小产权房网南都讯 记者冯少文 9月，各地新政频出，限购限售加码调控，银行房贷持续收紧，首套房利率连续上浮。深圳中原数据显示，在深圳地区被统计的17家银行中有11家首套房贷利率上浮10%，占比过半，其中有个别银行已经停止放贷。此外，银行的放贷速度普遍趋缓。然而，除深圳外今年以来，上海地区的13家银行也全面上浮首套房贷利率，最高甚至调到基准利率的1.1倍。
数据显示，9月新房住宅成交2728套，环比增加37.50%；成交27.3万平方米，环比增加35.70%．成交均价为54314元/平方米，环比下跌0.13%．中国指数研究院数据显示，截至2017年9月底，深圳商品住宅可售量为32268套/348.45平方米，环比增加3.86%，同比减少22.31%；去化周期为15个月，较上月缩短3.1个月，较去年同期缩短1.2月，去化周期从4月份以来持续缩短。
整体
全年成交量第二高 最后一周访客量减少
深圳地产评论人邱永宽表示，9月份新房住宅成交量成为目前年内成交量次高月份，与此前预计基本吻合。由于9月份领证项目较8月份明显减少，在一定程度上导致签约成交量的后半程未能平稳续接。此外，一方面，由于部分项目将领证时点从传统的“银十”前的9月提前至8月份；另一方面，由于更长的8天长假使得月底成交量普遍减量，因而距离成交量迈上3000套大关仅咫尺之遥。而11月份领证和推盘项目将较9月份增加，成为第四季度和本年度重要的节点和表现期。
批售方面，政府限价情况下，9月获得批售的项目量减少。据深圳规土委数据显示，9月深圳新房市场仅6项目入市，其中宝安、龙岗各2个，南山、罗湖各1个。深圳中原表示，受贷款利率上调及消费贷整顿等政策调控影响，开发商入市更加谨慎。值得留意的是，入市项目中有4个为住宅项目，共1111套房源，整体的开盘销售率仅15.7%，较8月约35%的去化率有一定差距。而受入市项目骤然减少且最后一周无项目开盘的影响，深圳各楼盘访客量均有所减少，访客指数持续低迷。
新房
千万豪宅共成交503套
从区域来看，9月盐田区仍是零成交，除龙岗和龙华成交面积有所减少外，其他四区成交面积均大幅增加，其中宝安区成交9.88万平方米，环比上升109.5%，占全市成交面积的36.2%．成交均价方面，仅龙华区和罗湖区成交均价微微上涨，其余各区均价均有所下降，龙岗区均价32573元/平方米，是深圳市均价最低区域。
从成交价格段来看，深圳中原数据显示，价格段8万以上及68万成交占比较上月均有所上升，其中8万以上高价段成交占比超过两成；不过，仍有64.4%的成交均价低于6万，其中4万以下价格段的成交占比最多，达到36.2%．从成交来看，9月新房市场6万以上楼盘共成交659套，小产权房，村委统建楼，环比增加54.33%，占全市成交24.2%；6万以上楼盘成交总面积为9万平方米，环比增加54.40%，占全市33.0%，占比增加4%．值得一提的是，9月千万豪宅共成交503套，千万豪宅成交套数环比增加147.0%；而其中3000万以上豪宅共成交114套，成交以深湾汇云中心和天鹅湖花园为主。
豪宅项目批售方面，9月无豪宅项目取得预售证，仅新增宝安区的华联城市全景·和廷1个豪宅项目入市销售。深圳中原数据显示，9月一手豪宅共成交516套，环比增加114.1%，成交面积为11.36万平方米，环比增加152.9%．全市成交均价为104136元/平方米，环比增加5.2%．
套均总价为487万元
深圳规土委数据显示，9月二手房住宅总成交5755套，环比微涨0.4%．受房贷利率等因素影响，深圳二手房挂牌价也出现下跌。乐有家研究中心数据显示，当前全市二手房挂牌均价为5.79万元/平方米，环比下跌1.19%．各区中有6个区挂牌均价环比为跌势，其中光明新区下跌较多。目前坪山二手住宅挂牌均价最低，为3.08万元/平方米。
深圳中原数据显示，9月二手房套均总价为487万元，与上月相比小幅增长。总体来看，今年仍在小区间内波动。9月份中等面积成交占比提升明显，因此带动套均总价有所增长。从成交总价段的分布来看，250万 500万中间价段成交占比出现下滑，特别是250万350万价段成交占比连续4个月下滑。600万 1000万价段成交占比也继续下滑。另外，150万250万和500万600万价段占比涨幅明显，分别环比提升1.1%和1.6%．
市场
去年10月以来
投资客占比持续下滑
邱永宽表示，自3、4月份全国调控浪潮以来，深圳二手房住宅成交量总体平稳，尽管在46月份成交量超过6000套主要是由于此前两波相对集中的过户成交期的因素使然，一波是年后部分笋盘的成交；另一波是4月份全国范围内的调控政策密集持续出台，使得深圳市场产生紧张的预期，进而促发了二手房的成交相对集中增加，同时，由于二手房成交的滞后性，使得市场产生的成交在随后的第二季度表现出来。而深圳今年并未出台类似全国的调控政策，此后的7月份以来，二手房成交量比较平稳，维持在5800套左右水平。由于调整经济结构和货币政策取向的改变，涉房贷款尤其是住房按揭贷款紧张，以及近期严查消费贷流入房市，使得房贷成本一路持续看涨，基本达到甚至超过了此前最高峰的2011年的下半年。目前来看，这种局面没有改善迹象，甚至有继续加深的可能。而成交量和价格均保持相对平稳，即使有个别少量的降价的笋盘出现，也是个案和特殊情况的业主行为，但这被不少购房者误读误导看作为普遍现象或者趋势性的行为，值得引起必要的认识纠偏。从去年深圳的两波颇有实效的调控政策实施以来，投机投资客比例已经非常之低，基本已将投机的人群剔除，剩下的买家和卖家基本都是刚性的，不太可能引起普遍的价格波动。
深圳中原表示，深圳中原领先指数连续三个月出现下滑，反映二手价格出现下降。同时，从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，业主与经理人对后市看涨情绪减弱，预计后市二手价格依然会有调整压力。深圳中原强调，2016年10月新政之后，投资客占比持续下滑，今年下半年开始又有回升迹象，但是在9月全国政策频出，市场氛围偏紧，观望情绪渐浓。而9月份深圳投资占比下滑明显，主要原因是9月份资金面进一步缩紧以及政策预期加强。
预测
四季度房企会加大推广
成交量或有增加
展望后市，中国指数研究院观点认为，在货币政策持续收紧及严厉打击消费贷的情况下，短期内市场难有大起色。预计今年第四季度房企将会加大推广力度，提高年度销售业绩，成交量有望增加；成交均价方面，受各项调控政策影响，现阶段房价稳定，考虑短期内政策仍然持续加紧，后续租赁市场的完善，预计后市价格依旧维持稳中略跌的态势。
深圳中原总经理郑叔伦表示，保持市场稳定是政府工作的重中之重，10月市场预计将继续保持平稳态势；虽然“金九银十”不再，但是从另一方面来说，也反映了房地产市场正在朝着稳定健康发展，大家能够更加理性地根据自己需求选择入市时机。
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