小产权房网问了下度娘，发现杭州奥特莱斯开业的一共有四家，砂之船奥特莱斯、首创奥特莱斯、百联奥特莱斯和上亿奥特莱斯。
首先排除砂之船，因为那个地段做不了1.01的容积率；最后两家，一个下沙，一个良渚接近崇贤，周边公寓居多，罕有排屋别墅；那么只剩最后一个，首创奥特莱斯。
查了下，首创奥特莱斯在富阳东洲，周边比较有名的大盘就是万科公望，现在已经开发到第六期，纯低密社区。方向好像对了，而且，这个产品万科也参与其中。那这个容积率只有1.01的纯低密排屋具体位于哪？就听我慢慢道来。
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一个将建有亚运场馆的板块
有元代绘画宗师黄公望做“背书”
提到富阳，首先想到的是银湖板块。最近几年，这里土地出让频繁，还有个野生动物园，但事实上，说到富阳真正的核心区域，其实是在东洲。
为什么这么说，这是一个既有浓厚历史又有美好未来的山水板块。
《富阳县志》上记载所言，“放浪江湖，爱富春山水之胜，泼墨画大岭山图，遂结庐于鸡笼山之肖其泉，以终老焉。”600多年前，黄公望在此结庐作画，青山缭绕，江水汩汩。著名的《富春山居图》便出自他手。
而他的隐居之地，就在黄公望国家森林公园，其总占地约5000亩，森林覆盖率高达96%。这个国家级森林公园就位于东洲板块。按照这个逻辑，黄公望已经为富阳东洲这片山水“背书”了600多年。
黄公望森林公园实景（图源网络）
2016年，富阳撤市设区，也正值杭州G20峰会那一年。自那以后，富阳接收到了更多来自杭州的资源。作为富阳融杭的桥头堡，东洲与滨江、之江紧密相连，构筑成黄金三角区。
而东洲，不同于未来科技城，也不同于滨江，后者都是以产业为依托；而之江，更多地像是一个夹心地带，发展逻辑不是特别明晰。东洲的发展，自成一派。
这里的自然资源地位不可撼动，除去钱塘江、运河，富春江恐怕是杭州历史最为悠久的水系。东洲板块未来的价值在于其在整个大杭州的战略地位。
富春江实景（图源网络）
自杭州正式提出实施拥江发展开始，富春江畔的江南-东洲区块，就作为杭州湾大湾区建设的重要板块。
整个东洲以黄公望金融小镇为代表，未来将承接杭州越来越多的市级资源，其将与钱江金融城（钱江新城二期）、钱塘江金融港湾核心区（望江新城）、滨江科技金融聚集区、玉皇山基金小镇连成一线，形成了一条金融带。
对了，这里出现了一个关键词：亚运会场馆。东洲板块的北支江水上运动中心（在建）将作为亚运会赛艇皮划艇、激流回旋等水上项目比赛场所。
北支江水上运动中心（在建）效果图
为什么放在富阳，其重要的地理位置和得天独厚的山水资源可见一斑。或许这正是“绿水青山就是金山银山”的最佳注脚。
2
“5+2”度假模式的最早落脚点
现已是6000余户低密业主的“第一居所”
说了半天，还没讲到项目。别急，先谈谈东洲板块。
如果前面是介绍富阳的发展层面，那这一块我们就落到居住层面。事实上，早在十年前，富阳、临安、莫干山，就是不少富人畅想“5+2”度假模式的第一落脚点。
富阳东洲最有名的早期别墅，绿城富春玫瑰园当时主打的就是法式排屋和独栋别墅，户型面积基本都在300㎡以上，是当时绿城颇具代表性的一批山水别墅。
为什么说这里向来是低密业主热衷的板块？从历来的土地出让看，容积率低于1.0的不少。容积率低，意味着单位面积的建筑就少，私密性就更强，这也是低密业主最看重的。
现在，随着万科公望、君望、玖望，融创微风之城等大盘入驻，东洲板块已经成为6000余户低密业主的“第一居所”，公望四期交付后，入住率甚至高达85%。
这次，碧桂园与万科合作的悦望名邸，也正是两家大型品牌房企在黄公望山麓的又一次创新尝试。
悦望名邸区位图
为什么能升级成“第一居所”，有两个条件至关重要。一个是交通，还有就是配套。
伴随杭富城际铁路、杭州绕城高速西复线、杭州“中环”、彩虹快速路西延工程、杭富沿江快速路等全面推进，从东洲可快速到达之江、滨江。地铁6号线串联起了富阳和奥体这两个亚运会的场馆所在地。
