2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼2002年8月14日，原告田某农与被告刘某居在欢乐和谐的气氛中签订了卖房协议，该协议约定田某农将自己所有的位于北京市房山区某村的房屋和院落卖给刘某居，刘某居支付给田某农1万元购房款。协议签订后，双方进行了完美的交接，田某农交付了房屋，刘某居付清了购房款，也由此结束了居无定所的漂泊日子。
被告刘某居的安稳日子一过就是16年，但最终还是被原告田某农打破了。2018年8月10日，田某农将刘某居诉至北京市房山区人民法院，请求法院依法判令自己与刘某居于2002年8月14日签订的卖房协议无效。在庭审的过程中，田某农诉称，自己与刘某居签订的卖房协议违反了国家强制性法律法规，理应认定为无效。而刘某居则辩称，这份卖房协议是双方真实意思表示，是自愿签订的，应当是合法有效的；而且自己购得上述房屋后，对房屋进行了修缮、装修，增建了房屋及设施；况且自己一家一直在此居住，如果把房子返还给田某农，自己一家就没有地方住了；另外从签订卖房协议到现在已经16年了，早就过了诉讼时效，所以请求法院驳回田某农的诉讼请求。就这样，双方各执一词，争执不休。
2018年9月27日，北京市房山区人民法院依法作出的民事判决结束了田某农和刘某居的纠纷。法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让。本案中，田某农与刘某居签订房屋买卖协议，买卖农村集体经济组织土地上的房屋，必然涉及该集体经济组织宅基地使用权的变更。刘某居及其家人均非涉诉房屋所在地集体经济组织成员，在购得涉诉房屋后也未将户籍迁入该集体经济组织内，其依法不应享有该集体经济组织宅基地使用权。因此，该房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效，故对田某农要求确认与刘某居签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求予以支持。刘某居认为协议合法有效的答辩意见，缺乏法律依据，法院不予支持。另外，无效的民事行为不适用关于诉讼时效的规定，故刘某居以本案已经超过诉讼时效为由，主张驳回原告诉讼请求的抗辩理由不能成立。据此，依照《合同法》第五十二条第五项之规定，判决田某农与刘某居签订的房屋买卖协议无效。
本案判决后，田某农和刘某居均服判息诉，没有上诉。
这是一起在现实生活中常见的农村房屋买卖合同纠纷案件，原告是作为农村居民的田某农，被告则是作为城镇居民的刘某居，两人16年前因一套农村房屋相识，16年后却因这套房屋反目。这不禁令人惋惜，进而引发深思：
法理分析
对于我国农村房屋买卖合同的效力认定问题，自1999年以来，法院在认定农村房屋买卖合同效力时，根据买受人不同身份会作出不同裁判，主要分为如下两类：同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同、集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同。
关于同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖及宅基地流转，由于农村房屋转让后，该房屋所在地的宅基地仍然属于同一集体经济组织，并未损害集体经济组织及其他村民的合法权益，也未被我国法律、法规及相关政策所禁止，因此这类农村房屋买卖合同往往被认定为有效。
集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同主要包括如下两种情况：城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖合同、不同集体经济组织农村村民之间的农村房屋买卖合同。关于这类农村房屋买卖合同的效力，目前的司法实践以无效为原则，以有效为例外。
1．集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同以无效为原则
第一，城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖合同一般认定为无效。
关于城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖及宅基地流转，我国《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”；1999年发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中强调“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。这类农村房屋买卖损害了集体经济组织及其他村民的合法权益，是我国法律、法规及相关政策明确禁止的，因此这类农村房屋买卖合同一般被认定为无效。
第二，不同集体经济组织农村村民之间的农村房屋买卖合同一般认定为无效。
关于不同集体经济组织农村村民之间的农村房屋买卖及宅基地流转，我国《土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”；2007年发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房””；2011年《最高人民法院关于印发く全国民事审判工作会议纪要》的通知》中强调“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”。因此这类农村房屋买卖合同一般被认定为无效。
2．集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同以有效为例外
集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同存在有效的例外情况，主要包括但不限于以下情况：
第一，买受人签订合同时并非该集体经济组织成员，但是后来取得该集体经济组织成员的资格；
第二，买受人并非该集体经济组织成员，但是其家庭成员是该集体经济组织成员，并且得到村集体同意；
第三，农村房屋经过多次转让，最终买受人为该房屋所在地集体经济组织成员。
