深圳小产权房转正之路难走 购买需警惕四大风险

深圳小产权房转正之路难走 购买需警惕四大风险 房天下房天下     20150523 00:00

[摘要] 小产权房,是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房屋,深圳官方称之为“历史违法建筑”。据统计,小产权房建筑面积已达深圳市总建筑面积的50%,建筑总数超过40万栋,村委统建房,占深圳住房总量的近一半.其泛滥程度可见一斑。

小产权房,是指一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房屋,深圳官方称之为“历史违法建筑”。据统计,小产权房建筑面积已达深圳市总建筑面积的50%,建筑总数超过40万栋,占深圳住房总量的近一半.其泛滥程度可见一斑。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。

多位法律人士表示,根据我国现有法律,小产权房其实是没有产权的房屋,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。农村工作领导小组副组长陈锡文认为,小产权房违反了土地的用途管制。

原建设部政策研究主任陈淮在参加深圳的一场活动中表示:深圳小产权房的改革时间已经到了,可以肯定的说,大部分的小产权房是留不下的。当然深圳的小产权房是属于历史问题,有存在的必要,但是随着深圳城市的发展,改革是必然的。

在当前房价居高不下的情况下,小产权房只是部分购房者无奈的选择。然而在深圳房地产市场中,并不全部都是高价楼盘,深圳一字头楼盘也不少,例如宏发嘉御、京基御景印象、力高君御国际等,再者还有临深的低价盘,东莞小产权房,类似龙光城、保利生态城等等。若是一定要买小产权房,能不能转正是一回事,何时转正也没有个说法,但一定要警惕以下风险。

购买风险

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和也有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

标签: 深圳小产权房转正 深圳小产权房风险

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