小产权房网婺城区高铁新城区块（一期）旧城改造房屋征收与补偿方案
一：征收目的
婺城区高铁新城区块项目系政府组织实施的旧城改造项目，现因建设需要，对征收范围内的房屋予以征收，属于公共利益范畴。
二、房屋征收范围和被征收房屋情况
（一）房屋征收范围：共分为6个区块，具体情况详见2019年6月13日《金华日报》A02版。
（二）被征收房屋情况：6个区块私房约1077户，单位约78家，房屋建筑面积约52万平方米。
三、旧城改造意愿征询情况
2019年6月18日至30日，房屋征收部门组织对征收范围内的被征收人进行改建意愿征询，6个区块90%以上的被征收人同意进行旧城改造。
四、签约、搬迁期限
签约、搬迁期限各30天，具体时间在房屋征收决定中明确。
五、补偿方式
被征收人可选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
六、补偿及奖励标准
（一）被征收房屋价值的补偿
被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值（含房屋装饰装修价值），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
1.被征收人选择货币补偿
按照房地产价格评估机构评估的被征收房屋价值、各项补偿、补助、奖励等计算补偿金额。
2.被征收人选择房屋产权调换
（1）被征收人房屋属于住宅的，可在房屋征收部门提供的用于产权调换房源中选择。被征收人应当与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（2）用于产权调换房源：
①现房，婺畔雅居位于巨龙安置房一期东区块，住宅房屋约100套，建筑面积约7000㎡，户型为55㎡、70㎡、80㎡和90㎡四种户型，国有出让土地；婺畔雅居位于巨龙安置房一期东区块，商业用房建筑面积约1050㎡。
②期房：
位于凤翔安置区块范围内，住宅房屋约80套，建筑面积约8000㎡，国有出让土地；每套房屋建筑面积约为55㎡、70㎡、80㎡、90㎡、100㎡、110㎡、120㎡七种户型。
位于闻家安置区块范围内，住宅房屋约400套，建筑面积约43000㎡，国有出让土地；每套房屋建筑面积约为55㎡、70㎡、80㎡、90㎡、100㎡、110㎡、120㎡七种户型。
以上用于产权调换房屋的实际面积以实测面积为准。房屋交付时间自被征收人搬迁之月起36个月内。
（3）被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
（4）用于产权调换房屋的选择方法
住宅选择用于产权调换房屋时，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素，按一户一套的原则挑选。用于产权调换房屋的建筑面积不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
被征收人选择产权调换的，选择户型时，按被征收房屋建筑面积就近上靠户型挑选。如有需要可允许再上靠一档挑选，被征收人可以挑选的建筑面积大于120平方米时，第一套先挑选最大户型120平方米。剩余面积可就近上靠挑选第二套房屋。如有需要第二套房屋可允许再上靠一档挑选，以此类推。
（5）非住宅房屋选择产权置换的，在房屋征收部门提供的范围内，采用等价值调换。
（6）具体选房方案由房屋征收部门在征收范围内公布。
（二）因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失的补偿
1.搬迁费的补偿
（1）房屋建筑面积100平方米以下的（含100平方米），搬家费按每户2000元补偿；超出100平方米部分，按每平方米4元计算搬家费。
（2）选择货币补偿的，搬家费按1次补偿；选择产权调换的，搬家费按2次补偿。
（3）搬迁过程中涉及机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用协商确定；协商不成的，可以委托依法设立的评估机构进行评估，并按照评估结果支付补偿费用。
2.临时安置费的补偿
被征收人选择房屋产权调换并自行解决周转用房的，房屋征收部门按规定支付临时安置费。房屋征收部门超过征收补偿协议约定的过渡期限未交付用于产权调换房屋的，自逾期之月起，按金华市人民政府公布的最新标准的2倍支付临时安置费。
（1）临时安置费补偿标准为每平方米每月14元。被征收人选择货币补偿的，不计算临时安置费。
（2）被征收人选择现房安置的，按6个月装修周转期计算临时安置费。
（3）被征收人选择房屋产权调换的，临时安置费每月少于750元的，按每月750元计算。
（4）临时安置费从搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后再加6个月计算。
3.停产停业损失的补偿
被征收房屋为非住宅的，停产停业损失费按被征收房屋价值的百分之五计算。
被征收人认为其停产停业损失超过前款规定计算补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果给予补偿。
（三）其它补偿、奖励标准
1.因征收房屋给予被征收人的补偿
