九龙首府属于小产权房吗(“傲娇神盘”！最低首付近70万，洋房要求全款！)

今天去了解的项目是肥西新华九龙首府，一个没有70万现金，你就买不到“神盘”。

踩盘实记

从公司出发，到新华九龙首府项目距离约13公里，坐128路转606路公交车，路上花费的时间约一个半小时，路上略堵。

新华九龙首府地处肥西，位于方兴大道与九龙路交口东北角。该地块在2015年11月6日下午，被新华地产以570万/亩、总价3.70亿元拿下，楼面价为4275.04元/㎡，溢价率72.73%。

项目产权归属肥西，在产品打造偏向刚改型购房者。

整个项目规划有17栋楼，共计764户房源。其中，包括3栋高层、2栋小高层、10栋洋房以及2栋叠墅。

项目拿地至今已有两年时间，从施工现场来看，项目仅有的3栋高层几乎封顶，洋房也在抓紧施工当中。

置业顾问表示，项目将于2019年6月和9月分两批交付，最迟交付时间为2019年9月。

项目分析

区位分析：肥西经开交界+地铁3号线

方兴大道是一条东西走向的主干道，这里也被誉为合肥未来的“三环”。

新华九龙首府就在合肥的“南三环”上，北边是合肥财经职业学院和合肥信息技术职业学院新校区，沿着翡翠路往北1公里左右，就是安徽大学。

从地理位置上来看，新华九龙首府离经开区确实很近，但产权依旧是肥西。

项目东侧约800米就是翡翠路，地铁3号线底站就设在方兴大道与翡翠路交口。本人从项目售楼部骑小黄车到3号线附近，耗时约5分钟。如果是步行的话，大概在十分钟左右。

项目距离地铁口不算太近，附近直达的公交目前仅有606路（步行约300米达到）和32路、691路（步行约1.2公里），出行交通不算便利。

配套分析：商业是“硬伤”

在快接近项目所在地的时候就已经发现，周边的生活配套不足，这也是新华九龙首府项目最大的“硬伤”。

不同于市区商业配套的先天性优越感，项目周边没有大型的商业配套，不过小区设有底商，能满足简单的日常生活所需，如果想要逛大超市买一些必需品或者想逛逛街、看看电影，只能去市区或肥西县城。

医疗方面，项目里肥西县人民医院不算远，约1.6公里。该医院属于二级综合性医院，平时有个头疼脑热的也还方便。附近的药店主要集中在九龙路以北，距离安徽大学比较近，离项目约1.5公里的距离。

学区分析：小学、初中都比较一般

从售楼部学区确认函可以看到，新华九龙首府的学区分别为：桃花镇东冠小学、桃花中学。

从综合实力上来看，两所学校都比较一般。

户型分析：中间户更佳

项目高层这块有99㎡和110㎡两个户型。

先来看看99㎡这个中间户户型，为三室两厅一卫的设计，有两个卧室朝南。客厅、餐厅、阳台位于户型的同一侧，动静区分离，户型比较方正。

超南的两个卧室配有飘窗，户型的不足在于阳台较小，虽做到三面宽超南，但客厅的宽度有所受限，阳台面积也显得不够大。

110㎡户型为边户户型，在99㎡户型的基础上增加了卫生间，是三室两厅一厨两卫的设计，整体设计的差别不大。

从项目高层的平面图来看，中间套明显比边套采光条件更佳。因为楼层平面设计是类似于“品”字型，这样到了一定时间段中间套突出的部分会对边套采光造成影响。

综合来看，高层边户户型略大些，但中间户采光条件更佳。

购房力分析：不限购不限贷，首付最低6成

新华九龙首府目前在售洋房8#、15#楼，备案均价为13800元/㎡。从售楼部的公示牌上来看，这两栋楼一共仅剩6套房源未售。另外，如果想买洋房的话，几乎要求全款。

小高层7#楼已于9月底备案，共68套房源，18层，2梯4户，均价11422.24元/㎡。置业顾问表示，如果买高层的话，首付最低得6成。按照备案均价计算，99㎡户型最低首付为67.85万元。

相较于肥西其他住宅项目，新华九龙首府高层均价11422.24元/㎡，洋房均价13800元/㎡不算太高，但洋房要求全款，高层最低首付6成，一下子就将想在肥西置业的刚需购房者拒之门外。

只有资金实力足的购房者，才能买得到这个“神盘”。

不利因素分析

每个楼盘都会相对于的不利因素公示。新华九龙首府的不利因素主要有以下几点：

1、高压线。

新华九龙首府南侧紧靠方兴大道主干道，实地考察发现，马路对面就有高压线经过。而新华九龙首府项目本身就是依靠方兴大道铺排开来的，所以难免会受到部分高压线带来的辐射影响。

2、噪音。

同样是靠着方兴大道这边，局部建设有高架桥，加上方兴大道本来就是一条城市主干道，车来车往噪音难以避免。

3、产权属于肥西。

上文也已经有提及，虽然项目地处肥西、经开交界处，但产权属于肥西，好处就是目前不限购、不限贷。

4、部分楼栋采光受影响。

6#、8#-18#二层北侧有电梯设计，可能会对一层北侧房间采光有局部遮挡。

结语：购房建议

从踩盘获得的信息来看，新华九龙首府容积率2.0，属于偏洋房打造的社区，主要客群定位是刚需和刚改群体。

虽然价格处于刚需可接受范围内，但受购房的“硬件条件”制约，一般刚需拿不出6成首付，更谈不上全款买。

这个盘没有弄过大型的开盘仪式，房源一直在慢慢的消化中，但只要一备案，房源很快就会卖的差不多。或许也是因为这一点，项目有资本去筛选首付款高，甚至全款买房的客户。

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