综上所述，目前我国农村房屋买卖合同的效力以无效为原则，以有效为例外。具体到原告田某农与被告刘某居的农村房屋买卖合同纠纷，根据审理查明的事实可知，田某农为农村村民，刘某居则为城镇居民，双方签订的农村房屋买卖合同属于集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同，更具体而言，属于城镇居民与农村村民之间的农村房屋买卖合同，并且这份农村房屋买卖合同不存在上述有效的例外情况，因此，这份农村房屋买卖合同损害了集体经济组织及其他村民的合法权益，是我国法律、法规及相关政策明确禁止的，因而最终被法院认定为无效。
知识拓展
既然我国农村房屋买卖合同的效力以无效为原则，以有效为例外，接下来就有必要探讨一下农村房屋买卖合同被确认无效后的法律后果。在我国《民法典》公布施行以前，农村房屋买卖合同被确认无效后的法律后果主要由《合同法》第五十八条予以规范；随着《民法典》的公布施行，《合同法》同步废止。根据我国《民法典》第三编第三章第五百零八条的规定，“本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定”，可见，农村房屋买卖合同被确认无效后的法律后果主要由《民法典》第一百五十七条予以规范，具体如下：
根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此在农村房屋买卖合同被确认无效后，买受人因该合同所取得的房屋应当返还给出卖人，出卖人因该合同所取得的购房款也应当返还给买受人。需要指出的是，法院在判决买受人返还房屋时，由于买受人长期在该房屋居住，甚至返还房屋后可能需要另寻住所，因此需要给买受人预留必要的准备时间，避免给买受人带来消极影响。
根据《民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通常在农村房屋买卖合同纠纷中，出卖人是基于土地升值、房屋拆迁等原因反悔请求法院确认合同无效，因此合同被确认无效后，买受人有权要求出卖人赔偿因此所受到的损失，赔偿损失的范围主要包括如下
1．购房款利息
在司法实践中，法院在判决出卖人支付购房款利息时，一般判决从出卖人收取购房款之日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率支付利息，并且根据各自过错比例承担。
2．房屋增值利益及装饰装修等费用
在司法实践中，法院在判决出卖人赔偿房屋增值利益及装饰装修等费用时，一般按照当地政府房屋征收相关补偿标准或者参考专业评估机构出具的评估报告，对房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失、房屋重置成新价、房屋装饰装修及附属设施价值等确定，并且根据各自过错比例承担。
3．信赖利益损失
在司法实践中，由于农村房屋买卖合同被确认无效往往会给作为相对守约方的买受人造成信赖利益的损失，因此法院一般会支持买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的请求。具体数额一般按照当地政府房屋征收相关补偿标准或者参考专业评估机构出具的评估报告中的房屋区位补偿价予以确定，并且根据各自过错比例承担。
如上所述，《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到农村房屋买卖合同被确认无效的案件，就出卖人而言，出卖人在出卖农村房屋时，理应知晓农村房屋及宅基地使用权的流转仅限于同一集体经济组织内部，却仍向同一集体经济组织以外的人转让，买卖农村房屋多年后，又因土地升值、房屋拆迁等原因反悔主张合同无效，这违反了诚实信用原则，理应对合同无效承担主要责任；就买受人而言，买受人在购买农村房屋时，明知自己为同一集体经济组织以外的人，却仍向出卖人购买房屋，因此理应对合同无效承担次要责任。
普法提示
在购买农村房屋时，有必要重申的法律要点如下：
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同往往被认定为有效。
（2）集体经济组织成员以外的人（即城镇居民、不同集体经济组织农村村民）与农村村民之间的农村房屋买卖合同以无效为原则，以有效为例外。
（3）在农村房屋买卖合同被认定无效后，买受人因该合同所取得的房屋应当返还给出卖人，出卖人因该合同所取得的购房款也应当返还给买受人。同时买受人有权要求出卖人赔偿因此所受到的损失，包括购房款利息、房屋增值利益及装饰装修等费用、信赖利益损失等。
随着农村城市化脚步的加快，农村土地增值、房屋拆迁现象逐渐普遍，由此引发的农村房屋买卖合同纠纷案件呈激增态势。就目前司法实践而言，上述农村房屋买卖合同纠纷案件大多以确认合同无效结案，最终出卖人担负了违反诚实信用原则的消极后果，买受人失去了多年来安身立命的栖居之所。为避免此类两败俱伤结果的再次出现，建议如下：
1．完善相关立法，明确法律适用
针对目前农村房屋买卖合同效力认定方面法律法规不明确的问题，建议尽早健全有关法律法规，在法律中有条件地赋予农民转让农村房屋及宅基地使用权的权利，同时进一步明确农村房屋买卖合同有效、无效的具体情形，从而明确该类案件的法律适用。
2．加强法律宣传，增强法律意识
在完善关于农村房屋买卖合同效力认定方面法律法规的基础上，建议通过邀请人民群众旁听庭审以及主动走进辖区宣传相结合的方式，普及相关法律法规，引导人民群众合法买卖农村房屋。同时注重增强人民群众对诚实信用原则的理解，减少出卖人故意毁约行为的发生，进而有效控制不必要纠纷的产生。
3．强化审批登记，加强监管力度
《宅基地使用证》和《集体土地使用证》是农村村民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因农村房屋买卖而转移宅基地使用权时，该宅基地使用权主体已发生了变化，应当依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》等规定履行审批手续，并完成权利主体的变更登记。因此有必要加强基层国土管理部门等对宅基地审批的监管力度以及批准后的登记确权管理，从而有效规范农村房屋交易行为，维护本集体经济组织及其他村民的合法权益。
相关法条
《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
本文地址:http://www.xcqxcq.com/zhuangxiuzhishi/117059.html
