2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼《民法典》第四百零一条抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。
《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
裁判案例：（2013）民提字第135号
案情简介：
2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉美公司，买受人为杨伟鹏；杨伟鹏购买嘉美公司的商品房共计53间，建筑面积共计1496.97平方米，总额340万元；买受人于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应当于2007年8月30日前，将商品房验收合格交付买受人使用。并约定了逾期交房的违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交房使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了购房款340万元，次日双方到来宾市房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记。但是嘉美公司至今未履行交房义务，原告杨伟鹏请求法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令嘉美公司交付房屋并支付违约金。
一审法院认为：
讼争双方之间的关系属于商品房买卖性质，双方都确定《商品房买卖合同》合法有效，且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应该确认合法有效。由于该《商品房买卖合同》有效，53间商品房属于嘉美公司所有，杨伟鹏要求嘉美公司按合同约定将53间商品房交付给杨伟鹏使用，有事实和法律依据，应予支持。
嘉美公司不服一审判决，向广西高院上诉称，一审判决认定事实有误，案涉法律关系不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。
同时提交嘉美公司、来宾银座百货公司、罗皓及李星怡于2007年6月28日至2007年12月18日期间分九次向杨伟鹏三个不同的银行账户汇款共61.1万元的转账记录，嘉美公司主张九笔转款均为340万借款的利息，双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。
二审法院认为：
嘉美公司虽然向法院提交了如前所述的相关证据，但是缺失了双方签订的借款合同这一能够直接反映借贷关系存在的证据。在嘉美公司主张双方之间为借贷关系而杨伟鹏又不认可的情况下，由于没有借款合同的佐证，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实均无从查实，故对嘉美公司主张的借款事实无法予以认定。最终维持一审判决。
嘉美公司不服广西高院（2011）桂民一终字第18号民事判决，向最高人民法院申请再审。请求：1、撤销广西高院（2011）桂民一终字第18号民事判决和来宾中院（2010）来民一初字第6号民事判决；2、驳回杨伟鹏的诉讼请求，改判支持嘉美公司的主张。
最高人民法院认为：
一、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期，而嘉美公司必须按时清偿上述债务，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。嘉美公司正是不愿意以340万元的价款出售案涉商铺，因而以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。
二、关于杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。杨伟鹏在交纳了全部340万元房款后，未能取得嘉美公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要该发票原件，诉讼中向法院提交的也是复印件。且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。结合本案具体情况，仅凭杨伟鹏提供的《销售不动产统一发票》复印件，尚不能认定在杨伟鹏与嘉美公司之间存在商品房买卖的法律关系。
三、关于杨伟鹏收到嘉美公司支付的61.1万元的性质问题。杨伟鹏对于嘉美公司所主张的于2007年6月28日至2007年12月18日之间，分九次汇入其账户的61.1万元，本院再审庭审中，曾特别要求杨伟鹏说明上述款项性质，并向其释明不能以该款项性质属于商业秘密为由拒绝向法院陈述事实，如其不能说明61.1万元的性质，则可能导致对其不利的后果。但杨伟鹏仍未说明收取嘉美公司上述款项的原因及其性质。综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方当事人存在其他经济往来的情况下，本院认为嘉美公司关于上述61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。
四、关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺。平均每平方米2271.25元。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉美公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨伟鹏债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。
最终，最高人民法院撤销了原一审、二审判决。
百典解读
一、双方当事人订立名为买卖合同实为借款合同的认定？
双方当事人订立名为买卖合同实为借款合同的本质，双方并没有达成买卖合同的意思表示，之所以以买卖合同的形式借款，其目的是为了担保债权人债权的实现，本质上属于一种非典型的担保关系，应当遵守《民法典》关于流押条款的规定。
流押条款的法律概念是指在债务履行期限届满前，担保权人与抵押人或者出质人所达成的，如果债务人在履行期限届满后不履行债务的，担保权人可以取得担保物的所有权的约定。流押条款的目的，在于直接以担保物的价值实现债权人的利益，没有经过对担保物的价值进行评估、清算或者结算程序，因此有可能会出现担保物的价值超过被担保的债权数额，从而导致担保物的提供者（债务人或者第三人）利益受损。
二、“流押条款”的效力？
“流押条款”的效力应当认定为无效。
双方当事人在债权未届清偿期之前达成以物抵债协议，虽然不是直接约定成立担保关系，但是抵债有对价，抵债协议的本质，是为了担保债权的实现。抵押人设立抵押权的目的在于支配抵押财产的交换价值而使债权获得清偿，而不是取得抵押财产。另外，由于当事人双方没有就债务不履行时将抵债标的物进行清算的约定，以物抵债协议其性质上仍为流押条款，故应当认定为无效。债权人或者担保物权人不能依据该约定直接取得物权。
三、“流押条款”的法律后果？
（1）“流押条款”无效并不影响整个担保合同的效力。
根据《民法典》及《九民纪要》的规定，“流押条款”无效只是条款本身无效，但是双方当事人之间具有担保的意思表示仍然成立，故担保合同的效力不受影响。
（2）债权人享有抵押权，有权就抵押财产优先受偿。
当事人之间订立流押条款时，存在为债权进行担保的意思表示，如果否认该抵押权的效力，会使债权人的债权变成完全无担保的普通债权，这既不符合债权人与抵押人之间的意思自治，也会造成债权人的利益失衡。根据《民法典》第四百零一条的规定，认定抵押权人享有就抵押物有限受偿的权利。抵押权人有权依照法定程序请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖等程序实现债权。
需要特别注意的是，当事人之间订有流押条款的，债权人依法就抵押财产优先受偿，需要满足抵押权设立的前提条件，即不动产抵押权登记设立，动产抵押权经抵押合同生效设立，未经登记的不得对抗善意第三人。
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