天空之城小产权房？万科百亿输血11个项目，最低利润率仅3.3%

A股地产再融资重启之后，最大规模的一笔定增或将落地。

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2月12日晚间，万科A披露2023年度非公开发行A股股票预案。根据预案，万科拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科总股本的9.46%。

去年11月28日，证监会“第三支箭”发出后，万科成为首批吃螃蟹的人。彼时12月1日，万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司向万科股东大会提请增发议案，拟在A股及H股发行不超过各自20%的新增股份。

此次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。

不过，按照目前预案，由于上市公司非公开发行股票的实施规定，提请融资预案的大股东深铁并不在提前确定的增发对象之列。

截止2月13日收盘，万科A股价报17.66元每股，跌幅0.06%。

百亿募资投向11个项目，最低利润率仅3.3%

若万科150亿元定增顺利发行，将成为地产行业股权再融资重启以来最大规模的定增案。

据Wind资讯数据统计，截至2月12日晚间，目前已有16家A股上市房企发布定增预案，预计募集资金总额不超过573.15亿元。其中，募资规模前三的为万科、保利发展及华发股份，分别为150亿元、125亿元及60亿元。

与大多数房企一致，万科此次定增募集资金同样拟用于项目融资。

根据定增预案，扣除发行费用后，万科此次募集资金净额将全部用于旗下11个房地产开发项目和补充流动资金。

时代财经查阅此次定增募集资金使用可行性研究报告获悉，除用于补充流动资金的45亿元外，剩余105亿资金将具体投入位于广东广州、珠海、中山，浙江杭州，河南郑州，四川成都，重庆，陕西西安，吉林长春，辽宁鞍山的11个房地产在建项目。

其中，募资10亿元级别以上的投资项目有5个，分别是中山金域国际、郑州翠湾中城、重庆星光天空之城、西安万科东望、鞍山高新万科城。

项目回报率上，万科定增投向的这批项目盈利情况呈现分化。

其中，大多数项目销售净利率在6%及以下，最低如广州金茂万科魅力之城的销售净利率仅3.32%；但也有个别项目如重庆星光天空之城的销售净利率达11.44%。

整体而言，万科定增投向的这批项目盈利情况并不算十分理想，这一定程度上也与这两年的房地产市场调整情况有关。而此次11个项目基本都在2022-2023年交付，按照项目建设周期推测，拿地时间在2020年前后。

彼时正值土地市场较为火热的时刻，地价水平高，叠加上市场下行原因，盈利情况可见地压缩。

以广州金茂万科魅力之城为例，项目土地是万科在2020年12月拿下的广州增城地块，其历经170分钟、84轮竞拍才夺得，成交总价达63亿元，溢价15.4%，成交楼面价为12932元/平方米。目前，该项目销售价格在2万元/平方米左右，万科预计销售净利率为3.32%、项目投资收益率为3.49%。

“这些项目应该是（万科）赚钱最难的项目了。”有股东在交流平台上表示。而有业内人士也表示，近两年万科盈利能力下降，对于万科来说，这批一二线项目的普遍收益率已经是颇有诚意。

下调股东分红，万科赚钱不易

近两年，房地产行业盈利下降已经是共识，万科也不例外。

此次A股定增预案中，万科提及，截至2022年9月30日，公司存货净额为9821.84亿元，占总资产比例为53.59%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。“若未来房地产行业不景气，项目利润下滑或项目无法顺利完成开发，公司将面临存货跌价损失风险，从而对公司的盈利能力产生影响。”

2021年，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，是万科上市31年以来第三次净利润下滑，房地产业务的结算毛利率、净利润率同步下滑。

为此，万科从去年开始收紧对于一线区域公司的授权以及投资拿地权限。

2022年，万科拿地力度下降，在年末针对定增预案的临时股东大会上，总裁祝九胜表示，更严的投资标准下，2022年万科新投的地平均净利率大概能达到12%以上——这也远远超过了此次定增项目的利润水平。

但即便是龙头万科，对于目前市场的恢复程度也不是全然乐观。祝九胜在上述临时股东大会上直言，公司不得不承认在目前市场情况下经营确实碰到一些压力，这一轮调整所涉及到的时间的长度、调整的幅度都超越了之前的预期。

因此对于万科而言，开源节流或许仍是重中之重。

万科方面对时代财经表示，公司拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。截至2022年9月30日，万科的负债总额14266.56亿元，资产负债率为77.85%，资产负债率水平较高。

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