深圳小产权房怎么过户的，深圳告别二手房指导价？

4月21日，一位国有四大行深圳分行的员工向南方周末记者证实，没有公布正式文件，但银行可以开始根据评估价发放贷款，二手房指导价名存实亡。

张扬在深圳从事地产中介工作多年，他向南方周末记者介绍，4月20日开始，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，官方参考价仅作参考。此前，银行贷款以官方参考价为准。

“一套1500万元的房子，以前1450万元左右可以卖，现在低于1550万元，客户不考虑了。”张扬表示，部分卖家确认了政策的真实性后，马上联系他要求涨价。此外，过去两天前来咨询的买家也不少。

二手房指导价出台后，深圳二手房交易量连续两年下滑。（视觉中国/图）

虽然政策有所松动，但深圳住建部门依然要求中介对房源仅展示官方参考价。

4月20日，深圳地产中介公司乐有家，曾在App同步展示了业主真实报价和官方参考价。但没过几个小时，又调整为只显示官方参考价。一位乐有家员工向南方周末记者解释，当时很快就调回去了，住建局要求只能挂官方参考价。

次日，张扬的工作微信群收到有关部门通知，要求各中介企业平台及其门店不对“网传取消二手房指导价”一事进行解读与宣传，各企业平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示。

如发现对相关内容进行交流、宣传，或不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。

4月21日，南方周末记者拨打了深圳市住建局官网公布的12345咨询热线，工作人员称没有整合市住建局专线，无法转接。深圳市住建局的信访投诉电话亦无人接听。

此外，南方周末记者以购房者身份向福田区、南山区住建局咨询，工作人员称未收到二手房指导价取消的文件，亦无法对政策做出解释。

2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

深圳是全国首个推出二手房指导价的城市。随后，西安、宁波、成都、东莞等地也跟进推出相似政策。

深圳市住建局官网曾发布政策解读称，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

“当时非常意外。”张扬回忆，深圳二手房指导价出台时，市场没有准备，加上许多片区的二手房指导价要低于成交价，银行又是以二手房指导价作为贷款标准，客户买房贷款额度便会降低。

二手房指导价出台后，深圳二手房交易量连续两年下滑。

深圳市住建局数据显示，2021年深圳二手住宅交易量为40699套，同比下跌57.3%；2022年，二手住宅共成交21701套，较2021年下滑46.68%。

实施一段时间后，部分城市开始暂停发布二手房指导价。

2022年7月，西安市住建局回复媒体称，目前还没有出台相关官方文件，但二手房指导价确实短期内暂停发布了，考虑到房地产市场的波动性，不排除以后会继续发布。时至今日，西安未再发布过二手房指导价。

2022年8月，据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。

值得注意的是，过去一年，深圳二手住宅成交价与参考价的偏差值正在缩小。

深圳最大的二手住宅交易平台乐有家数据显示，2022年7月开始，深圳有60%的二手住宅成交价，与参考价的偏差值在10%之内。等到12月，这一比例达到了86%。

在深圳从事房地产研究的黎嘉向南方周末记者分析，深圳放宽二手房指导价政策的原因，一是实际成交价远高于二手房参考价的片区不多了，二是出于刺激市场的目的。

放宽二手房指导价，影响最大的是评估价、网签备案价远高于二手房指导价的楼盘。购房者因此能获得更高比例的贷款。

黎嘉向南方周末记者介绍，这部分房源大多要超过750万元的深圳豪宅线，如果名下有过房贷记录，首付就是六成起步。假设官方参考价是800万元，评估价是1000万元。按后者计算，可以多贷80万元。但是根据黎嘉团队计算，这样将会产生30万左右的税费。

黎嘉进一步解释，现在市场常用的方式是购房者与垫资公司合作。购房者出首付，垫资公司出剩余费用，全款拿下房子。然后购房者去银行做抵押，办理经营贷，把钱还给垫资公司。这样可以以最低计税价过户，省下一笔钱。

据多位深圳地产从业者分析，目前深圳放宽二手房指导价政策的影响，还有待观察。

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