沙湾小产权房，开发商深圳花样拿地大法录-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

中房报记者翁晓琳深圳报道

楼市持续火热了一年多，深圳早已成为房企要做大做强的寸土必争之地。而现实是，深圳土地供应十分稀缺。深圳市房地产研究中心的数据预测显示，未来5年，深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应。这就造成了深圳土地拍卖每逢居住用地推出就成“地王”。

几个月前，深圳拍出了楼面价高达7.9万元/平方米的“地王”，刷新全国单价记录。面对缺乏土地的深圳，不少房企选择“曲线”进军深圳市场。

城里买不起

碧桂园先布局临深区域

深圳主城区高昂的地价不仅挤压着需求外溢，也在使开发商不得不先拿下临深区域的土地。

以开发十里银滩项目为进入标志，碧桂园已经在环深区域布局八年。去年7月，碧桂园改变过往农村包围城市的路径，通过收购中科创在深圳坂雪岗的一个安居房项目正式进入深圳。

去年11月，碧桂园又宣布和太东集团进行深度合作，共同开发位于惠州大亚湾的数个项目。收购成功后，碧桂园将直接控股太东地产，其中至少两个项目将由碧桂园惠深区域公司直接操盘。

碧桂园此前在惠州共有三个项目，分别是惠阳的山河城、大亚湾的十里银滩和惠东县的九龙湾。它们的目标客户群皆为深圳置业者。

不仅仅在惠州，碧桂园在东莞也是“大地主”。2015年碧桂园在东莞成功拿下7宗地块，打破了多个镇街地王纪录。这家以开发速度见长的房企，在售或在建的项目几乎遍布东莞各镇。

碧桂园莞深区域营销负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，东莞位于广州和深圳两大超级城市之间，具有天然的优势，是承接两大城市发展的要地，房地产发展一直也非常健康，本地市场的消化力也比较强，但随着深圳土地供应的减少，深圳客户外溢明显，未来的东莞楼市也将是本地与外溢市场并重的局面，所以碧桂园在东莞积极布局临深片区。

碧桂园的一线战略是从“环抱一二线”到“拥抱一二线”，从“近城”到“进城”。去年1402亿元的销售额中，碧桂园一二线城市的销售占比已经超过三四线：约52%的销售贡献来自于国内一二线城市，另外46%来自于三四线城市。

融创中国的方式和碧桂园类似，今年融创广深区域正式公布了公司位于东莞的两个地产项目。“公司城市布局的策略是一线城市、强二线城市，以及环一线城市。今年会在深圳有项目，”3月29日融创中国董事会主席孙宏斌对外界表示。

“先进军东莞、惠州是房企的拿地战略，说明对临深区域是长期看好。深圳高房价的需求外溢明显，同时轨道交通一体化，未来深圳地铁将直接对接惠州、东莞。另外，出于城市群发展战略，政府非常支持深莞惠一体化。而且不可否认，这个区域拿地相对轻松，地价不高。相比较，深圳拿地需要付出高额代价，如今新地供应少，现有土地大部分来自旧改。旧改的成本高，若干年后，销售能不能回本还是比较难说的。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析指出。

来得早

恒大借收购大量布局

2011年1月，恒大就以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%的股权，恒大地产集团（深圳）有限公司正式成立。

深圳建设集团持有的物业价值本身就很可观，包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园等位于繁华地段的物业。更重要的是，当时深圳城市更新办法已落地，深圳建设集团持有的潜在旧改项目市场价值远高于账面价值。

2013年，恒大地产又通过控股深圳国香地产进一步扩张，原国香地产位于深圳布吉沙湾片区的旧改项目，变身为恒大国香山，并于2013年底入市。借由控股国香，恒大在深圳的布局再添吉厦、葵涌等项目，其在深圳已拥有了可持续开发十五年以上的土地储备量。

在2015年业绩会上，恒大董事局主席许家印表示目前在深圳已拥有20个项目，总规划建筑面积1179.2万平方米，可售面积741.3万平方米，总合约销售额预计3700亿元以上。

中国房地产报记者查阅相关资料发现，恒大在深圳的20个项目中，有4个在南山区，5个在罗湖区，1个在福田区。换句话说，深圳区域一半项目在原关内三区，尤其是南山区、福田区，房价去年涨势惊人。

麦格理去年发布的报告指出，其考察了恒大在深圳的13个项目，上述项目利润可观，若每年按1~2个项目的速度推出，预计其2016及2017年的深圳销售额将升至60亿元及120亿元人民币。

不过恒大的深圳项目并非已全部拿下开发权或获得完整土地权证，有接近恒大的人士对中国房地产报记者表示：“深圳土地供应一直紧缺，房价预期基本向好，而且恒大的旧改项目不少是分布在南山、福田，整体货值还是有保障的。深圳大部分是旧改，每个进度都不一样，有的在申报规划，有的在拆迁谈判，所以没有确定土地权的项目就没有体现在报表中。”

