深圳小产权房被起诉同乐？成都又一小区业主赢了开发商，一审胜诉

小区业委会副主任杜雨拿着一审判决书

物业公司撤场

引发小区人防车位纷争

如果不是因为物业公司撤场引发的这起官司，可能西体奥林花园小区业主也不会知道，小区的人防车位系全体业主共有。

据了解，西体奥林花园小区是2002年建成的，小区较小，只有一栋住宅，住着177户业主，该栋住宅楼下就是小区的停车场，有118个车位。

西体奥林花园小区

据小区业委会副主任杜雨介绍，2018年10月23日，小区前物业公司——成都同乐物业管理有限公司（业委会称其隶属于开发商成都万华投资集团有限公司）在小区内张贴公告，告知全体业主将于3个月后（2019年1月23日）撤场。

杜雨说，物业公司撤场来得很突然，为此小区还紧急成立了业委会；物业走后，业委会发现小区的电梯、消防设备等都存在安全隐患，而此时开发商又派人到小区收取停车费。对于维修费用由谁出的问题，业委会与开发商产生分歧。

小区的人防车位

业委会和业主们均认为，小区每月近3万元的车位租金就可用作维修费，而开发商表示反对，“说小区人防车位是属于开发商的，他们手里还有产权证明，因此车位租金不能拿来维修……但他们始终未拿出有效的权属证明”。

据全程参与纷争的小区居民孙婆婆介绍，后来开发商曾作出一定让步，“表示可以拿出20~50万进行维修，但必须和他们签订协议，承认人防车位归属于开发商”。这样的协议他们肯定不能签，双方就此事再次发生冲突，最后无法协商闹上了法庭。

争议焦点：

人防车位归谁所有？

2020年3月底，小区业委会和小区现任物管公司作为被告收到了法院传票。原告成都万华投资集团有限公司提出让被告立即停止擅自占有地下车库，并返回擅自占有期间收取的车位租金以及相关费用（暂定30万元）的诉讼请求。4月15日，该案一审开庭；5月1日，业委会收到一审判决书。判决中，金牛区人民法院驳回了原告成都万华投资集团有限公司的诉讼请求，“诉争人防车位（车库）并非原告专有，系全体业主共有”。

小区的人防车位

据了解，法庭上，双方均提交了证据。原告（开发商）提交了他们于2002年11月13日取得的《房屋所有权证》，上面载明了房屋的状况，包括住宅以及位于负一层、负二层的地下车库，其中住宅已全部卖给业主并办理分户。而在该《房屋所有权证》中，项目4173.17平方米的地下车库登记在西体奥林花园项目开发商名下。对于未出售的地下车库，开发商认为，该地下车库属于人防工程，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国人民防空法》等相关法律的规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。由于该地下车库属于开发商所有的专有部分，所以使用收益也应属于开发商所有。同时，人防工程未计入业主公摊面积，故不是业主的共有部分，且案涉车库的建造成本也是单独核算。

对此，小区业委会一方表示，开发商于2002年所取得的《房屋所有权证》为初始登记，该证为俗称的“大证”，属于阶段性权属证书，已经依法无效，且业委会有新的权属证明文件可以推翻。同时，案涉车库（人防车位）不属于预售许可范围，所以并非该公司的专有部分。且当年开发商通过预售，取得了案涉项目包括人防车位在内的整个项目的收益，收益回报率高达300%，所以原告无权再对项目不可预售的其他任何部分享有重复的二次收益。

关于开发商提出的“人防工程未计入业主公摊面积，故不是业主共有部分”的理由，业委会代理人唐震东律师认为，共有面积本来就分为“应列入公摊的共有面积”和“不应列入公摊的共有面积”两种，“共有部分并不都应当公摊，计入公摊的当然是共有部分，但是，凡是不能办得专有权属证书的部分，也都是共有部分，法律并没有规定只有计入公摊的才是共有部分，没有进入公摊的就不是共有部分，共有部分均必须公摊”。该律师还指出，人防地下室法定不允许公摊。

法院：

①开发商出售案涉小区，相应权属也发生变更

经法院审理查明，原告（开发商）所提交的《房屋所有权证》系初始产权登记，目前原告名下并无诉争车位（车库）的产权登记信息，诉争车位（车库）未计入购房业主的公摊面积中。

法院判决书

法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产更登记……”同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分，包括(一)、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分。(二)、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”

本案中，法院认为，原告所取得的《房屋所有权证》系初始产权登记，开发商已出售案涉小区的住宅及相关车位，相应的权属也发生了变更，“原初始登记的权证不能反映当前权属状况，应以当前的权属登记为准”。目前，原告名下无诉争车位（车库）的产权登记信息，诉争的人防工程（人防车位）并非原告所有，其亦不属于业主专有部分，其应当依法认定为业主共有部分。另外，人防车位是否计入公摊面积，不影响对其“共有部分”的认定。

②修建防空地下室系强制性要求，是开发商履行的法定义务

而对于原告所提到的，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但同时第二十二条和第四十八条也提到：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”、“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室，由县级以上人民政府防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”

法院认为，该法第五条第二款规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，是针对鼓励建设，而并非强制性要求，是否建设取决于投资者自愿；而第二十二条及第四十八条规定，城市新建民用建筑应按要求修建战时可用于防空的地下室，系强制性要求，必须为之，开发商履行的是法定义务。本案中，诉争的人防工程牵涉到城市新建民用建筑，显然不符合该法第五条规定的情形。且诉争的人防工程作为小区的配套建设项目（附属设施），其建设费用已摊入建设总成本，开发商向小区业主出售商品房，随着房屋产权的转移，实际上开发商就不再是最终意义上的投资主体，投资者随之变为全体购房业主。

因此，综上以及审理查明的事实及相关证据，法院认为，诉争人防车位（车库）并非原告专有，其系全体业主共有。因此，法院驳回了原告的诉讼请求，并告知，若不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向一审法院递交上诉状，上诉至成都市中级人民法院。

开发商代理律师：

一审判决并非终审判决，肯定会上诉

对此判决结果，原告方代理律师表示不过多评价，他们会把司法程序继续走完，“一审判决并非终审判决，肯定会上诉”。对于二审是否会提交新的证据，其表示不方便透露。

据了解，该小区关于人防车位的纷争并非首例，2019年，金牛区三九·绿城小区开发商也曾起诉业主方，要求享有小区人防车位使用和收益的权利（红星新闻此前曾报道：小区人防车位使用、收益权归谁？成都业主赢了开发商，一审胜诉）。一审业主方胜诉，开发商上诉。目前，二审开庭后还未宣判。

小区业主孙婆婆

西体奥林花园小区业主孙婆婆在开发商与业委会打上官司后，多方查阅相关法律条款。她表示：“实际上地下人防车位（库）权属问题是许多小区普遍存在的问题，如果每一个小区出现了这种问题都需要通过打官司来解决，这无形中加大了法院的工作量，同时也在耗费双方的时间和精力。”她希望这些问题能在立法层面予以明确。

红星新闻记者胡挺章玲摄影报道

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