为啥说小产权房不要碰(众多买房人血的教训)

1、直说吧，风险非常大，你收回成本的概率几乎为零！

2、这种公寓不叫小产权，而是“无产权”，风险更大。

小产权也必须是有产权的转让，甭管是否有法律依据，至少明面上是有这么个合同的。但这种房呢，只有租赁协议，你只有使用权，根本就没有产权。

3、这种公寓一般两种来源，一是企业盖的，一种是个人盖的。

当年有很多企业到村里来租地开工厂，建设的厂房基本都是合规的。但是随着市场变化，工业越来越不赚钱，索性这些厂子也就不干了。看着房地产红火，于是就自己盖起了楼。他们不敢明目张胆的销售，所以打起了“以租代售”的幌子。

另一种是个人，也是从村里租了地，几个人一合伙就盖了起来。或者是兄弟几个联合，把自家的宅基地拆平，盖起了楼房。这些人同样是不敢卖，只能租。

之所以都签订20年的合约，因为国家规定租赁协议只能20年，超出的年份无效。所以，才有所谓的延续10年的说法，但实际上根本不受法律保护。

4、土地租赁很便宜，过去才几百块钱一亩。现在也不贵，跟房价比简直是九牛一毛。建筑成本也不高，1000多块钱而已，算上简单的装修也超不过2000块钱。卖给你一万一平，想想有多大的利润吧。

5、这种房是完全的违章建筑，没有任何的审批手续。就算遇到拆迁，赔偿也非常低，少了几百块钱，多了也就1000出头。而且，拆迁补偿是给到产权方的，也就是建设方，跟租户一点关系都没有，都没资格跟拆迁方谈。

6、不仅拆迁时得不到任何补偿，就是平时也是风险极大。以2018年的大兴公寓大火来说吧，火灾之后全市大检查，几乎所有的公寓都被强行封闭，所有人都被轰了出来。谁管你是买的还是租的，反正就是不让住。在这种情况下，哪儿说理去？

被轰出来还算好的，风头过了还能回去住。但很多公寓，尤其是消防隐患太大的，干脆就被断水断电，再也不让住了，有的直接就被拆除了。花了钱的买房人欲哭无泪，什么办法都没有。

7、就算想拿着协议去打官司要求赔偿，法院都没法受理。因为这种建筑本身就是不合法的，没有依据为你主张权利。

就算是法院能受理，那这种协议签订的时候，里面的条款也肯定是偏向盖房人的，买房人根本没有任何的依据去索赔，只能自认倒霉。

8、还有一种风险。就是因为你只有租赁权，而产权是在盖房者手中的。且不说是否合法，即便这是个违规建筑，那他也是有着名义上的产权的，也有价值。

如果他欠了别人的钱，那他名下的资产就会被法院查扣，这栋房子自然也算在其中。或者说，没有经过法院，就是债主从他手中要走了这栋楼的产权。那会发生什么？

债主根本不承认你们之间的租赁关系。换了产权人，新主人就会想方设法的，把你们这些所谓的租户赶走，好再次出租牟利。

这种事情在各个郊区县发生了很多起，根本无法做出公正的调解。因为双方都是不合法的，连建筑都是违章，谁能公平裁决？到最后，最好的方式就是租户再交一部分钱，继续租住。

这就相当于二房东跑路了，业主上门来轰租客，一个道理。

9、这些事情近几年发生的太多太多了。但是，这几年的法律法规也越来越健全，对各种小产权的打击也越来越严。很多时候不是不能管，而是不想管。可只要一有个运动，立刻就能把公寓给拆除，至少是断水断电强行封闭，谁让不让住了，毕竟这种建筑从任何角度讲都是不合法的。

10、总结，这种所谓的小产权公寓千万不能碰，你肯定收不回成本。

如有疑问，请继续咨询。