塘厦村委小产权房？｜对话大胡子说房-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

问题一览

1.2019年广东各地房价会涨还是跌？

2.粤港澳大湾区，在哪儿买房最合适？

3.有人说大亚湾的房子是骗局，真的？

4.广州买房，哪些板块最具升值空间？

5.取消商品房预售制度，会带来什么影响？

6.买酒店式公寓托管给专业团队出租，可靠吗？

7.共有产权房和小产权房有哪些差别？

2019年广东各地房价会涨还是跌？

@大胡子说房：首先，2019年是楼市分化非常明显的一年，也就是说有涨有跌，但是整体会维持一个相对稳定的局面。

如果要涉及到具体预判每个城市的房价涨跌，背后必须结合非常多数据：各城市2018年房价涨幅、2015-2108年这3年房价涨幅、当前新房库存的去化周期、近几年人口净流入、今年的拍地情况、明年的供货量预测等一些指标。

根据我们的数据总结，明年广东各城市房价涨跌的预判分三种情况：

一种是稳中带涨，主要是深圳，重点是因为供需问题，结合深圳这两年的拍地情况，明年的新房供应量相对紧缺。

一种是涨跌稳定，比如：广州、东莞、佛山、惠州，这种属于经济发展、人口流入、新房供应都相对比较稳定，而且在这一轮调控中较早进行调控，调控力度（主要是限价）较为严厉。除广州外，剩余的这些城市属于环一线城市，购房人群除了自身的人口支撑外，还有广州、深圳的购房人口流入。

最后一种是那些以下跌和回调为主的，比如：珠海、中山、湛江、汕头、揭阳、韶关、肇庆等，这些城市有些是因为前期涨幅过高，房价也处于高位的，比如：珠海，有些是因为供货量过大的，比如中山，有些是因为因为概念炒作，房价短期迅速上涨的：比如江门、肇庆，还有一些是因为经济发展一般，产业落后、人口长期属于净流出的，比如韶关、阳江、揭阳等。当然，需要明确一点的是，就算是回调、下跌，下跌的幅度也不会超过20%。

粤港澳大湾区，在哪儿买房最合适？

@大胡子说房：首先，先看下粤港澳大湾区有哪些城市。粤港澳大湾区总共有9+2个城市，也就是初始的9个珠三角城市加上香港、澳门两个特区。

粤港澳买房价值第一梯队：深圳、广州。虽然这两个城市房价处于最高位，购房成本也是最高的，购房的条件要求也是最严的。但是毕竟作为粤港澳大湾区最核心的两个城市，一个是科技创新中心：深圳，一个是商贸、交通中心：广州，在大湾区中依然具有最高投资价值，而且最关键一点是：投资这两个城市，最稳。

粤港澳买房价值第二梯队：佛山、东莞、惠州。这3个城市，一方面，自身的经济发展水平也不差，尤其是佛山和东莞。其次，这3个城市都是属于环一线城市，都能受到一线城市，也就是价值第一梯队的深圳、广州的辐射，尤其是能接收到一线城市的人口外溢，比如很多广州人会去佛山买房，很多深圳上班族会去东莞、惠州买房。最后，这3个城市，未来会有地铁或者是更多的地铁直连一线城市，这个非常关键。比如，佛山除了当前的广佛线连接广州（广佛地铁线要比佛山其他周边区域房价高30-40%），未来还将会开辟多几条路线直连广州。还有东莞也同样，比如靠深圳宝安的长安镇，靠深圳龙华龙岗的塘厦、凤岗镇都有地铁规划直连深圳。地铁是吸引购房人群和推动房价的一大关键。

粤港澳买房价值第三梯队：珠海、中山。珠海属于典型的旅居城市，尤其是在很多北方人的心目中。同时，珠海靠近澳门，而一条港珠澳大桥又把香港连接在了一起，珠海这个城市的战略意义和价值很大。但是，实际上珠海的经济发展体量是很一般的，人均GDP倒还是可以，房价已经在过去一轮房价涨幅、粤港澳规划炒作、大桥炒作已经上涨了一波，均价达到2.6万，超过国内很多强二线，明年将会是以回调为主。而中山，主要是因为产业较为传统，升级转型效率较低，同时因为新房去化周期处于大湾区最长，今明两年也不太建议大家投资。