配套方面，首先说下首创奥特莱斯，这个总投资约11亿元，是浙江地区目前规模最大的奥特莱斯综合体，引入国际国内知名品牌300多个。双休日，不少杭州人从其它区赶来，大型停车场都不够用。
而这个奥特莱斯周边围绕着的都是这些低密住区，而将要开盘的悦望名邸就是其中一个，下楼走几步就到了。
杭州首创奥特莱斯实景（图源网络）
另外，还有杭州两大顶级城市高尔夫球场之一的富春山居高尔夫球场，也在项目附近。这种出则繁华，入则出世的隐居生活，恐怕没有人能抵挡得住。
富春山居高尔夫（图源网络）
3
杭州不再有容积率1.0以下地块
做成坡地住区的更是少之又少
中指数据显示，2019年，杭州（含富阳、临安板块）别墅成交量约4395套，而2020年预计供货量仅3000套（含显隐性存量），别墅市场整体供不应求。其中，总价在400万元~600万元的别墅产品，仍是市场的主力需求，但这类产品实在太少了。
早在2012年，国土资源部就明确了住宅项目容积率不得低于1.0。容积率1.01是杭州目前容积率的最低门槛。
其次，容积率在1.0-1.5以内的楼盘，很多都规划了洋房和叠墅的配置，连排屋都不太敢做，成本高，利润低。近两年，杭州出让过容积率1.01的地块少之又少，而目前已经面市的，可能就只有悦望名邸这一块。
悦望名邸鸟瞰图
2019年，碧桂园拿下悦望名邸这块地时，1.01的容积率在板块内非常难得。边上同时期拿地的杭房，容积率就只能达到1.2。
因此，对于如此纯粹的低密住区，可以说越来越稀缺，甚至是一种“不可再生资源”。而依山而建的低密住区更是少之又少，几乎绝版。
从规划来看，悦望名邸只涉及了排屋和洋房两种类型。前者是整个项目的主体，也是亮点坐在。因为是背靠黄公望国家森林公园，所以它是依山势而建。
这种拾级而上的排屋区，它的最大特点就是层次感，以及公共园区营造上的多样化。
整体受益于坡地的优势，将纵向空间发挥得更好。悦望名邸还邀请了PlaceDesignGroup普利斯设计集团对整体景观进行设计绘编。借由山体，社区内的景观更为立体，各类活动休憩空间穿插其中，体验感也更显丰富。
悦望名邸效果图
每一个层级的排屋板块，都有独立的车行入口，更加保障了整体园区的私密性和安全性。
建筑风格和外立面，从效果图上看，是非常偏向极简现代的，也符合审美潮流。由经验丰富的上海柏涛建筑设计公司执笔，仅建筑立面风格及造型的研究，就多达几十稿修改、上百次讨论会，最终才定型，可见两家品牌房企对于打造区域标杆的信心和态度。
4
主打阳光居所
带院子的排屋只要300多万元起
最后回归到悦望名邸产品本身。
因为是贴着山而建，最大程度地将自然还给业主，加上地势的不规则变化，其实每一户排屋业主都拥有独家的视野。
悦望名邸效果图
排屋规划建筑面积从132㎡到最大的199㎡，它们又有一个统一的名字：“光之墅”，这让我想到了当时风靡一时的金都莫干山阳光田园。
顾名思义，大面积的落地玻璃，以及足够的楼间距，让每一户排屋业主都享有充足的阳光。
建筑面积约132㎡的户型，在整个板块内都非常稀缺，也是杭州难得一见的排屋产品。四房三厅三卫的设计，拥有个三个户型中最大的露台，约17㎡，另外还带有前庭后院，满足了排屋业主对私家生活的所有想象。
悦望名邸132㎡户型图
162㎡是主力户型，为4+1房4卫2厅的设计，面宽达到6.5米，二层、三层为双套房设计，三楼主卧还带有南北向两个大露台，屋内还贴心地预留了电梯井，方便业主可以直接从地库上楼。地下室层高约5.6米，完全可打造成2层空间，健身房、家庭影音室、私人酒窖……
悦望名邸162㎡样板房实景图
最后一款是199㎡最大户型，也是周边在售楼盘中非常罕见的一种户型，在规划上，这批户型是几乎是围绕中轴景观而建，通过侧面约98㎡的庭院，可以最大程度地欣赏中轴景观花园。
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