2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼无独有偶，最近永嘉乌牛的中楠悦府（备案名：永乐嘉园）也将开盘，宣传“首付5万起”，折后均价约8800元/㎡，并号称“CBD大都市圈”（来源：中介朋友圈）。
宣传海报部分截图，内容仅供参考。来源：中介朋友圈
面对滨江商务区4万+、七都岛2万+的高房价，江对岸不到1万元/㎡的价格，令不少人吃惊不已，一些市区的刚需购房者、投资客甚至蠢蠢欲动。
面对如此有诱惑力的房价和低首付，我们置业、投资是否可行？背后又有着什么样跌宕起伏的楼市行情？
我们一起来看看......
从滨江商务区出发，上七都大桥，在下桥匝道处往乐清方向行驶，下桥后便是104国道。
这里北靠东蒙山、南滨瓯江，形成狭长地形，但没有任何建筑与城市设施，仅沿江有少量工程类设施。不过，这一路非常顺畅。
七都大桥北汊桥及瓯江北岸
向东过了东蒙隧道便是乌牛，104国道南北分别是旧村、工业区，乌牛生活区便位于这片工业区以北。这里靠近白鹭屿（大桥北）高速互通，是永嘉乐清之间唯一的大通道（不含高速公路），大货车较多，道路异常拥堵。
乌牛的工业企业与拥堵的104国道
过了永乐河便进入乐清境内，这里是白鹭屿，属于北白象镇，但远离镇区。白鹭屿依托温州大桥形成了乐清大桥北工业区，有正泰、新亚、环宇等知名企业。从七都大桥西起点，到乌牛北片的生活区或白鹭屿的生活区，行车距离分别约8-9公里。
乐清大桥北工业区
准确地说，乌牛—白鹭屿区域是温州大桥的“桥头堡”，但温州大桥属于高速公路，需收取通行费，从而只能带动工业发展，无法使其与温州市区形成一体化、同城化。
七都大桥北汊桥（近处）、温州大桥（远处）及乌牛—白鹭屿区域（左岸）
从七都大桥前往乌牛、白鹭屿，则需经过空地、隧道、工业区，才抵达生活区。距离不远，但存在一定的城市断层，再加上白天交通拥堵，宣传所称的“15分钟”有些理想化。
乌牛—白鹭屿区域区位示意图
乌牛—白鹭屿区域南滨瓯江，西、北、东分别被东蒙山、孟山尖、磐石西山等围合，形成一座依山傍水的小平原。
但是，该区域分属永嘉、乐清两县（市），以永乐河为界。同时，因山地阻隔，乌牛与永嘉、白鹭屿与乐清其他区域都难以融合，形成一座相对独立的区域。
作为鹿城、永嘉、乐清三县（市、区）交界处，永嘉、乐清两地都把该区域当作边界处理，没有融合意愿。
在瓯江、永乐河交汇处，永嘉一侧设置了农副产品批发市场，乐清一侧则有一些低端、污染企业。
永嘉一侧的批发市场与乐清一侧的低端企业
在永乐河之上，乌牛生活区新建了3座桥梁，但乐清一侧仅以“羊肠小道”对接。
永乐河上的新建桥梁与乐清一侧的“羊肠小道”
该片平原还被沈海高速分割，让永乐河与沈海高速之间几乎没有城市开发，从而这片小平原之间也非常割裂。
沈海高速与底下通道
可以看出，乌牛—白鹭屿区域，虽与市区仅一江之隔，但仍以城镇、工业区形态存在，没有“新区”的概念与未来预期，也并非城市重点开发区域，以至于没能很好地融入温州城区。
想当年，七都大桥带动了七都岛，瓯越大桥带动了三江商务区，瓯江南口大桥、北口大桥带动了瓯江口，而七都大桥北汊桥却带不动乌牛和白鹭屿，其关键原因就在此。
正因乌牛—白鹭屿区域缺乏城市建设，商品房供应少，也非楼市热点，关键是这么多年这片楼市更是上演了跌宕起伏的市场行情。
来自市场的数据显示，对比乌牛2018-2020年该区域新开的楼盘，当前新房价格竟低了约30%，甚至跌回到2016年。