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿认为：“深圳目前土地供应少，旧改收购已成为开发商获取土地的重要渠道。不过旧改项目操作时间长，房企一般倾向于收购比较成熟的项目，但是现在成熟项目的价格非常贵。恒大早年进军深圳，收购项目的时机比较好，相对竞争还没有现在激烈。即使如此，恒大在深圳所收购的项目，只有3~4个能在短期内转化为销售货值，有些项目周期估计会超过十年。又如近期奥园在深圳坪山收购的项目，楼面价就达1.5万元/平方米，已和其附近的惠州项目的销售价格差不多。取地成本过高，未来销售压力可想而知。这也看出外地房企如今要进军深圳需要花费很大代价。”

有背景

联想组团开发前海

深圳作为改革创新前沿城市，在转型过程中吸引了不少高新科技产业公司。即便土地资源稀缺，深圳市政府为了吸引更多的优质企业到深发展，采取了不同优惠措施，并进行规划用地供给。

尤其是南山区近年来大力发展总部经济等现代服务业，规划了后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地和南山智园等。

据深圳市政府公告，后海总部基地规划总占地面积2.26平方公里。已经确定入驻后海总部企业有22家，已聚集了华润、中海油、中建、中铁、天虹、腾讯、百度、阿里巴巴等。

事实上，后海商务用地在出让时，绝大多数只有一个竞买人，从未出现疯狂竞价的现象，被业界视为“定向出让”。

联想集团就是“定向出让”的对象之一。其在今年2月以合计52.66亿元，楼面价为25232元/平方米拿下地块，将在后海打造总部。据中国房地产报记者了解，早在2010年12月，深圳市政府就曾与联想签署战略合作协议，包括联想在深圳设立国际总部，双方将重点在高新技术产品的研发、生产上开展全面战略合作。

有消息称，联想将与美国铁狮门合作，在后海CBD打造商业综合体项目。包括两栋写字楼、一座大型商场和一条商业步行街，同时还有约3万平方米的地下商业面积，与区域内的两条地铁线相连。铁狮门基金投资范围涵盖项目中最具投资价值的零售商业面积共计8.3万平方米。

“因为深圳土地宝贵，政府作为管理方，肯定希望土地价值最大化，吸引最有实力的企业进驻。而根据深圳总部企业支持政策，总部企业建设总部大厦的，还可将部分建筑面积用于引进产业链配套企业入驻。在满足总部业务发展需要的情况下，规划建设各种用途的用地，满足各种需求，这非常好理解，后续将能有各种运营上的腾挪空间，政府对企业的规划会有一定的限制，有一定的边界，却不会一味框死。”深圳地产评论专家王世泰分析指出。

不过，不少业内人士表示，这种定向出让的方式其实不具有代表性。“对于非住宅土地供应，特别是产业用地、工业园区，联想是属于深圳大力引进的总部级企业，深圳主动引进力度很大，不能与住宅用地招拍挂相提并论。”李宇嘉对中国房地产报记者谈到。

土地供应不足

旧改项目成主角

中房报记者翁晓琳深圳报道

面对土地市场供应不足的问题困境，深圳市政府也在努力解决。一方面新增住宅用地90％以上或将提供给保障性住房，还计划填海55平方公里，相当于福田区70％的面积。另一方面在土地整备工作方面，运用留用地返还、物业分成、货币补偿等手段形成“组合拳”，2016年力争通过整备释放土地11平方公里。

近几年来深圳一直在清理违法建筑。1999年3月5日之前建的违法建筑，目前基本上已领到房产证，每平方米只需补交几百元的地价，而这一时间节点之后的小产权房目前仍在处置中。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者指出：“目前深圳小产权房涉及群体庞大，不解决只会越来越严重，政府也没法利用土地，但解决对房价肯定有影响，政府需要衡量市场影响，不能一刀切，如果建筑质量、消防等合规，符合规划的可发证，不符合要求的提出整改，分类分批解决。”

与此同时，深圳近些年来大力进行城市更新改造项目，释放土地资源。自2011年起，深圳释放的住宅用地中，旧改性质部分已占比84%，招拍挂则逐渐减少。2014年城市更新供应商品房约256万平方米，使其在商品房预售量中的占比从2009年的8.8%上升到35%。截至2015年12月，深圳已确权、在建、拟建及意向开发的旧改项目共有280个。

深圳旧改与其他城市最大的不同在于，其他城市的拆迁由政府主导，深圳则是由市场主导，政府只起引导作用。有业内人士对中国房地产报记者表示，“在深圳，能够操作旧改项目的只有两类企业，一是资金实力雄厚的央企，比如华润、招商；二是旧改经验丰富的民企，包括佳兆业、京基、卓越等，这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切，具有很好的谈判优势。”

戴德梁行的报告指出，由于众多旧改项目地段优势明显，鉴于拆迁成本的节节走高，开发企业往往倾向于将旧改项目建成利润率更高的高端住宅或者城市综合体项目。南山、福田、罗湖等中心区域已入市或待入市的旧改项目，大多被打造成高端住宅。