计年底之前能够完成。工程完成之后，罗马湖的环境应该会更好的。

房价指数★★★☆

祥云赋的销售均价目前是5.55万元/平方米，顺义目前的几个限价房项目里最低的价格之一。我们当天又看了祥云国际居住区的北区和南区的几套房子，链家上显示整个小区的均价是5.8万元/平米，建筑年代为2011-2015年。实际上，大面积的户型（包括别墅）拉低了单价，南区因为离祥云小镇商业区更近，比北区要略贵一点，南区的小户型基本单价在6.5万左右，北区价格稍低，不过大户型居多。

看完祥云国际居住区之后，我们又去看了祥云赋北边的低密度别墅区阿凯迪亚庄园。链家显示的均价都在5.3万元/平米左右，建筑年代为2009年。但是跟祥云国际居住区一样，小户型的成交价要略高一些，考虑到楼龄和位置，环境资源，实际上祥云赋的价格并不比阿凯迪亚庄园贵。

销售说祥云赋的价格相对周边的项目要便宜1.1万，这个夸张了，但这个价格确实也不算贵。

总之，祥云赋作为一个顺义的楼盘，看似价格不低，实际上相对周边限价房价格较低，相对周边中高端二手房也略有折价，因此这个价格并不算贵，价格适中。

投资评级-跟随大市

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：

这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

对于祥云赋，我们的判断是现在的销售价格反映了其价值和预期，虽然相比周边的中高端二手房有折价，但考虑到其交通和商业配套并不方便，未来的价格趋势将是“跟随大市”或者“略跑赢大市”。

一家之言，仅供参考。

购房建议：

项目优点：国际学校资源丰富，周边自然环境不错，得房率较高，价格适中。

项目缺点：商业和交通配套较弱，高层密度稍高。

我们看完了祥云赋，周边的环境和二手房之后，一个很深的感觉就是这个项目是个别墅区里的刚需盘，一个被限竞价房70/90规定弄得有些错配的产品。这个地段，配套并不很完善，更适合做改善型的产品，就像阿凯迪亚庄园一样，因为富裕的群体并不特别需要地铁交通和附近的基本生活设施。但90平米的小三居，500万左右的总价，200万的首付，妥妥的是个刚需盘，但刚学盘又没有刚需的配套，比较遗憾。

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