小产权房网接着，这几天有粉丝来咨询我深圳的小产权房能不能买，还问了我一大堆小产权房的问题。
我总结了一下，他的问题无非就是5个：
1、小产权房到底是什么？
2、深圳小产权房为什么如此受欢迎？
3、投资深圳小产权房有什么风险？
4、深圳小产权房现在是否值得投资？
5、如何正确购买深圳小产权房？
今天房太子来为大家解答一下疑惑。
什么是小产权房？
首先我们要明白，小产权房并不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
图来源于网络
“小产权房”通常是指那些由村集体组织或者开发商，打着新农村建设等名义出售的的建在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
它的产权证并不是合法有效的产权证。因为小产权房没有向国家缴纳土地出让金，没有土地使用证和预售证，其购房合同不能在房管部门备案。
跟与之相对的是“大产权房”，比如我们平时购买的普通商品房，都属于“大产权房”。不同的是他其具备由国家颁发产权证！
简单来说，所有没有取得独立完整产权市场商品房红本的，全部都是小产权房。
为什么深圳小产权房如此受欢迎
需求大，价格低
作为全国小产权房存量最多的城市之一，直到现在，深圳仍有一半左右的人口居住在小产权房中。
一般说来，市面上交易的小产权房价格要比周边商品房低50%左右，这种价格十分受刚需购房者的青睐，同时也吸引了一部分房产投资者。
毕竟相比于深圳“大产权房”百万以上的首付款以及长达几十年的房贷来说，小产权房的高性价比受众人群更多，并且购买小产权房不占用购房名额。
以沙井为例，一套70平米两房的小产权房售价仅100万左右，而附近的商品房每平米单价5-6万。同样的居住品质，只是没有房产证的小产权房套价仅为商品房的三分之一左右。
“短期靠收租，长期博拆迁”
“深圳小产权房”你说它不合法，它能好好的存在，你说它合法，政府又从未给它正名。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
虽然它一直处于房地产市场的灰色地带，但由于小产权房价格远低于同区域的商品房，使得这些购买者普遍选择无视小产权房的违法身份、难确权、反价毁约等风险，对这一市场抱以极大热忱。
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并且在深圳持续推动旧改、棚改以及2020年深圳限购等政策的发布下，一定程度上也助长了投资客在小产权房投资中“短期靠收租，长期博拆迁”的套利心理。
购买小产权房有什么风险呢
正如房太子上文所说，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法在房管局备案，所以你不可能拿到一个合法合规有效的房产证。因此你可能会遇到以下三个风险：
1、无法进行银行贷款和抵押贷款
小产权房因为没有真正意义上的房产证,因此无法像商品房一样抵押贷款，并且小产权房是一次交清放款，或者是分期付款。
2、第二是交易上的风险。
小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,因此跟你交易的可能是二手房东，也可能是N手房东。而你根本不知情，若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。
3、小产权房无法继承
按照国家规定，只有合法的个人财产才能继承。而小产权房因为在法律层面上是没有获得房屋的合法权属，充其量是获得了使用权。即使继承人暂时取得了房屋的占用权、使用权，也得不到法律的保护，随时可能被轻易地剥夺。
深圳小产权房值得投资吗？
对于这个问题，房太子的回答是，普通人最好不要买，还不如安心买套正规的商品房，静等深圳楼市里的时间红利就行了，这种小产权房适合职业的房产投资流派的人玩。
毕竟小产权其实是游走在法律边缘的产物，并不受法律保护，政府“不予确权登记”事情屡见不鲜。
但是我想说的是，如果单纯考虑居住，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的一种选择。
毕竟深圳小产权房是不带学位的，如果是非深户籍要申请入学，需要准备深圳居住证、社保证明等一堆材料才能进行入学申请，还有，虽然深圳小产权房可以落户，但前提条件是已经是深圳户口了，不管是单独立户或是集体户口。
如何正确购买深圳小产权房
1：在购买小产权房时，一定要跟开发商确定房屋的基本文件，如房屋的承建资质和政府部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。这些一定要有，不然风险很大。
2：对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当地政府官网查看或直接前往政府部门咨询了解。
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3：即然是购房，必定离不开权属合同，我们必须注意合同上的付款方式，交付时间。认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。
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