粤港澳买房价值第四梯队：江门、肇庆。对于这两个属于粤港澳大湾区最边角落的城市，除了刚需可以买之外，投资并不建议。

至于香港和澳门，一方面是因为房价本身就很高了，目前香港的房价正在处于一个明显下跌期。同时，香港澳门的一些人口本身都想往往珠三角腹地融入和输送，纯粹出于投资目的就不建议大家去碰了。

最后，透露一个小道消息：港澳台同胞预计明年开始可以凭同胞证在广东省内购房。

有人说大亚湾的房子是骗局，真的？

@大胡子说房：用骗局这个字眼来形容大亚湾，有些过了。先不分析具体价值，只要开发商能把房子如实的交到购房者手里，它就属于正常的买卖行为，而不像P2P爆仓那样，钱财直接消失了。

回归大亚湾这个区域，它是属于惠州最靠近深圳的两个区域之一，紧挨着深圳坪山，和坪山中心的通勤时间也就15-25分钟之间。目前深圳境内的16号地铁已经在动工，大亚湾和深圳的边界区域去深圳地铁的距离大概是在2-5公里左右，这对一路之隔的深圳坪山3-4万/㎡的房价而言，1.4万/平方米还是有一定价值和吸引力的。它能够满足那些在深圳打拼但是买不起深圳房子的人。在过去3年惠州各大区域的房价涨幅对比中，大亚湾的房价涨幅是仅次于惠阳区的，高于惠州城区的涨幅，这就是大家用钱来投票的结果。

但是，大亚湾并不小，分好几个片区，而且楼盘实际上也不少，供货量很大。一句话总结大亚湾的价值就是：机会和风险并存。而通过我个人几次全面的考察，我认为大亚湾真正有价值的区域只有一个：西区，而澳头、大亚湾沿海项目，不建议大家去碰！

广州买房，哪些板块最具升值空间？

@大胡子说房：地段、配套、环境（居住舒适度，这个指标在未来越来越重要）这三大要素是评判板块升值的最核心要素。如果以新房来看，当前属于相对市中心地段，而且新房供应量较多的板块是：广钢新城、牛奶厂、广纸新城，而板块的价值对比，我认为是：广钢新城＞广纸新城＞牛奶厂。

广州的发展重心是向东、往南。向东，主要是黄埔、增城板块，可重点看萝岗知识城、中新知识城、增城重点看朱村板块。当然，二手的话可以看：国际金融城附近的车陂板块。

往南，重点看番禺、南沙。我个人更看好南沙，但是投资周期必须还要再预5年左右。南沙片区重点看明珠湾起步板块、蕉门河中心板块。二手的话可以看：番禺万博中心板块。

取消商品房预售制度会带来什么影响？

@大胡子说房：

站在开发商角度：

对于一些小型开发商，取消预售的话，资金链就会非常紧张甚至会断裂，而大开发商的融资能力更高、成本更低，在取消商品房预售之下更有优势。但毕竟，房地产开发商本质上是金融行业，对资金的要求很高，取消预售的话，对开发商的资金实力、周转能力要求非常高，短期内开发商的拿地量势必减少，市场的供应就会减少，一定程度上反而会推高房价。

其次，取消预售，也就是现售，购房者直接能看到自己所买房屋的情况，这对开发商的产品开发质量要求更高，会推动开发商在产品开发能力上升级。

购房者角度：

房价短期会更贵，要花更高的购房成本。

购房者可以直接看到房屋，一手交钱一手交货，能够挑到货对板的房子，也避免了烂尾收不到房的风险。

长期看，这对购房者是非常有利的。

但是，我个人预计：预售取消，短期内很难实现。

买酒店式公寓托管给专业团队出租，可靠吗？

@大胡子说房：本身酒店式公寓这种产品对于投资而言就不是好的选择，不能落户、不能读书、后期转手难等，不建议大家投资。

而至于交给专业团队出租，这件事情本身就是一个非标准化的事情。购买酒店式公寓大家看中的点是：出租回报率，这个回报率的高低，说白了管理团队的专业度只是锦上添花的事情，要实现高租金回报率最关键的还是：地段、产品质量。

大家如果一定要购买酒店式公寓，千万别被这种所谓的有专业的管理团队这种包装吸引，地段、产品质量不行，其他都白搭。

共有产权房和小产权房有哪些差别？

@大胡子说房：共有产权在产权上是合法的，交易上受到法律保护。只不过产权不是由单一的个人拥有，是由政府和个人共同拥有。达到一定年限后，如果个人要转手，可以转卖给政府或者符合购买该产权的个人。