小产权房被侵占诉讼？业主能否以个人名义起诉？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

首先，就建筑物区分所有权的权利主体而言，权利主体有且只有一个，那就是业主，业主大会或业委会本身不是权利主体，只是业主共同意志的表达机关。

其次，就业主对建筑物区分共有权行使而言。共有人对共有物的管理依据管理方法的不同又可分为：共有物的保存、改良、利用和修缮。个别共有人善意为全体共有人纯获益而对共有物的保存或维护，是法律和道德上应当鼓励的行为。按照共有关系的一般法理，个别共有人实施此类行为，并不需要其他共有人同意。民法典第300条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的各共有人都有管理的权利和义务。

很多法院把业主对共有物利用需要经业主多数决的情形，适用到个别业主为全体业主纯获益的行为了，不当的理解了法律精神，机械的认为民法典第286条规定：“……业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约请求，行为人停止侵害，排除妨碍，消除危险，恢复原状，赔偿损失。……”。认为对上述侵害全体业主利益的行为，只有业主大会或者业主委员会有权行使，而个别业主无权行使诉权。

例如在上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初14150号民事判决中，法院认为：

本院认为，本案系业主共有权纠纷，故本案应在此框架下进行审理。尽管被告在19号101室门口的公共区域设置有鞋柜，占用了部分公共区域，但是，根据法律规定，业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，而业主仅有对侵害自己合法权益的行为，才可依法向人民法院提起诉讼。经本院现场勘查确认，该鞋柜位于楼道尽头，并未影响到业主的正常通行与电梯使用。原告作为提起诉讼的一方，应当就其主张提供证据证明，然而，原告并未举证证明其合法权益因该鞋柜而受到侵害，故应承担举证不能的法律后果，本院对原告的诉讼请求难以支持。

同样，上海市闵行区人民法院在（2019）沪0112民初997号民事判决中也认为：

就原告主张的上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号楼房屋中的地下一层03自行车库、04水泵房、车位1-142室，一层02电信、03消控中心、七层01室、7层16室库房、17室库房产权登记为业主共有。而上海市闵行区浦江镇浦锦路XXX号房屋的产权人除原告深蓝公司、原告李炜外，还有案外人薛博仁及上海市闵行区浦锦街道办事处。原告以其为小区业主，基于对共有部分之权利提起对该部分房屋及系争房屋内公共部分排除妨害之诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，该法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，该法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”，该法第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：(一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(三)违反规定进行房屋装饰装修；(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”。本案中，原告基于对小区全部业主共有部分之利益提起诉讼，依照上述法律、司法解释的规定，以共有权益受损之理由提起民事诉讼，属于小区业主涉及共有和共同管理的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利。现原告在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，小区业主没有作出公共决定的情况下以其个人名义提起本案共有权益诉讼没有法律依据，起诉不符合条件，应予驳回。该案上诉至一中院后维持原判。

法院的类似判决，主观上是背离社会主义文明建设的精神，客观上，限制了个别业主为全体业主对不法行为的说“不”的权利，等于放纵了不法行为。