小产权房物业归谁管(小区公建配套是否属于业主共有？)

一、公建配套权属的法律规定

在现行法律框架内，公建配套的产权并非都有明确规定，主要的法律规定在《民法典》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中：

《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

正是基于以上规定，不少业主认为小区的公建配套应当归全体业主共有，但由于上述规定较为笼统，在实际处理公建配套归属问题上，并非所有公建配套均为业主共有，且存在较大的争议。

二、公建配套的产权归属

（一）明确属于业主共有的公建配套

1.建筑区划内的道路（除城镇公共道路外）、绿地（除公共绿地或明示属于个人的除外）、物业服务用房，属于业主共有。

2.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（二）明确不属于业主共有的公建配套

市政公用设施不属于业主共有。

（三）产权界定不清晰的公建配套

1.对于上述规定较为明确的公建配套外，其他公建配套在法律上存在争议。

有观点认为：基于民法典和司法解释的规定，主张除市政公用部分外的公建配套归业主共有；另有观点认为：应综合考量合同约定、公建配套是否纳入公摊或公建配套的成本是否摊入了商品房建造成本，并构成对外销售价格的组成部分来判定公建配套的权属。

2.根据现阶段司法实践，在公建配套权属认定上，有以下原则或标准：

（1）公建配套已办理产权登记的，按照产权登记确定权属。

（2）商品房买卖合同或业主公约等文件中有明确约定的，按照约定认定公建配套的权属归属。

（3）如无产权登记，也无约定的，综合公建配套是否纳入公摊或公建配套的成本是否摊入了商品房建造成本，并构成对外销售价格的组成来认定权属。

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