以物抵债小产权房？【以案释法】以物抵债协议的效力问题-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

2019年6月11日,原、被告签订合同，约定原告为被告开发的项目提供供货、安装、运输及第三方检测服务，并对货物单价、检测费、安装费、运费等做了约定，合计总金额为400余万元。合同签订后，原告依约供货、安装并提供第三方检测报告，被告陆续支付了180万元货款。后由于被告资金周转问题，以某小区项目两套房屋抵偿（面积分别为101.49平方米、99.34平方米，抵扣金额单价11000元每平米，总价值200余万元）部分款项，2019年9月10日，原、被告签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定被告以某小区项目两套房屋抵偿应付款项200余万元，同时又约定本协议签订后，原告即拥有上述房屋的所有权，被告在未征得原告书面通知的情况下，不得出售抵工程款的房屋，并对税费、交易费用等均做了约定。

后原告起诉至法院，向法院提出请求判令被告向原告支付300余万元及违约金(2022年2月1日起按照每日千分之一计算至实际给付之日止)的诉讼请求。

【争议焦点】

原、被告签订的《房屋抵偿工程款协议书》中确定的房款是否应在本案中抵偿部分货款？

【裁判结果】

被告于判决生效后二十日内支付原告剩余款项80余万元及违约金（以实际欠付货款为基数，自2022年2月1日起至货款付清之日止，按照年利率4.81%计算）。

【案例评析】

关于以物抵债协议的性质，应认定为诺成合同，只要双方就以物抵债达成合意，该协议就成立。同时，还应区分以物抵债协议达成在债务履行期限届满前还是届满后，当事人在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，可能存在因违反禁止流质条款而无效的问题，且标的物价值在合同订立时与实现时往往存在较大变化，故此时如抵债物尚未交付债权人，债权人应根据原债权债务关系主张权利，其请求债务人交付标的物的，人民法院应当向其释明变更诉讼请求，否则应驳回其诉请；而当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，因此时抵债物的价值和债权的数额都是确定的，抵债物尚未交付债权人的，经人民法院审查不存在以抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形的，债权人请求债务人交付的，人民法院依法应予以支持。

而在本案中，原、被告约定用房屋抵偿已到期需支付的预付款，系双方真实意思表示，原、被告应履行该协议约定内容，且案涉房屋已具备交付、办理房屋产权登记的条件，被告明确表示可以随时协助原告办理相关手续，原告不应再以房屋未实际交付而主张以物抵债协议未履行。故《房屋抵偿工程款协议书》合法有效，其约定的房款应在本案中用以抵扣相应货款。