（1）被征收房屋已安装水“一户一表”并自行结清水费的，每户补偿700元。
（2）被征收房屋已安装电“一户一表”并自行结清电费的:
1999年6月30日前安装“一户一表”的，每户补偿700元；
1999年7月1日至2000年6月9日安装“一户一表”的，每户补偿620元；
2000年6月10日后安装“一户一表”的，每户补偿240元。
（3）电话、电话加装宽带、宽带移机补偿费：
电话移机每门补偿108元；
电话加装宽带移机每门补偿108元；
宽带移机每条补偿108元。
被征收人属于企、事业单位的，电话移机每门补偿158元；电话加装宽带移机每门补偿258元；宽带移机每条补偿178元。
（4）有线电视移机每户补偿50元。
（5）空调移机补偿费：
柜机每台补偿340元；挂机每台补偿210元。
（6）太阳能热水器拆装每只补偿800元。
（7）电（燃气）热水器拆装每只补偿210元。
（8）管道燃气（液化气）每户补偿2500元。
上述条款中未尽事项，可由双方协商确定补偿价格。协商不成的，由房屋征收部门与被征收人共同委托依法设立的评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。
选择货币补偿的被征收人，固定电话、网络、有线电视、空调、太阳能热水器、电（燃气）热水器拆装补偿费，按一次补偿；选择房屋产权调换的，按二次补偿。
2、因征收房屋给予被征收人的奖励
（1）房屋评估奖
被征收人在房屋征收决定规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作，每户奖励10000元，在被征收房屋腾空后予以支付。经强制执行程序拆除的房屋不予奖励。
（2）房屋签约奖
被征收人在房屋征收决定规定时间内签订房屋征收补偿协议的：
第1-20天签约的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的3%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的5%奖励。
第21-26天签约的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的1.5%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的2.5%奖励。
第27-30天签约的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的2.5%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的0.75%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的1.25%奖励。
超过规定期限签约的不予奖励。
（3）房屋腾空奖
被征收人在房屋征收决定规定时间内腾空房屋、交付钥匙，未造成被征收房屋结构破坏，门、窗齐全，水、电、管线保持原样，结清水费、电费等费用的：
第1-20天腾空的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的2%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的3%奖励。
第21-26天腾空的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的2.5%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的1%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的1.5%奖励。
第27-30天腾空的，个人住宅房屋按被征收房屋评估价值的1.25%奖励；商业用房按被征收房屋评估价值的0.5%奖励；其他房屋按被征收房屋评估价值的0.75%奖励。
超过规定期限腾空的不予奖励。
（4）网格奖
按划定的网格为单位，在规定期限内该网格被征收人全部签约并且腾空被征收房屋的，每户奖励5000元。
高铁新城区块国有土地上房屋征收网格划分图张贴在高铁新城各征迁工作现场公开栏内。
（5）被征收人选择货币补偿的奖励
被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋价值的10%给予奖励。经强制执行程序拆除的房屋不予奖励。
七、房屋评估机构的选定
房地产价格评估机构由被征收人协商选定。
房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于3家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加,投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人过半数的选票。
投票确定或者随机确定的房地产价格评估机构由公证机构现场公证。
八、对评估结果有异议的处理办法
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
