东欣新村小产权房？投资有资金周转压力，追求租金回报房价升幅的别乱踩坑

提问：曾叔，你好！近几年房价上涨的速度着实超出了我的想象，本来好多年前手上有资金，结果拿去办厂了，现在我厂子因为现在影响都快办不下去了，之前的收入都不够现在付首付，有朋友几年前跟我差不多，钱拿去买了房，现在赚了几百万，现在特别后悔，不知道现在还适不适合买？

回答：你好，对于刚需购房者来说，一般建议先上车！钱不多就买偏点，买不起大的就先买小的。买不到高楼层先买个低楼层，买不到好方向反方向也不差先上车再说，上了车再考虑换好座位，不上车永远追不上车的速度。过去几年面对高昂的房价，没有及时上车的人，很多后悔不已，他们一直企图抄底，却眼睁睁地看着房价绝尘而去，还有众多刚需者或者由于迫不得已，或者在跟风状态下高杠杆买房，他们完全忽视了自己的经济承受能力，买了房子之后，压力重重，甚至面临着断供的风险。目前不少刚需者的收入明显与房价不匹配，在这种情况之下，买房的确是一件很头疼的事情。那么刚需如何买房？

关键是两点：一、选择匹配自己的入手。二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。但是也要保持适当的现金流，切记高杠杆买房风险！第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。

注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以自住满足需求以时间换取收益，以时间弥补缺陷，以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！尽量往一二线城市爬！房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已。投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：曾叔，你好！最近不是上海中考改革发布看了，就想问一下现在想要买学区房怎么做比较好呢？有什么建议呢？

回答：你好，如果想在上海买学区房的，要注意以下几点。首先，学区房最好看准小学，梯队能有多高就看准多高。目前小学的政策还是相对稳定的，小学又决定了未来中学的发展，因此，小学的学区房正在变得越来越重要。其次，能够在中心区买房就不要考虑其他地方。这些来，孩子的教育越来越离不开课外补习和兴趣培养，越靠近市区，也就越能获得优质的教育资源。当然，房子的舒适度也很重要，这里就不多讲。最后，初中单学区、小学菜小的伪学区房就不要考虑了，不仅对孩子的教育起不到什么作用，说不定还会给未来的发展埋下隐患。当然，也不是说大家就要盲目地追求双学区和九年制，毕竟，这其中有很大的泡沫，竞争压力也大。现在，上海政策一出，大家可以操作的空间就越来越少了，选择去哪里上去就是一个需要全盘考虑的事情，也就只能多多费心了。上海各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

提问：曾叔您好，首次咨询。请帮忙分析一下。我们现在想买初中学区房，目前有套潍坊东欣的小学学区房，对口的初中不太好，所以想买初中。现在手里有现金200万，老家唐山县城上有一个135平的2013年房子，能卖100多万，目前有人给100万。加上手里现金的话就300，学区目前的选择有，徐家汇虹二小区1981年的房子，32平，440万，但是现在刚使用权转产权，已经拿到收件单。如果买这个，就不用卖外地房子，但需要向亲戚借钱50万。或者买浦东东昌新村的30平，一楼，505万，学区占用了6年纪，我们在浦东上2年纪了。买505万的话，需要卖掉老家的，同时也需要借40万。这种情况选哪个方案好？还是不买学区了，买个陆家嘴或塘桥或洋泾板块的非学区老公房作为保值？买非学区就不用借钱也不用卖外地房子。目前明珠的学区房建议保留还是卖掉？比较纠结怎么操作，恳请您给指点分析一下。非常感谢！

回答：你好，如果注重教育，还是建议考虑东昌新村。明珠学区房先保留。不买学区的话也不要买老公房，没有学区加持的老公房未来大概率是要跑输的。

提问：你好，曾叔，我准备在上海买学区房，想了解一下热门学校的学区房上车最低门槛是多少呢？现在这个管控趋势，房价会大跌吗？

回答：你好，门槛价较高的海桐小学+建平西、九年一贯制的上音实验学校学区房价格在700万以上，地段优越，对口学区房为次新房，质量较高，价格也相对较高。顶级九年一贯制静教院附校、顶级双学区上外黄浦+大同初的老破小学区房单价突破15万。浦东中环的上海实验东校学区房单价12万+，吴泾的紫竹小学+闵华二初中学区房单价也达到了10万+。这些优质学区的门槛价都不算低，如果预算低于500万，对口初中、地段、交通等条件会相应较弱一些。目前只要供需关系结构不变，房价跌的可能性很小。许多人买房的需求是刚性的，而新盘入市、二手房转手这样的市场供应却会受到土地供应不足、房东惜售等因素的限制。短期内供需失衡，需求关系紧张的状态不会改变。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔好！你如何看待工资不高、职务不高、权力不大的公务员这种职业？是不是一辈子过得太平凡了？

回答：你好，很多人说，公务员这个职业本身就是围城，进来了，觉得憋屈，离开了，觉得也憋屈。如果这样看来，围城这样的说法，几乎可以嫁接到任何事情上，婚姻也好，工作也好，甚至去哪家餐馆吃晚饭都是一种围城。人不能什么都想要。不能一边羡慕公务员的稳定和轻松，另一边又羡慕企业工作的广阔前景和事业成就感（相对的）。各行各业都有本身的优劣势，每个人也有本身的差异性，没有最好的，只有最适合你的。平凡没什么不好的。或者换句话说，即使你觉得平凡不好，绝大部分的人，不也只能乖乖接受不是？什么“平凡不是平庸”，什么“坚持平凡就是不凡”这种鸡汤没必要洒。每个人的能量、境遇都是不同的，对得起在人间走一遭，就挺不错的了。

提问：曾叔，你好，外地户口，小孩三岁多，想找350万左右的小两房自住。最近看了康桥几个盘：康桥宝坻，康桥月苑等，康桥宝坻感觉小区环境不错就是离地铁挺远，但基本是动迁房；另外，因为在前滩上班，也关注到浦江的动迁房。上次您建议的新开一期，这周末会再去看一下，但是离上班地点确实太远了。您是否有好的建议提点我一下，谢谢。

回答：你好，自住还是得考虑通勤距离，不要把时间浪费在通勤上。康桥宝坻，康桥月苑都可以考虑的，其他更好的选择详见内部分享。

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间：5年是比较合理的时间覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。

购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。

如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

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