南京小产权房可以贷款吗(二手房交易风险防范书)-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

风险一：卖方主体是否适当（合法）？

卖方主体适当指合法的合同主体，即不动产登记的产权人。那不动产登记的产权人是不是都合法了呢？以下几类不动产登记的产权人卖房需谨慎对待：1、患有精神病人或间接性精神病人；2、未满18周岁的未成年人。第一种情况即使本人签订房屋买卖合同绝大多情况下也不能交易，尤其是间接性精神病人签合同时好好的，你也看不出来问题，等合同签订后卖方家人出来说不交易，耽误时间错失机会。到头来还不能得到任何的赔偿。第二种情况一般由未成年的父母代为出售，这里面容易出现的情况是父母意见不统一，父母一方不同意出售就无法完成过户，尤其是遇见已离婚的父母。

其他的卖方主体不适当还有不动产权登记在一方名下的夫妻，父母或子女。很多时候房屋登记的产权人比较忙，未能在签合同时来现场，遇见这两种情况，买房人千万不要以为父母或夫妻签字当然的代替产权人。在这种情况签订的合同是有效，但不代表交易能完成。如果在房产市场上涨期或你对房屋非常满意，建议在这种情况签订合同时要求产权人出具《授权委托书》，在视频、电话、信息聊天确认签字人的授权是否真实，一定要留痕迹的交流。夫妻出售房产，最好能出具配偶同意出售证明材料。

根据相关法律法规、政策规定，中介公司发布房源信息需要房屋产权人出具《房屋出售委托书》。正规中介公司都会要求房主签署《房屋出售委托书》才会发布房源，所以找个靠谱的中介公司会比较好的规避上述风险，即使出了问题中介公司也会承担相应的责任，减少自己的损失。

风险二：房屋产权不明

很多客户看到满意的房屋时会“冲动消费”，会急于签订合同，房子时真实的，但不代表房屋产权时真实的，在签订买卖合同前你应该查实房屋产权信息，要去“查档”核实以下信息。

1、房屋是否取得不动产权证。取得不动产权证是房屋交易的前提，一定要详细的核实不动产权证信息。

2、不动产权证是否是共有产权，不管登记的是按份共有还是共同共有，过户时都必须到房产局办理“面签”，否则无法过户。

3、房屋抵押贷款情况。现在大多数房屋都是通过贷款购买的，在卖方出售房屋时可能贷款没有还清，或者拿房屋存在再抵押情况。这个时候大多数卖方需要买房人的首付去解压才能过户交易，这个时候风险是最大的，买房人可能面临着首付过了，房子拿不到。所以一定要要去“查档”，一定要找专业的经纪人把控风险。

4、房屋属于何种性质。在我国房屋大致分为：商品房（可自有交易）；房改房（可自由交易，但需要补交土地出让金）；经济适用房（符合上市条件方可交易，但需要纳综合补偿款）；拆迁安置房（符合上市条件方可交易）；小产权房（不可自由上市交易）。

5、登记在公司名下的不动产。公司房产出售时应索要并审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件，公司房产税费会高于个人房产，交易流程也相对复杂，建议在签订合同前向当地房产登记部门核实具体税费和交易所需提供的文件。

风险三：房屋产权交易受限制风险

1、司法查封。房屋被法院查封冻结是二手房交易常见的风险之一，可能在签订合同时房屋产权“干净透明”，在交易过程中被法院保全、查封冻结。买房人在得知司法查封冻结后应主动联系承办法官了解案情，最好咨询专业房产律师后结合事实清楚后再评估是否可以继续交易。

2、行政机关限制交易。这种情况常见于房屋存在违建被城管部门冻结产权，在违建整改前无法过户。一般的城市房屋很少遇到此种情况，但是购买一楼带院子房屋时要注意这类风险。

风险四：户口迁出、学位占用

对于购买学区房的客户，在签订房屋买卖合同前一定要核实所购买房屋是不是自己意向的学校，一般学校周边的专业中介经纪人对入学政策都比较了解，可以向他们打听。每个区的入学政策都不相同，一定要提前核实好。在签订房屋买卖合同时一定做好：1、要求卖方出示户口本核实交易房屋落户情况，学籍是否占用；2、要求卖方出具承诺书，承诺户口迁出的时间和学籍未占用，保证买方何时能用学籍；3、在合同中约定户口未按时迁出、学籍占用加重赔偿的违约责任或约定学籍占用买方可单方面解除房屋买卖合同。

风险五：限购、限售、限贷等政策风险

近年由于房价持续上涨各大中城市政府都陆续出台了限购、限售、限贷等政策，城市内有些区域购房政策都不尽相同（如南京主城八区与高淳、溧水、六合三区限购政策不一样），在购房前一定要查实自己是否具有购房资格。

在限贷政策上目前实行的是“认房又认贷”，即只要是贷款买过房，不管在哪个城市，只要征信报告上显示有贷款记录就实行所购买城市的限贷政策。比如南京的限购政策：1、名下无房：无房无贷首付30%；有贷款记录已结清首付50。2、名下有房：无贷款记录首付50%；有贷款记录已结清首付50%；有贷款记录未结清首付80%。

风险六：警惕“房虫”等炒房客套路风险

很多房东由于急着卖房（尤其是老城区老破小或一楼房屋）在“房虫”的套路下签订了房屋买卖合同，“房虫”付了少量定金让房东提前交房，用一些劣质材料的装修房屋，让年轻客户省去装修麻烦，急于拎包入住。“房虫”会刻意隐瞒价格，赚取大量差价，给买卖双方带来交易风险。

对于卖方：在签订房屋买卖合同时不要过早的提前交房，正常的交房时间在房屋过户后或者全款到位后交房。购房定金根据房屋总价决定，在房屋总价5%-20%之间比较适宜。不要签订长期付款且约定“指定第三方过户”或“全权委托公证”条款的买卖合同。

对于买方：如果时刚装修且未入住房屋或不是产权人本人或配偶、直系血亲，而是声称产权人亲友来签订房屋买卖合同。这种情况一般是炒房客了，你所购买的房屋价格上一定没有优势，而且会面临过户不能的风险。

风险七：税费不透明的风险

房屋缴纳税费一般根据卖方情况缴纳，购买不同的房屋所缴纳的税费不同。现实中大多数二手房都是约定卖方净得价，买方承担所有税费。一般是根据房屋是否满五唯一（卖方名下房屋套数，房屋是否满5年没有交易）来承担个税、契税、增值税。对于合理避税问题持谨慎态度，有些经纪人会提供过户打包价，尤其是次新房或未满两年的房屋。买方一定要自己去缴纳税费，亲历亲为，不要轻信“打包价”过户。

风险八：

警惕“凶宅”、白蚁房等特殊房屋

“凶宅”指房屋内发生凶杀刑事案件的房屋，正常的老人、病逝等不算是凶宅。白蚁房一般存在房龄较长的房屋，对房屋破坏较大。买房一定从正规中介公司渠道购买，一般正规中介公司对上述特殊房屋都会筛查，谨慎委托出售。

风险九：经纪人不诚信、不尽职风险

对于买房信息的不透明、不对等性导致买方处于劣势地位，而房屋买卖金额大、风险高、交易流程繁琐、费时长，委托中介机构提供居间服务必不可少。对于选择中介公司需要做到：

1、不要找个人或“独立从业者”，相对找从业时间长的门店和经纪人。在房产交易中好的经纪人至关重要，在签订房屋买卖合同时可以咨询下专业房产律师把控下风险。

2、对中介公司或经纪人提供的房屋和产权人信息要谨慎对待，一定要和买方一起去“查档”核实房屋情况。