深圳小产权房转正之路难走购买需警惕四大风险-小产权房网

深圳小产权房转正之路难走购买需警惕四大风险房天下房天下 20150523 00:00

[摘要] 小产权房，是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房屋，深圳官方称之为“历史违法建筑”。据统计，小产权房建筑面积已达深圳市总建筑面积的50%，建筑总数超过40万栋，村委统建房，占深圳住房总量的近一半.其泛滥程度可见一斑。

小产权房，是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房屋，深圳官方称之为“历史违法建筑”。据统计，小产权房建筑面积已达深圳市总建筑面积的50%，建筑总数超过40万栋，占深圳住房总量的近一半.其泛滥程度可见一斑。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。农村工作领导小组副组长陈锡文认为，小产权房违反了土地的用途管制。

原建设部政策研究主任陈淮在参加深圳的一场活动中表示：深圳小产权房的改革时间已经到了，可以肯定的说，大部分的小产权房是留不下的。当然深圳的小产权房是属于历史问题，有存在的必要，但是随着深圳城市的发展，改革是必然的。

在当前房价居高不下的情况下，小产权房只是部分购房者无奈的选择。然而在深圳房地产市场中，并不全部都是高价楼盘，深圳一字头楼盘也不少，例如宏发嘉御、京基御景印象、力高君御国际等，再者还有临深的低价盘，东莞小产权房，类似龙光城、保利生态城等等。若是一定要买小产权房，能不能转正是一回事，何时转正也没有个说法，但一定要警惕以下风险。

购买风险

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和也有一定影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。