九、未经产权登记建筑的认定及处理
（一）未经产权登记的建筑有下列情形之一的，可参照合法建筑由房屋征收部门予以补偿。
1.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行前已经建造的房屋。
2.1984年1月5日国务院《城市规划条例》施行后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前建造的房屋，当事人能够提供
下列证明材料之一的：
（1）土地权属证明或建设用地批准文件；
（2）建设许可证，并按许可范围建造的；
（3）乡（镇）人民政府、街道办事处建房批准文件或者其他有关部门的建房批准文件。
3.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后建造的未经产权登记建筑，被征收人能够提供下列证明材料，经有关部门认定并公示，可参照合法建筑给予补偿。
（1）建设工程规划许可文件；
（2）建设用地批准文件；
（3）拆迁安置协议原件；
（4）相关部门处理意见；
（5）其它与认定相关的证明材料：
4.其它因历史原因遗留的未经产权登记建筑，由征收部门组织相关部门根据实际情况进行认定。
（二）未经产权登记建筑的认定程序。
1.依法对征收范围内未经产权登记建筑进行调查登记，被征收人应提供未经产权登记建筑建造审批、建房时间等相关证明材料；
2.房屋征收部门委托有资质的测绘部门测量确定面积；
3.房屋征收部门组织自然资源和规划、住房建设、综合执法等相关部门进行认定；
4.房屋征收部门根据被征收人提供的证明材料和相关部门的认定结果，对符合补偿条件的，应当将该未经产权登记建筑的产权人、建筑面积、用途等情况在征收范围内予以公示，并报送相关部门备案。
（三）未超过批准期限的临时建筑，按重置价补偿。
（四）违法建筑不予补偿。
十、被征收房屋用途的认定
（一）被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定。房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途的但未做房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。
（二）《国有土地使用证》和《建设工程规划许可证》上记载为综合用途或多用途的房屋，由房屋征收部门会同自然资源和规划部门认定。
（三）厂区、校区、园区等成片土地上不同房屋的用途，由相关部门共同组织查验并认定。
（四）因旧城改造通过征收(拆迁)方式归还的房屋，按原征收(拆迁)补偿协议认定。
（五）房屋征收范围公布之日前两年，已领取有效营业执照并还在持续合法经营的，被征收人要求将被征收房屋用途改变为商业用房的，应在征收调查期限内，向房屋征收部门申请并提供以下资料：
1.工商营业执照；
2.有效纳税证明；
3.房屋征收部门实地测量面积(改变为商业用房部分的面积确认，应当以《房屋所有权证》、《不动产权证书》图示尺寸为依据，按实际营业范围，确定营业面积)；
4.《房屋所有权证》、《不动产权证书》、《国有土地使用证》复印件。
根据被征收人提供的上述材料，房屋征收部门会同自然资源和规划、市场监管、税务等部门进行认定。经认定属于商业用房的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
（六）车库、架空层、阁楼、储藏室等附属用房未经规划部门批准改变用途的，按原用途认定。
十一、土地收益金收取相关规定
（一）土地收益金收取范围。房屋征收范围内，被征收人使用的土地有以下情形之一的，对被征收人补偿时，应扣除被征收人依法应当补交的土地收益金(被征收人没有提供《国有土地使用证》的，以自然资源和规划、住房建设部门认定的该宗土地的性质、用途、面积为准)。
1.被征收房屋中，直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地的；
2.被征收人使用行政划拨或出让土地并自行改变原用途，按改变后用途确定补偿标准的；
3.被征收房屋中，个人房屋使用国有划拨土地的。
4、被征收人以成本协议价取得土地使用权的。
（二）土地收益金收取标准。
1土地收益金应当按房屋征收评估价为主要基数进行评估收取，土地收益金在征收补偿款中扣减。
①直管公房、企事业单位自管用房使用国有行政划拨土地并按批准用途使用的，按出让土地市场价与划拨土地权益价的差价收取土地收益金；
②改变批准用途使用行政划拨土地的，按实际用途的出让市场价与原用途划拨权益价的差价收取土地收益金；
③改变出让用途使用出让土地的，按实际用途与原批准用途的出让市场价差额收取土地收益金；
④征收国有划拨土地上的个人房屋（除房改集资用房），按出让土地市场价与划拨土地权益价的差价收取土地收益金。
⑤成本协议价土地按金华市现行的政策收取土地收益金。
⑥经济适用住房按金华市现行的政策收取土地出让金等收益。
2、征收国有划拨土地上的个人房改（集资）住房，参照市区房改房补办出让手续时的地价标准进行评估，在标准面积以内（含超标准面积10平方米以内）的，按出让住宅用地评估价的10%收取；超标准面积10平方米以上（含10平方米）的，超标准面积部分按划拨和出让住宅用地评估价的差价全额收取。