翻阅区域楼市历史，当年行情历历在目：2016年，海星家园开盘，均价约9800元/㎡。同一年开盘的还有产权式酒店项目嘉鸿公寓，均价约7500元/㎡。如今，嘉鸿公寓底商已成为乌牛的社区商业中心，有超市、电影院及其他餐饮、零售、休闲业态。
嘉鸿公寓
2018年以来，东澜庭、耀江湾两个新盘相继开盘，均价约13000元/㎡。当时因七都大桥北汊桥的建设，以及与滨江商务区、七都岛的价差，给乌牛带来“桥头堡”预期，从而吸引了不少来自温州市区的投资客。
耀江湾
上述新盘均位于乌牛北片的织锦大道沿线。据当地中介经纪人介绍，当前海星家园二手房成交价约11000元/㎡，东澜庭、耀江湾约13000-14000元/㎡。总体来看，这些小区基本没什么涨幅。
海星家园
其中，东澜庭开盘时至少三分之一为来自温州市区的投资客，在交付两年多以来，除少量继续持有的投资客，挂牌投资客已大多售出，并无投资收益，还亏了利息。
东澜庭
该中介经纪人称，乌牛人口有限，楼市以当地购房者为主，甚至不少当地人外流至温州市区、永嘉三江，再加上多个安置房陆续建设，楼市已趋于饱和。
建设中的安置房
因此，中楠悦府以明显低于市场价开盘，很可能想尽快套现离场。
建设中的中楠悦府
接下来，乌牛还有东垟、孙宅等城中村改造项目将启动，除安置房外也有一批房源会对外出售。
乌牛部分城中村改造项目效果示意图
由此可见，乌牛—白鹭屿区域几乎没什么投资价值，不能以新区视角看待传统城镇、工业区。
当然，对于自住购房者来讲，若在滨江商务区上班，资金实力有限、没有优质教育需求的有车一族，可以考虑，毕竟它确实便宜。即便无法实现“15分钟到市民中心”，总体路程、时间也是可控的，是核心城区周边难得的价格洼地。
从杨府山看滨江商务区、七都岛、乌牛、白鹭屿、柳白镇区
至于生活便利性，乌牛—白鹭屿区域完全可以满足基本生活需求。在乌牛，除了嘉鸿公馆，乌仁路、新宅路沿线也有不少餐饮、零售商家。在白鹭屿，白鹭花苑底商有一家超市，周边也有餐饮、零售商家。
白鹭屿底商超市及白鹭公馆工地
至于改善消费，可前往白鹭屿东侧的路之遥·奥特莱斯，这里不仅仅有零售品牌折扣，还有餐饮、娱乐等多种业态。预计明年年底，滨江商务区的万象系高端商业开业，亦可过江消费。
路之遥·奥特莱斯
如今，温州提出拥江发展战略，与温州市区仅一江之隔的乌牛—白鹭屿区域，会迎来利好吗？长期会，但需要时间，眼下并不能取得实质性进展。
其中，永嘉的拥江发展重点，在于三江东片的府东路隧道与七都大桥之间，今年与金茂签约开发约3800亩温州北外滩项目。这里，才是七都大桥北汊桥真正的“桥头堡”区域。
至于乌牛，开发时序靠后，预计将在温州北外滩项目基本开发完毕后，才会轮到。
或许短期内，温州北外滩项目还将持续“抽血”乌牛—白鹭屿片的人口及购买力，但只有温州北外滩将瓯江北岸的城市拉伸至此，乌牛—白鹭屿片才有机会真正融入温州城区。
乌牛沿江片实景
乐清的拥江发展重点，在于南滨江新区，位于北白象、柳市镇区正南，东至瓯江北口大桥的“桥头堡”黄华。
至于西侧的磐石，因温州电厂的存在，暂时未列入新区范围，与白鹭屿之间形成断层。或许，只有等温州电厂搬走，白鹭屿、磐石才会与乐清南滨江融合。
温州北外滩、乐清南滨江区位示意图
正如那句“城市里的江景才值钱”，同样的“城市里的滨江板块才值钱”。乌牛—白鹭屿区域，即便有着一定的区位发展潜力，短期内也难见大起色。
地处一座县（市）角落位置、两个县（市）的交界处，却因行政区划原因导致它的潜力难以被激发，也令人遗憾。
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