小产权房网购买动迁安置房与一般的商品房或二手房相比，最明显的优势就是其市场价格相对较低。另一方面，除去价格优势，该类房屋的交易限制也更为严格，除受法律、法规的规范之外，还需受地方性政策的约束。因而，动迁房交易中，买家往往需要承担极大的法律风险。
本文作者：杨丽
上海宝山法院
民事审判庭法官助理
上海市宝山区人民法院民事审判庭法官助理杨丽带大家走进动迁安置房的特殊交易机制，为大家梳理动迁安置房买卖中的法律风险，并解锁动迁安置房买卖的正确打开方式。
《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。
审理中，我们发现，一些动迁安置房的卖方往往以买卖合同违反了“动迁安置房三年不得转让”的规定为由，要求确认房屋买卖合同无效，从而拒绝履行房屋过户等合同义务。
那么，到底这种抗辩能否成立呢？
事实上，最高人民法院对此已经予以明确，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》相关规定，动迁安置房虽然要满三年才能上市交易，但是购买动迁安置房的合同并不因为其未满三年而无效，只要是买卖双方的真实意思表示，且并不存在违反法律法规强制性规定的内容以及其他合同无效情形的，那这份买卖合同就是有效的。
在动迁安置房买卖中，经常出现动迁安置房出售时，房屋个人产权证（小产证）甚至是开发商产权证（大产证）尚未办出的情况，虽然已经签订了动迁协议，但是事实上动迁房屋的产权人尚未确定。
也就是说，买卖合同的卖方并不一定是真正的产权人，这就极有可能导致无权处分，买卖合同极有可能因不被权利人追认而导致无法履行，相应的房屋所有权不能发生转移，买方只能依据买卖合同向卖方主张违约责任。
不动产物权的转移以登记为生效要件，房屋交付并不发生物权转移的效力。虽然动迁安置房买卖合同并不因取得产证未满三年而无效，但在交易限制期限届满前，买家无法取得产权，则客观上就存在卖家“一房二卖”的风险。
对于买方而言，一方面，在签订买卖合同时要警惕成为“第二买受人”的风险，防止自己无法实现合同目的。另一方面，即使自己是“第一买受人”，也要警惕此后第三人善意取得房屋产权，致使自己无法实现合同目的的风险。
一般来说，买家选择购买动迁安置房最主要的考虑就是市场价格较低。然而，三年限制交易期对于房地产市场而言足以发生巨大变化。限制期届满后，由于房价上涨，部分卖家可能产生心理失衡，故以各种理由不配合过户。
实际上，卖家以房地产市场价格上涨为由要求买家予以补偿并没有法律依据，房屋成交价格系买卖双方自行协商一致的结果，房屋价格上涨或下跌系买卖房屋的正常风险，卖家以此为由拒绝履行过户义务不具备法律基础。
2018年3月14日，上海出台《上海市常住户口管理规定》，其中第三十二条明确规定：房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。
因为动迁安置房买卖属于二手房买卖，涉及的税费较多，通常情况下，买卖双方在合同中会对税费的承担进行较为详尽的约定。但近期，我们接触到了几起较为特殊的动迁安置房买卖纠纷案件，其中涉及到的税费争议均因发生房产继承所致，继承取得的房屋在交易中将较大程度影响个人所得税的应纳税额。
有的案件中，卖方在房屋过户之前死亡，须由其继承人继承房屋后方能继续办理过户登记手续，而双方在合同订立之初未曾意料到会发生房屋产权继承的事实，对由此产生的税费差额在买卖合同中未作约定，而由此产生的税费必将影响双方的合同利益，并进而可能产生争议。
在动迁房过户前，若卖方成为被执行人，房屋可能会作为被执行人的财产被司法查封，从而影响房屋过户。按目前的司法标准，出卖动迁安置房的卖方因其其他债务被司法查封的，买受人要求解除查封、卖方继续履行房屋买卖合同的请求将被法院驳回。
由于动迁安置房风险较多，建议谨慎购买，并充分注意风险防范小提示，尽可能减少购买风险：
1、详细了解动迁安置房权属等各方面情况
买家在考虑购买动迁安置房时，应当通过正规中介机构，查看房屋的动迁协议、产权信息等，确认房屋的权利人，并确保房屋上不存在抵押、查封等权利限制。建议要特别谨慎购买尚未办出房产证的动迁安置房。除了房屋的基本信息，卖方的基本情况也与房屋买卖的顺利进行息息相关，卖家的家庭成员、婚姻关系、对外债务等，都建议了解掌握，在衡量买卖风险系数的同时也为合同条款的制定做好准备。
2、签订详尽、可操作的房屋买卖合同
在购买动迁安置房屋时，签订一份详尽、可操作的买卖合同尤为重要。要确保买卖合同的有效性，最重要的就是要保证合同主体与房屋产权人的一致性，买家可通过让潜在的权利人都在合同上签字确认来减少无权处分的风险，即便产证上仅有夫妻一方的姓名，也应当取得另一方的签字认可，若涉及到未成年人需要其监护人签字确认。其次，要明确房屋坐落等具体信息，约定交房、过户及户口迁出的时间。此外，双方还应当对税费承担和违约责任做出尽可能详尽的约定，双方可对可能发生的税费承担、违约行为加以罗列，以防后期出现纠纷时找不到合同依据，造成不必要的损失。
3、及时交房，实际占有房屋
虽然物权转移需经登记方能发生效力，但在动迁安置房交易限制期届满前，买家也可以通过积极行为降低卖家“一房二卖”的风险。及时进行房屋交接、尽早占有使用房屋，除了可以积极行使使用管理收益等权利外，还可以减少卖家再行出售的风险。需要注意的是，在交房时建议签署房屋交接确认书，办理交房手续。
4、及时办理过户登记手续
在动迁安置房买卖中，除了交易时间的限制，买家的疏忽大意也扩大了“一房二卖”的风险。一些买家没有意识到及时办理房屋过户手续的重要性，有的甚至以为房屋交付后实际占有使用了房屋就可以了，过不过户并不重要，这就为风险的扩大埋下了隐患。因此，建议在符合合同约定和政策规定的情况下，及时办理过户登记手续。
来源|上海市宝山区人民法院
文字：杨丽
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