十二、契税优惠相关规定
（一）房屋实施征收后，被征收人无论是选择货币安置还是选择产权调换，新购置或产权调换房屋成交价格未超出被征收房屋价值的，免征契税。
（二）对超出房屋征收补偿价值的部分，按国家规定的税率征收契税。
（三）在房屋征收公告发布之日前一年内，被征收人已购置房屋并缴纳契税的，并在征收决定公告规定期限内签订房屋征收补偿协议的，可以凭房屋征收补偿协议、已购商品房合同、契税完税凭证，由征收部门退还与被征收房屋价值相同部分的契税。
（四）在房屋征收公告发布之日前，被征收人已签订购买期房合同未缴纳契税，并未享受第（三）项优惠政策的，可以在办理《不动产权证书》时，按第（一）、（二）项规定办理。
（五）征收部门购买商品房用于选择产权调换被征收人的，征收部门缴纳购买契税后办理过户手续，被征收人凭征收补偿协议按第（一）、（二）项规定办理。
十三、低收入住房困难家庭的住房保障
征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于45平方米的(市规划区内有其它住宅用房的合并计算)，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障。
（一）被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积45平方米予以补偿。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于建筑面积45平方米；被征收人对建筑面积45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积45平方米且超过被征收房屋价值的部分按照规定支付差价。
低收入住房困难家庭由住房建设和民政部门参照金华市人民政府相关规定给予确认。
十四、直管公房和单位自管住宅相关规定
（一）直管公房承租户，由公房管理部门负责安置。
（二）单位自管住宅，由单位自行处理。
（三）本单位自管住宅的承租人，符合房改规定且未享受房改政策的，采用以下方式：
1.可由承租人按照房改政策购买被征收房屋，再对其按被征收人予以补偿；
2.被征收人与承租人解除被征收范围房屋的租赁关系，向承租人另行提供承租房屋；
3.被征收人无法另行提供承租房屋的，应当选择房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。被征收人已按上述方式对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋。拒不腾退的，由金华市婺城区人民政府作出腾退决定，责令承租人限期腾退。
十五、子女就学相关规定
被征收人凭本区块征收补偿协议和征收部门审核，在5年内可在原学区办理子女入学手续，也可在产权调换房屋所在学区办理子女入学手续；若系临时过渡住所，按现行市区义务教育阶段学校招生政策规定的“政策安排人群子女类”办理入学手续。
十六、房屋征收补偿协议生效条件
征收决定规定期限内，单个区块内签约率达到80%以上的，征收补偿协议生效；未达到规定签约比例的，征收补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。
被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或经调查、认定出具的产权认定书计户。
十七、达不成补偿协议的规定
房屋征收决定生效后，房屋征收部门与被征收人在征收决定规定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门向金华市婺城区人民政府提出补偿决定方案。金华市婺城区人民政府对补偿决定方案进行审查，并将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自收到补偿决定方案之日起15日内，提出意见并选择补偿方式。逾期未选择的，补偿方式由补偿决定确定。补偿决定由金华市婺城区人民政府在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由金华市婺城区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十八、其他事项
（一）过渡方式。选择房屋产权调换的被征收人，过渡期限内的周转用房由被征收人自行解决。
（二）被征收人应积极配合房屋征收工作，如实提供相关资料。因被征收人不配合或不如实提供相关资料，造成调查认定结果失实或者其他后果的，被征收人应当承担相应责任。征收工作人员在房屋征收与补偿工作中要严格依法履行职责，对不履行职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将依法依纪追究相应责任。
（三）采取暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（四）本方案未尽事宜，按照有关法律、法规规定办理。
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