深圳小产权房御龙花园(深圳新房没有了“惊喜”)

截至5月23日，本月二手房住宅成交1567套，破2千套仍有压力；新房住宅成交仅有1256套，但实际本月开盘的个数以及房源都不算少。

我统计了一下，5月到现在实际有8个新盘入市，共3614套住宅。

坪山的碧湖春天415套；龙华鸿荣源博誉府986套；龙岗合正方州泓园289套；龙华卓越和奕府701套；龙岗勤诚达誉府623套；罗湖亚太半山樾府174套；南山招商仕林臻邸187套；福田海德园A区239套。

目前除了招商仕林臻邸和海德园A区还在开盘前期认筹阶段，其他几个人盘的去化数据都不理想。

要么位置不行，譬如龙岗、坪山的几个楼盘距离市中心太远，关注度有限，能在那边上车的，基本都是硬性需求。

要么竞争太大，譬如龙华鸿荣源博誉府，不是楼盘不好，是周边的竞品项目太强。

要么定价过高，譬如罗湖的亚太半山樾府，均价去到8.3万/平，勇气实在可嘉。

龙华鸿荣源博誉府，二期推出986套住宅，仅280批客户认筹登记，不需积分。

据说开盘当天去化率约20%，这个成绩，相比于一期开盘，差了一大截。

去年11月，博誉府一期入市，推售772套住宅，认筹登记497批，开盘当天去化约50%。

二期的产品比一期好，总价也更低，按道理应该比一期卖得好，但结果却差强人意，我认为有几点：

其一，市场冷静期，购房人对于缺点的忍受度更低。

博誉府距离距离红山的核心配套资源都在1公里开外，比如距离地铁4、6号线交汇的红山站约1.3公里；距离红山美术馆与图书馆约1.6公里；距离红山6979商业中心约1.3公里......

在建红山美术馆+图书馆

在整体面貌上，与红山核心区楼盘也存在明显差距，博誉府基本是被城中村环绕，以后的外围景观，是村景。

其二，红山两大限价地，比博誉府位置更好，配套更优。

中海学仕里，处于深高北学区范围内，周边带此学区的楼盘都是12-15万/平，而学仕里毛坯限价7.82万/平，加上装修（4千/平），也才8.2万/平，倒挂力度大。

另外，学仕里距离红山地铁、商业等配套也更近，约600-700米。

根据流出的户型，学仕里最小户型83平3房，以装修均价8.2万/平计算，总价680万，与博誉府二期的总价相差不大。

红山的另外一块限价地，中海闻华里毛坯限价6.98万/平，加上装修（4千/平），达到7.38万/平，与博誉府二期价格比较（7.58万/平），便宜了2千/平。

且在地铁、商业、学区上，闻华里略占优势，距离红山地铁站900米左右；靠近天虹购物中心、以及在建的星河costco；一路之隔是龙华实验学校，算不上强势，在龙华属于中等偏上。

有了更好的替代品，博誉府二期不受待见，这是必然的。

再说一个典型的楼盘，罗湖亚太半山樾府。

5月17日，亚太半山樾府开盘，均价8.3万/平，推售174套住宅，33批客户认筹登记，认筹率仅18%。

据了解，开盘当天可享最高86折的优惠，最低价格去到6.4万/平，可即使是这样，依然遭遇“滑铁卢”。

开发商给出的数据，当天卖了2.1亿元，但具体套数不明，深圳市房地产信息平台目前没有给予网签数据显示。

然而有网友透露，实际不到10套。

亚太半山樾府只是罗湖新盘的一个缩影，一边是高备案价，一边是高折扣。

之前开过的新盘，无不打折销售。

御龙天地（木头龙旧改）均价8.59万/平，启动转介+额外折扣；东海富汇豪庭，均价8.9万/平，最高可享85折优惠；翠园华府，均价8.56万/平，备案价直减80万；独树阳光里，均价7.92万/平，开盘即9折，7天全款付清，再享一个点折扣。

为什么会形成这种现象？

1、无价差，或者价差小。开盘价动辄8万/平以上，与周边二手房比较，几乎不存在倒挂，甚至高于二手房，价差没了，买房人的信心直接减半。

就拿亚太半山樾府来说，周边的房子都是老小区，青湖山庄指导价4.2万/平，龙园山庄指导价3.98万/平，金祥都市花园指导价4万/平，这些房子的建成年限基本都在2000年前后。

真实价格，青湖山庄相对最高，约5-5.5万/平，其他两个小区在5万/平以内，与亚太半山樾府8.3万/平的价格比较，差距太大。

2、新盘的周围都是老房子，没办法具体参考价格，但同时也反映出另一个问题，环境破旧。

包括亚太半山樾府，也是几十年前拿的地，资料显示是1997年签订的土地出让合同，按照产权70年计算，截止到2022年，楼盘实际产权仅剩45年。

从现有的3号线地铁站草埔站到项目，实际步行2公里多，周围的小商超特别多，人气也较为旺盛，但老旧房子众多，狭窄的路面，有种县城的即视感。

草埔地铁站周边街景

3、罗湖前几年还大举“东进”战略，奈何一路向西的势头太强，资金人才快速流入西部，罗湖注定成为时代的尘埃。

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